Vraag George & Klem:

Vraag George & Klem: Vragen van Consumenten 24 April, 2007

door George Stephens & Chuck Jacobus

Ik was enkel benieuwd of was dit of niet typisch, aangezien de meerderheid van artikelen die ik heb wijs gelezen op heeft de Makelaar in onroerend goed gewoonlijk een moeilijke tijd die de verkoper ertoe brengen om de vraagprijs te verminderen, maar het schijnt hier het tegengestelde.

Antwoord: Om te beginnen met, moet de lijstMakelaar in onroerend goed alle wettige instructies uitvoeren u aan hem of haar levert. Zo bepaalt u, niet de Makelaar in onroerend goed, de vraagprijs. Ten tweede, is een CMA een gids in verband met de marktwaarde, in de huidige marktomstandigheden, van uw huis. Het zou vergelijkbare eigenschappen aan van u moeten tonen die op de markt die zijn (zo dicht aan een duplicaat betekenen zoals mogelijk in alle opzichten met inbegrip van partijgrootte, slaapkamers, baden, en andere fysieke die eigenschappen), om het even welke variaties worden aangepast. Zodra de Makelaar in onroerend goed een daadwerkelijke CMA uitvoert, zou het aan zowel u als de Makelaar in onroerend goed duidelijk moeten zijn wat de vraagprijs zou moeten zijn.

De makelaar in onroerend goed kan gewoonlijk bepalen gebaseerd op wat de vergelijkbare eigenschappen eigenlijk voor in doelstelling, derdetransacties (d.w.z. niet verwante verkopers en kopers, geen ongebruikelijke termijnen, enz.) als percentage van vraagprijs hebben verkocht. Als de daadwerkelijke gemiddelden van de verkoopprijs om 95 percent van Vraagprijs, dan de Makelaar in onroerend goed te zijn zouden moeten die voorstellen u de Waarde vraagt door CMA wordt vermeld door 0.95 wordt verdeeld. Bijvoorbeeld, als CMA op een Waarde van $250.000 wijst, dan zou uw vraagprijs $263,158.00 moeten zijn.

Vraag (GA): De vastgoedmakelaars als onafhankelijke contractanten doen hun werk volgens de methodes van de agent en zijn verantwoordelijk aan hun die makelarijfirma's slechts voor de resultaten binnen de richtlijnen van de agent/het vaste contract en het beleid van de firma worden verkregen.

Overeenkomstig RE commissies (Georgië, minstens), de vergunningswet de firma de capaciteit verstrekt al reclame „om goed te keuren“. Ik begrijp volledig het naleven al vaste naam, emblemen, contact # ' s, grootte van # ' s, niet-misleidt of onnauwkeurige info, enz., maar niet agenten, aangezien de onafhankelijke contractanten, het recht hebben te selecteren welke advertisers zij willen adverteren met en hun eigen termijnen bespreken? Laat me u de details van mijn situatie geven.

Ik ben een directe abonnee van Realtor.com voor de volledige tijd geweest ik een agent ben geweest. Verscheidene jaren geleden ging mijn firma met Realtor.com aan om een Realtor.com abonnement aan alle agenten aan geen kosten aan de agent te verstrekken -- met koorden natuurlijk -- verwijzings prijzen afhankelijk van de reactietijden. Ik opteerde niet om deel te nemen en bleef onafhankelijk betalen. Dat was een grote keus van mijn kant aangezien het niet het zelfde niveau van eigenschappen bleek. Het vast-gesponsorde programma beter in tijd maar is nog niet aanvaardbaar voor me en de manier ik Realtor.com gebruik.

Mijn abonnement met Realtor.com is met een jaarlijkse vernieuwing. Dit jaar, ben ik verteld in geen omstandigheden ben ik toeliet worden opgeschort en verder te gaan aangezien ik direct met Realtor.com ben geweest. Ik heb geweigerd te voldoen, nog vertellen mijn firma en Realtor.com me ik hebben geen keus. Het is verplicht. Dit schijnt een schending van mijn rechten te zijn aangezien een onafhankelijke contractant eerder dan een beleid om ervoor te zorgen ik overeenkomstig alle reclamerichtlijnen ben. Ben I uit lijn?

