Vraag George & Klem:

Vraag George & Klem: Vragen van Consumenten - 14 December, 2004
door George Stephens & Chuck Jacobus

De tweede vraag is gebaseerd van de eerste. Ik wil het huis in de de lentetijd verkopen. Dat zou betekenen wij slechts het huis ongeveer 1.5 jaar hadden, zodat geloof ik wij vermogensbelastingen op de winst gaan moeten betalen. Wat precies betaalt u met vermogensbelastingen? Zeg wij het huis voor $280.000 kochten en wij omhoog beëindigen verkopend voor $300.000. Betalen wij vermogensbelastingen enkel op winst $20.000? Als zo, wat is het percentage? Ook, als profiteer de vastgoedmakelaar laadt 6 percent van de verkoop van het huis wij dat van $20.000 kan aftrekken, verlatend ons met slechts een klein bedrag waarop om vermogensaanwasbelastingen te betalen? - Verward in Minnesota

Beste Verward in Minnesota: In verband met uw eerste vraag met betrekking tot uw mede-eigendom van het bezit, zie ik geen verschil tussen een openlijke verkoop van het bezit en uw kamergenoot die uw 50 percenten kopen. Volgens de plaats die van WebLocator Internet woon het vastgoedwetten behandelen van Minnesota, zijn de Gezamenlijke Huur en de Huurders in Gemeenschappelijk de twee populairste methodes van mede-eigendom. Het primaire verschil, echter, is dat de Gezamenlijke Huur een Recht van Overleving verstrekt terwijl de Huurders in Gemeenschappelijk niet. Als u moest sterven, bijvoorbeeld, zou uw onroerend goedrente tot uw erfgenamen als deel van uw landgoed overgaan.

De definitie gaat door te verklaren verder dat als de mede-eigenaren niet met het gebruik, de verkoop, of het bezit van een stuk van bezit kunnen akkoord gaan -- hoofdzakelijk wat tussen u en uw kamergenoot bestaat, kunnen zij naar hof moeten gaan de kwestie in een verdelingsactie oplossen. In een verdelingsactie vragen een gezamenlijke huurder of de huurder in gemeenschappelijk het hof om het bezit op een markt en enkel een manier te verdelen. Het onroerend goed kan moeilijk zijn te verdelen en de gedeeltelijke belangen kunnen moeilijk zijn te verkopen, zodat zal een hof opdracht geven gewoonlijk tot dat het bezit wordt verkocht en de opbrengst van de verkoop aan de mede-eigenaren in verhouding tot hun belangen verstrekt.

Dit leidt ons tot uw tweede vraag die federale belastingheffing in de vorm van de vermogensbelasting impliceren. Eerst, verwijs ik u naar IRS Publicatie 523 door. U en uw kamergenoot zou niet de „gebruikstest“ vereisend ontmoeten dat u het huis als uw hoofdwoonplaats voor twee van de laatste vijf jaar van eigendom gebruikte. Nochtans, is er de mogelijkheid dat u een gedeelte van de vermogensbelasting kunt kunnen uitsluiten, als volgt:

Om voor deze uitsluiting in aanmerking komend te zijn, moet uw huis door u bezeten te zijn en als uw hoofdhuis voor een periode van minstens twee uit de vijf jaar voorafgaand aan zijn verkoop gebruikt te zijn. De twee jaar kan uit 24 volledige maanden of 730 dagen bestaan. De korte afwezigheid, zoals voor een de zomervakantie, telt als periodes van gebruik. De langere onderbrekingen, zoals een éénjarig sabbatsverlof, niet. U moet ook geen aanwinst op een ander die huis uitgesloten hebben tijdens de twee jaar vóór de huidige verkoop wordt verkocht.

Als u niet de eigendom en gebruikstests ontmoet, kunt u een verminderd maximumuitsluitingsbedrag mogen gebruiken als u uw huis toe te schrijven aan gezondheid, een verandering in plaats van werkgelegenheid of onvoorziene omstandigheden verkocht. De onvoorziene omstandigheden kunnen scheiding of een natuurramp omvatten resulterend in een slachtoffer aan uw huis, bijvoorbeeld.

