Vraag George & Klem:

Vraag George & Klem: Vragen van Consumenten 13 Februari, 2007

door George Stephens & Chuck Jacobus

Antwoord: Wanneer een verkoper door uw) vastgoedmakelaar meedeelt de van de koper (dat hij niet kan sluiten omdat hij niet zijn hypotheek kan betalen, „is iets vis“ geur zou moeten uw eerste reactie zijn. Om te beginnen met, is de enige manier de verkoper niet zijn hypotheek zou kunnen betalen: 1. Als hij of zij voor een bedrag verkocht dat minder dan is wat de geldschieter plus het sluiten van de verkoper kosten verschuldigd is geweest; en, 2. De verkoper konden de vereiste fondsen aan de sluitende lijst brengen niet. Als dat het geval was, zou het zeker een aanzienlijk punt zijn die onthulling vereisen door de verkoper. Nochtans, is het mogelijk de agent van de verkoper kende niet het daadwerkelijke bedrag de verkoper de geldschieter verschuldigd was.           

De sectie die gebrek in de meeste contracten van Indiana behandelen om onroerend goed, staten „te kopen… als de Verkoper in gebrek toe te schrijven aan het nalaten van de Verkoper is om de overeenkomsten, de voorwaarden of de termijnen van dit contract, Koper te presteren of na te leven zal het recht hebben om dergelijke rechten en remedies na te streven zoals beschikbaar kan zijn, bij wet of in gelijkheid, met inbegrip van, zonder beperking, een actie voor specifieke uitvoering van dit Contract en/of monetaire schade….“

De bodemlijn voor u, als u wenst om om het even welke stortingen, inspectieprijzen, enz. van de verkoper terug te krijgen, is op dit punt u kan wensen om uw geval aan het Kleine die Hof van Eisen (vaak te nemen als „Hof van JP wordt bedoeld“). Indiana vereist niet dat u door een procureur wordt vertegenwoordigd om zulk een actie te brengen, maar als u verkiest worden vertegenwoordigd zeker kunt u. Indiana heeft $6.000 beperkt die voor een Hof van JP kunnen worden gebracht, zodat als uw kosten groter zijn dan dat bedrag kunt u wensen om een procureur van Indiana te contacteren om uw geval voor een het districtshof van Indiana te brengen.

Vraag (Mn): Ik kocht een huis in Mei 2005. Ik kocht de meeste meubilair van het huis. Zij verliet een oude piano in de kelderverdieping bewerend dat de persoon die ging kopen het zich terugtrok. Zij vertelde me dat zij de piano aan een lokale club gaf dat haar recente echtgenoot een lid van was. Mijn vrouw en vroegere huiseigenaar spraken over ons die de piano kopen nadat wij op het huis sloten. Deze laatste zomer vroeg de vroegere eigenaar of werd de piano gebruikt door mijn vrouw. Ik vertelde haar het was gebruikt een paar keer in het verleden het jaar.            

Een paar dagen geleden, ontving ik een telefoongesprek van de vroegere eigenaar die de piano eisen. Na 20 maanden doet de vroegere eigenaar hebben om het even welke rechten op de piano of om het even welk ding anders in mijn huis? Zijn er om het even welke de staatswetten van Minnesota die dit uit spellen? Deze oude dame is zeer gebruikt aan het krijgen van haar manier. Zij bezat een lokale meubilairopslag.

Antwoord: De piano evenals een ander bezit verlaten door de vorige eigenaar kunnen als „verlaten“ door de verkoper worden ontleed. Het bezit is 9/10 van de wet wanneer het op persoonlijke bezittingen betrekking heeft, hoewel er uitzonderingen zijn geweest. , echter, wat doet de vroegere eigenaar moet het is van haar blijken moeten vragen? Het kan tot iemand anders behoren en de vroegere eigenaar steelt het! Het leven is nooit eenvoudig.            