Ik momenteel keur verwijzingen of geen verhuizing goed omdat het beleid van het bedrijf voor dit type van zaken niet verenigbaar met mijn doelstellingen is. Dit is mijn keus. Ik vind het bewonderenswaardig is dat mijn firma dergelijke voordelen aan zij aanbiedt die hen willen. Dwingen maar hoe kan zij de methode op me enkel omdat het om binnen het koninkrijk gebeurt te zijn van „het goedkeuren van reclame“? Ik ben bang om tijd en wettelijke dollars te verspillen die een niet-wint slag proberen te bestrijden. Hulp!

Antwoord: De gemakkelijkste manier om dit te begrijpen is die Wet van de Staat van Georgië -- zoals in de meeste andere staten, vereist dat u door een sponsorende makelaar werkt. De sponsorende makelaar is verantwoordelijk, eventueel, voor uw wangedrag en daarom heeft het recht om de regels te plaatsen waaronder u opereert.

Een andere manier om dit te bekijken is zich ervan bewust te zijn dat de Onafhankelijke status van de Contractant een speciale IRS classificatie is, van toepassing op vastgoedmakelaars onder bepaalde andere beroeps. Die status laat vastgoedmakelaars toe vermijden moetend het inhouden, sociale voorzieningen, Medicaid en andere belastingen aan de federale en staatsoverheid betalen. voor het vervoeren van u als Onafhankelijke Contractant te kwalificeren, moet een vastgoedmakelaar in uw Onafhankelijk dossier van de Contractant, een jaarlijkse verklaring handhaven van het begrip van waarin u, de Vennoot, staatspunten die of het zelfde als de volgende 9 punten gelijkaardig zijn:

I, ________________ (Vennoot) verklaar als volgt:

1. Ik ben een ___broker ____ winkelbediende behoorlijk in de Staat van ________ vergunning wordt gegeven en als onafhankelijke contractant met ________________ (Makelaar die) aangesloten.

2. Ik heb elk van mijn eigen licentierechten en lidmaatschapsrechten betaald.

3. Ik heb elk van mijn eigen auto en vervoersuitgaven betaald zonder enige terugbetaling van de Makelaar te ontvangen.

4. Ik heb al vermaak en andere bijkomende uitgaven met betrekking tot het verzoeken van lijsten en het verkrijgen van vooruitzichten betaald zonder enige terugbetaling te ontvangen.

5. Ik heb door de Makelaar geen specifiek programma moeten handhaven.

6. Ik heb niet de Makelaar moeten raadplegen betreffende het plannen van mijn vakanties of werkuren.

7. Ik heb geen salaris of ziekengeld ontvangen en ik word gecompenseerd op een commissiebasis.

8. Ik heb mijn eigen inkomen en belastingen FICA betaald.

9. Mijn vereniging met de Makelaar kan door één van beide die partij op elk ogenblik op bericht worden geëindigdo aan andere wordt gegeven; maar de rechten van de partijen aan om het even welke prijzen die voorafgaand aan beëindiging groeiden worden niet ontnomen door beëindiging.

Met andere woorden, als Onafhankelijke Contractant bent u, vooraf, akkoord gegaan met de bovengenoemde 9 verklaringen. Er zijn geen andere rechten die aan u als Onafhankelijke Contractant, behalve het recht groeien uw vereniging met uw makelaar te eindigen. Als uw makelaar ook een Onafhankelijke Overeenkomst van de Contractant („ICA“) tussen u en de Makelaar gebruikt, zou u de sectie moeten raadplegen die de vereisten opgeeft waarmee u akkoord bent gegaan, behandelend de sectie „Goedkeurend van de Reclame“ van uw ICA.

Vraag (MO): Ik zoek een bezit aan de Mexicaanse kant van de grens, met een vraagprijs van ongeveer 50.000 peso's. Kent u van om het even welk? Ik hoop ik kan vinden.