Ik adviseer u en uw kamergenoot om een belastingsberoeps betreffende te raadplegen al dan niet u voor om het even welke kapitaalwinstuitsluitingen zou kwalificeren. Als u niet voor om het even welk van het kwalificeert, en u het bezit voor 366 dagen of meer hebt bezeten, kunt u bij 5, 15, 25 of 28 percent of een combinatie van tarieven worden belast. Deze belastingsniveaus zijn genoemd geworden kapitaalwinst op lange termijn en zijn op activa van toepassing dat u minstens 366 dagen (meer dan één jaar) houdt. Voor activa u minder dan één jaar hebt gehouden, zal uw aanwinst het waarschijnlijkst belast worden als gewoon inkomen.

Nochtans, nogmaals, spoor ik u aan allebei om een belastingsberoeps als eigendom van uw huis te raadplegen ben enkel één van de elementen die uit uw totaal belastingsbeeld bestaan.

Beste vraag George: Ik ben een vastgoedmakelaar in Texas. Ik heb een paar cliënten die probeerden om een huis te kopen en een bindend contract met een bouwer ondertekenden. Zij besloten later dat zij zich niet het huis konden veroorloven. Hun lening werd goedgekeurd door de bouwer, maar zij hielden niet van de betaling.

Ik deelde hen mee dat zij niet hun ernstige geldrug kunnen krijgen. Zij drongen erop aan dat er wetten zijn die hen beschermen en dat zij met een procureur hebben gesproken. Ik ben in meningsverschil met hen en hun advocaat omdat zij dit contract kennend de prijs van het huis ondertekenden en nu willen zij hun geldrug. Of een koper, die ernstig geld neer heeft gezet en in een bouwerscontract binnengegaan, zijn of haar gelieve te adviseren ernstig geld kan krijgen van een bouwer in om het even welke omstandigheden steunen? - Controversieel

Beste Controversieel: Oh, jongen! Het antwoord op uw vraag is dat er „omstandigheden“ zijn waarin een consument of een vastgoedvergunninghouder een geschreven contract „zou kunnen denken“ geldig en uitvoerbaar zijn maar in feite is het werkelijk niet.

Maar eerst, heb ik sommige waarschuwingen om tot u over te gaan. U wilt uw „cliënten“ van geen verklaringen voorzien die als juridisch advies zouden kunnen worden ontleed. Het praktizeren de wet zonder een vergunning is redenen tot opschorting of herroeping van uw het vastgoedvergunning van Texas.

Ook, wanneer een „cliënt“ verklaart dat hij of zij door een procureur wordt vertegenwoordigd, kunt u met wat niet akkoord gaan de procureur maar in Texas zegt -- evenals andere staten waarin u een bureauverhouding met een cliënt hebt, moet u alle wettige instructies van uw cliënt uitvoeren. Bijvoorbeeld, wat doet de procureursstaat is de consumentenbescherming veroorloofde zich uw cliënt? Bijvoorbeeld, waren er om het even welke die aansporingen door de bouwer worden aangeboden die door een hof als Bedrieglijke Schendingen van het Akte van Handelspraktijken worden ontleed?

Enerzijds, is veronderstellen van het contract zowel geldig als uitvoerbaar, is één van de sleutels hier, „wat de contractstaat?“ schriftelijk doet Een significante contractbepaling is wat in de gebeurtenis de koper of de bouwerskulassen het contract gebeurt.

De capaciteit van een koper met succes „achter-uit“ of broekt geldig, hangt het uitvoerbare contract van Texas van verscheidene factoren af met inbegrip van, maar beperkt niet tot, de vorm waarop het contract geschreven was, speciale bepalingen in het contract dat een anders duidelijke kulas, de de agent en/of aandacht van de bouwersvertegenwoordiger aan vereiste details (zoals de Berichten van de Onthulling, enz.) zou kunnen toestaan, of de partijen eigenlijk deed wat het contract hen vereiste om te doen, en om het even welke onvoorziene uitgaven somden in het contract op, om enkel enkelen te noemen.

Beste vraag George: Hoeveel commissie zou een vastgoedmakelaar of de winkelbediende van de makelaar moeten laden? Waar zou ik deze info vinden? Een vastgoedmakelaar gaf me administratie die verklaarde een commissie van 6 percentenverkoop op de makelaar van toepassing is maar op een andere pagina gaat een 3 percentencommissie naar de agent. Ik weet wat een standaardcontract kijkt als of wat niet de commissies zouden moeten zijn. Als ik twee combineer evenaart dit 9 percentencommissie. Dat klinkt te hoog aan me. Is dit een typisch contract? - Gehinderd

Gehinderd beste: De commissies en/of de prijzen van het vastgoed zijn overeen te komen tussen de consumenten en de vastgoedfirma's die met hen werken. Dit is van toepassing of de firma in een bureau of niet-bureaucapaciteit functioneert. De meeste staatswetten, Commissie van het Vastgoed, Verenigingen REALTOR® en Veelvoudige Diensten van de Lijst vermijden beperkend of regelend wat een vastgoedfirma een consument kan laden.