Het zou zeker minder het verwarren voor hebben alle betrokken personen als de vroegere eigenaar om het even welke punten van persoonlijk bezit wilde dat zij in het bezit verliet u kocht, dan zij geschreven regelingen met u zou moeten gemaakt hebben. Bijvoorbeeld, zij kon de punten als punten omvat hebben van de „niet-Makelaardij“ inbegrepen in de verkoop (waarbij zij niet meer een geldige eis voor hen) zou hebben, of zij kon in een huur met u binnengegaan zijn waardoor zij eigendom van de punten handhaafde maar u had bezit.            

Blijkbaar, echter, noch werd de piano noch beweerd andere punten van het persoonlijke bezit van de vroegere eigenaar gericht in uw vastgoedcontract. De vroegere eigenaar kan het hopen enkel bluffing dat zij het bezit van u onder de „bedreiging“ van een proces kan dwingen. U kunt altijd antwoorden dat u hebt beslist de piano te houden en alle andere punten die zij beweert haar persoonlijke bezittingen waren, tot zij u een gedetailleerde lijst (schriftelijk) op alle artikelen en haar bewijs van eigendom van elk punt verstrekt. Het zou interessant zijn om te zien hoe zij antwoordt.            

Anders, als u wenst om een antwoord aan uw vraag te verkrijgen adviseren wij dat u een procureur van Minnesota raadpleegt om naar zijn of haar advies betreffende de eigendom van de persoonlijke bezittingen te streven.

Vraag (OF): Ik sta op een primair huis binnen de maand te sluiten op het punt. Ik realiseerde enkel dat mijn vastgoedmakelaar, aanvankelijk, „… verkoper had geschreven om het sluiten kosten tot $6700“ te betalen zoals onderhandeld. Voor een verder addendum, zei het,“… verkoper om het sluiten kosten tot $6700 te verstrekken. „             

Ik merkte toen op dat de besproken prijs met $6700 was gestegen. dit gemiddelde dat de het sluiten kosten door me in plaats van „wordt betaald“ door de verkoper worden gefinancierd? Ik herinner niet aan het machtigen van dit aan mijn agent.           

Welke toevlucht heb ik dit recent in het spel? Voor achtergronddoeleinden, koop ik via vastgoedmakelaar van een huisontwikkelaar. De besproken prijs was 10K onder vraagprijs, maar ik word nu financiering voor 11K boven de besproken prijs (d.w.z. 500k-->490-->now 501K).            

Het schijnt dat enkele concessies die ik om (toestellen) had gevraagd ook word gefinancierd en niet „word betaald“ voor door de verkoper aangezien wij oorspronkelijk onderhandelden. Zijn er iets verkeerd met dit beeld of is dit enkel mijn zijn naivete die een eerste keer huiskoper? Kan ik dit bij regeling richten?

Antwoord: Wij veronderstellen dat wanneer u verklaart u van een huisontwikkelaar koopt u bedoelt dat u een contract om van een nieuwe huisbouwer ondertekende te kopen. Bovendien, dat de „vastgoedmakelaar“ u naar in uw e-mail als „mijn agent“ verwees uw belangen als koper in een fiduciaire capaciteit vertegenwoordigt en dat u een „Exclusief Recht overeenkomst van de Koper“ te vertegenwoordigen in tegenstelling tot een beperkte bureauovereenkomst of wat andere overeenkomst zoals samengevat in het „Aanvankelijke die Pamflet van de Onthulling van het Bureau“ ondertekende wordt vereist om aan potentiële kopers en verkopers in Oregon worden gegeven.            

Gezien de bovengenoemde parameters, vinden wij het alarmerend dat u „bewust werd,“ of „enkel opgemerkt,“ of „… Ik merkte toen op…“ secties oorspronkelijke en gewijzigde aankoopcontracten. Wij veronderstellen ook dat u elke één van die contracten ondertekende. U hebt een plicht van zorg om om het even welk en alle contracten te lezen en te begrijpen in die u („teken“) of, als alternatief, binnengaat om een procureur in te huren die de termijnen en de bepalingen van bovengenoemde contracten kan verklaren.            