Antwoord: Wij stellen voor dat u uw favoriete onderzoeksmotor kiest en „Mexico + vastgoed“ zonder de citaten ingaat. Wij gebruikten Google en het keerde 24.800.000 plaatsen terug. 50,000 de Mexicaanse Peso's is momenteel over $4,549.35 USD, die zeer geen geld om voor bezit is te betalen -- hetzij beter of ruw land, in of de V.S. of in Mexico. Wij zouden voorstellen communicerend met een paar firma's actief in Mexico en zouden hen de details geven waarvoor het type van onroerend goed u zoekt.

Vraag (TN & FL): Ik plaatste mijn rijtjeshuis voor verkoop in November 2006. Mijn huis wordt gevestigd in Aanplanting Florida (Provincie Broward). Mijn probleem is mijn vereniging. Zij hebben twee overeenkomsten tot dusver geannuleerd en een derde liep vanaf het kopen wegens vrees voor de acties van de vereniging. De eerste twee overeenkomsten werden zowel goedgekeurd door hun geldschieters als hadden aan alle financiële vereisten van de geldschieter voldaan.

De overeenkomst #1 werd geannuleerd door mijn vereniging 48 uren alvorens wij moesten sluiten. De tweede overeenkomst werd geannuleerd door de vereniging 5 dagen alvorens te sluiten. Ik ben bij een verlies voor wat op dit punt te doen. Mijn vrouw en kinderen hebben zich sindsdien aan Tennessee opnieuw gevestigd en ik ging een nieuw huis met mijn gelijkheid kopen en had alles opstelling. Toen de eerste overeenkomst werd geannuleerd moest ik mijn nieuw huis door 100 percenten financieren financierings. God zij dank had ik het krediet om dat te doen. Ik dacht toen wij een tweede aanbieding hadden en de kopers werden goedgekeurd dat mijn problemen zouden weggaan. Nadat de vereniging dat overeenkomst annuleerde ik nu met drie hypotheken en een nieuwe baan word verlaten die in geen geval voor hen gaat betalen.

Ik ben op ernstig risico nu om mijn huis van Florida en $100.000 dollarsgelijkheid te verliezen dat ik in dat huis heb. Mijn Makelaar in onroerend goed vertelt me dat in zijn jaren 20+ van ervaring hij nooit over dit probleem is gekomen. Aangezien ik nu in Tennessee ben heb ik mijn schoonvader gevraagd om een advocaat te achtervolgen voor me van Florida om te zien wat ik in werking stellen kan nemen. Het probleem is dat dit allen tijd vergt en ik bang ben zij op mijn huis zullen verhinderen en ik alles wegens de acties van deze verenigingsraad in het annuleren van mijn verkoop zal verliezen.

Mijn persoonlijk advies is dat er één of andere vorm van onderscheid die op hier wegens het ras en de kleur van de twee families gaan is die mijn huis gingen kopen. Hun krediet in beide gevallen was goed genoeg om voor een rijtjeshuis worden goedgekeurd $250.000 en allebei waren klaar te sluiten. De vereniging zei in beide gevallen dat zij de overeenkomsten wegens kredietproblemen annuleerden. De vereniging zal niet aan me spreken en geeft mijn Makelaar in onroerend goed een houding telkens als hij roept. Ik weet enkel geen wat om te doen. Als er om het even welke raad is kunt u me geven, zou ik het zeer waarderen.

Antwoord: U moet een procureur ZO VLUG MOGELIJK inhuren. Een procureur kan een tijdelijk bevel uit uw naam indienen als hij of zij uw zorgen betreffende een verhindering deelt. De dienst van de Verwijzing van de Advocaten van Florida wordt hier gevestigd.

Als wat u beweert waar is, gaat om het even welke advocaat met een waarde van zijn of haar zout neer op dit De huis eigenaars vereniging voor discriminerende praktijken komen, en kan hen aan aangewezen Florida en Federale de nalevingsbureaus, zoals eeoc.gov binnen zelfs draaien.

Één nota, zou u een exemplaar van al uw documenten van de Vereniging (regels, verordeningen, restrictieve overeenkomsten, enz.) en die moeten hebben u ontving toen u uw rijtjeshuis van Florida kocht. Uw procureur kan om exemplaren van die vragen.