Zo, kan ik slechts met zekerheid spreken in verband met wat mijn Houston, Texas gebaseerde makelarij gewoonlijk probeert om voor verschillende soorten transacties te laden. Ik kan niet met om het even welke zekerheid spreken in verband met wat andere vastgoedmakelarij laadt.

Bijvoorbeeld, probeert mijn firma gewoonlijk om een totaal van 6 percentencommissie op te dragen om wederverkoop van woonvastgoed, een totaal van 7 tot 10 percentencommissie een lijst te maken en te verkopen om van onontwikkeld (onverbeterd) land, en 5 percenten een lijst te maken en te verkopen om van nieuwe bouw een lijst te maken en te verkopen. Ik zeg „te laden pogingen“ omdat zelfs binnen mijn eigen firma het vari?ërt. Bijna is elke overeenkomst verschillend. De lijn van de bodem, een firma van de vastgoedmakelarij heeft het gezag om de totale die gelden te bespreken aan consumenten voor de diensten worden geladen het verleent.

Beste vraag George: Waar kan ik vrije lijsten van verhinderingen voor zuidelijk Californië vinden? - Koper Pennywise

Beste Koper Pennywise: U zult een weinig werk moeten ook doen. Heb toegang tot uw favoriete onderzoeksmotor en ga de „Vrije Lijsten van de Verhindering voor Zuidelijk Californië“ in de onderzoeksstaaf in. U zult dat enkele lijsten vrij zijn, één of andere vergunning u vinden om een vrije blik (als een steekproef) te nemen, en sommigen laden eigenlijk voor de informatie. Ik verdenk, maar weet zonder twijfel, niet dat in de meerderheid van gevallen de „vrije“ verhinderingslijsten eenvoudig aas zijn die u van een minimum van informatie te voorzien wordt vereist om uit probleem met CA consumentenbeschermingsstatuten te blijven, terwijl het verleiden van u met online de loon-voor-abonnement diensten die de „al“ informatie verstrekken.

Nochtans, dien dit antwoord onder in „daar is een geboren uitloper elke minieme“ categorie tenzij u bereid bent om wat ernstige tijd door te brengen lerend over verhinderingen, te zoeken wat, wat, dan wat onderzoek over zij te vermijden en ook te doen die eigenlijk in het verkrijgen van eigenschappen die deze methode gebruiken succesvol zijn geweest.

Beste Lezers: Mea culpa! Ik ontving een aantal berichten betreffende de volgende verklaring die ik aan zeer Gefrustreerd in de Tijden van de Makelaardij heb afgelegd kolom gedateerd 11/23/04:

Nochtans, heb ik nooit een woonbezit vernomen in handen van de investeerders dat slechts 10 percenten aanbetaling vereiste. Ik verdenk dat u of de geldschieter vertelde u van plan was de woning te bezetten, of u eigenlijk de woning bezette alvorens het een huurbezit in handen van de investeerders werd.

Een Knoxville, de Makelaar in onroerend goed van Tennessee, die ook verscheidene wooneigenschappen als investeerder bezit, schrijft dat hij 95 percentenLTV hypotheken op allemaal met uitzondering van heeft voor die hij een 90 percentenLTV lening verkreeg.

Ik hoorde ook van in austin-Gebaseerd David Reed, een de hypotheekbankier van Texas en een driejarige veteraankroniekschrijver voor de Tijden van de Makelaardij. Naast een aantal treffende punten bood M. Reed het beschouwen van PMI, Fannie Mae, MAC Freddie aan, en een „massa de leningen van het investeerdersbezit met minder dan 20 neer percenten,“ hij verklaarde:

„Ik zou wedden dat uw lezer niet het bezit als uit dan bewogen primair kocht of verteld de geldschieter het een huur was toen het niet… het is enkel dat 10 percenten was -- of minder -- onderaan investeerder zijn de leningen alledaagser dan men zou kunnen veronderstellen. Heb een grote dag!“ l