U vraagt, „kan ik dit bij regeling richten?“ betekenend, de „Graad van ongemak u is van mening over de vraag of uw agent of niet werkelijk uw beste belangen.“ vertegenwoordigt Het antwoord is ja, „. U kunt weigeren te sluiten.“ Nochtans, adviseren wij dat niet. Wij adviseren dat u met de vastgoedmakelaar die uw belangen zo vlug mogelijk vertegenwoordigt communiceert en hem of haar laat precies weten hoe u voelt en waarom.

Vraag (VA): Ik ben tijdens het kopen van een huis in Virginia dat uit een kleine propaantank terug naar de dienst een gasopen haard heeft. Toen ik riep om de kosten te weten te komen om de tank opnieuw te vullen, werd ik verteld de eigenaar in plaats daarvan niet de tank bezit, maar de tank op een jaarlijkse basis huurt.             

Het feit dat de eigenaar deze eenheid huurde werd niet onthuld. In feite, hadden beide Makelaars in onroerend goed verondersteld het werd bezeten. De kosten van een nieuwe tank zijn ongeveer $600. Het is significant genoeg om benieuwd te zijn of heb ik om het even welke wettelijke gronden om te vragen dat zij voor de tank betalen.

Antwoord: Als u naar een wettelijk advies streeft, adviseren wij dat u een procureur van Virginia contacteert.            

Wanneer een bezit gebaseerd op de „Verklaring van de Ontkenning“ wordt gekocht van een verkoper het wordt fundamenteel gekocht „zoals“ het onderwerp aan om het even welke die punten is in het aankoop en verkoopcontract worden onthuld (van de verklaring van de Ontkenning van Virginia: “ (a)… een WOONVERKLARING opgeven die van de ONTKENNING van het BEZIT dat de eigenaar geen vertegenwoordiging of garanties in verband met de voorwaarde van het bezit maakt, behalve zoals die anders in het aankoopcontract wordt verstrekt,… „).            

Ook, naar onze mening, had u gekocht het onderworpen die bezit op de andere keus wordt gebaseerd de Verkoper had („(b)… een WOONVERKLARING die van de ONTHULLING van het BEZIT die tekorten in de voorwaarde van het bezit onthullen eigenlijk door de eigenaar wordt gekend. “), is er geen plaats op die vorm om te onthullen dat een gehuurde propaantank wordt vereist om de open haard in werking te stellen, en dat de bestaande tank niet door de verkopers wordt bezeten.            

Dat is het type van ding men de lijstagent zou verwachten dat te weten komt van de verkopers, of de verkopende agent (van u) om de lijstagent te vragen wanneer het maken van uw aanbieding, op voorwaarde dat het niet anders werd onthuld.            

Een vastgoedmakelaar zou niet eenvoudig moeten veronderstellen een punt door de verkoper wordt bezeten enkel omdat het punt op het bezit wordt gevestigd. Bijvoorbeeld, worden de wasmachines, de drogers, de ijskasten en andere toestellen zelden verlaten op het bezit tenzij het punt permanent wordt gehecht of een niet-makelaardijkoopakte is inbegrepen als deel van het contract. Als wij een propaantank zagen, gaat onze eerste vraag aangezien de kopers „zouden zijn het of blijft?“ Dat zou ook de eerste vraag moeten zijn een vastgoedmakelaar die de belangen van een koper vertegenwoordigen zou moeten vragen, als de agent niet het wist.            

Het andere ding zou u kunnen voorstellen aan uw agent bemiddeling is, vooral als dat in de Overeenkomst van de Aankoop en van de Verkoop u en de ondertekende verkoper wordt verstrekt.