Vraag George & Klem:

Vraag George & Klem: Vragen van Consumenten - 27 Juni, 2006

door George Stephens & Chuck Jacobus

Werkend met een vastgoedmakelaar en zijn enige agent, en gebaseerd op heersende verkoopprijzen in de algemene buurt, bepaalde ik de vraagprijs bij $849.500 [te lage $150 aangezien het] bleek voor het onderhandelen ruimte en met rock-bottom van $779.500 als het huis niet na meer dan 90 dagen had verkocht. Die waren de termijnen alhoewel de markt nog met een scherp levering-tekort toenam en ik was in geen te verkopen haast.

Nochtans, de agent -- gesteund door de eigen blijvende eisen van de makelaar, die in feite geen basis [„snel toenemende percentagetarieven“ en beweerde het huisvesten overbevoorrading in het gebied van Barbara van de Kerstman] dringend en constant probeerden om me te overreden om mijn vraagprijs aan hogere $700K „voor een snelle verkoop te verminderen.“ hadden

Toen ik weigerde te doen zodat overtuigden zij me om ongeveer $40.000 in materiaal en arbeid voor minder belangrijke reparaties en sommige schoonheidsmiddelen te besteden. Bijvoorbeeld, schilderden wij binnen en uit, het geïnstalleerdei nieuwe bekleden voor huis en studio, en gemaakt tot verscheidene andere wezenlijke verbeteringen om te verbeteren wat reeds in het verleden was gedaan: de toevoeging van een kuuroord, nieuw dak, belangrijke elektroverbetering aan 220 V, een afzonderlijk volledig gebeëindigd workshop/een bijgebouw, een behandelde en goed-geplante terras, een fontein en het modelleren, nieuwe rioollijn, glassed potting loods. Dit werd gedaan de aanvankelijke vraagprijs realiseren en misschien het bod voor dit bezit opheffen.

De echtgenoot van de agent nam uitgebreide bezitsfoto's in kleur dat in een Tijdschrift die over de gehele staat moet worden omvat van het Vastgoed huizen voor verkoop aanbieden. Geen kombuisbewijzen of andere informatie betreffende de voorgestelde advertentie werden voorgelegd ter mijn goedkeuring voorafgaand aan publicatie. Toen ik definitief een exemplaar van het tijdschrift uit een rek van de kruidenierswinkelopslag verkreeg, vond ik aan mijn schok dat de vraagprijs tot $779.000 door de agent zonder mijn kennis en toestemming was verminderd.

Ik bracht een sterk protest onder, maar werd verteld dat de advertentie niet kon worden teruggetrokken of met aangepaste prijzen op het aangewezen niveau, zonder een verkoopvertraging van minstens zes maanden of meer op te lopen, en lang na lijst was het contract verlopen -- geen welke de makelaar gezien de „wezenlijke lijstuitgaven“ naar verluidt uit mijn naam zou toelaten.

Niettemin zeer ziek met longontsteking, was ik aanwezig tijdens de eerste -- en slechts -- Open Huis [de agent was laat] toen het bezit in een minder dan uur op de markt werd verkocht, binnen vijf minuten na de aankomst van de 2de bezoeker die haar oude zoon van 3 jaar „op zoek naar een goed huis voor hem.“ had gebracht Mijn vlakte, „Geen“ aan haar aanvankelijke aanbieding $730K de volgende dag, werd beantwoord met voor de volledige prijs een paar later uren.

Volgens mijn Makelaar via zijn hulp/agent, werd ik juridisch verplicht om de aanbieding goed te keuren.

Aan mijn grote verrassing, was de koper een andere vastgoedmakelaar van wie controlerend makelaar nu op de definitieve verkoop-documenten niet als Kopers, maar als agent werd vermeld van VERKOPERS, hoewel ik nooit hem voordien, laat staan machtigde hem had vernomen om me te vertegenwoordigen. Binnen 3 dichte weken na borg, een re-bedekte oprijlaan en een opnieuw gevestigd kuuroord, was het huis terug op de markt voor $1.3 miljoen! Blijkbaar bezette de koper nooit het gebouw. Het werd „weggeknipt“ -- en ik was „gehad“ door mijn Makelaar op wat een vooraf geregelde „insiderovereenkomst“ op de melodie van $100K in prijs en kosten schijnt te zijn zonder de vastgoedcommissie van 6 percenten en andere het sluiten uitgaven te tellen.

Behalve het zijn totaal immoreel, was het gedrag van deze makelaar wettelijke of weloverwogen en beraamde fraude? Als zo, wat kan ik over het of aan wie ik klaag om dit soort ding van het gebeuren aan andere bejaarden zonder wettelijke tegen te houden doen vertegenwoordiging die en/of gehandicapten ziek zijn?

Antwoord: Van de verklaringen in uw e-mail, blijkt het zeker dat de vastgoedmakelaars om in uw beste belang als verkoper er niet in slaagden te handelen. Als uw beweringen waar zijn, zijn zij inconsistent met de vereisten van de Wet van het Vastgoed van Californië in Bedrijfs en van de Code van Beroepen Secties 10000 door 11288.

Er zijn twee manieren dat u dit type van ding te gebeuren aan anderen kunt verhinderen. De eerste methode zou zijn een procureur in te huren, succesvol in het procederen van dit type van vastgoed -- verwant geval. U kunt de prijzen, de bekwaamheden, en de ervaring van een procureur als deel van het gesprek bespreken om een besluit op basis van goede informatie betreffende werkgelegenheid te nemen. Wij stellen voor interviewend minstens drie procureurs, of zo velen aangezien het neemt om te vinden met wie u tevreden bent. U, natuurlijk, wilt uw schade, hofkosten, plus een andere remedies terugkrijgen beschikbaar aan u in het kader van de wet van Californië.

Één van de vragen een procureur kan vragen u bent, „interviewde kreeg u meer dan één makelaar en een beter gevoel van de markt alvorens u met deze makelaar een lijst maakte van? Waarom u met hem in de eerste plaats?“ een lijst maakte van

De andere methode (die uw procureur, indien u één huurt, kan voorstellen) is wordt gedaan een klacht van de consument met het Ministerie van Californië van Vastgoed in te dienen.

Terwijl op de belangrijkste plaats van het Ministerie van Vastgoed, wij ook voorstellen hebt toegang u tot de informatiepagina Van de consument, en specifiek wordt vertrouwd met de sectie van de Informatie en „van de Vormen van de Rekening van de Terugwinning“, plus de „secties Van de Consumentenbescherming en van de Materialen van de Verwijzing“.

Vraag (NC): Hoe kan ik op deze makelaar vertrouwen? Eerst, vond ik een huis in verhindering. Daarna, riep ik om de makelaar te vragen of zal zij mijn vrouw en me vertegenwoordigen. Drie dagen later riep zij me en zei, „Oh! Het vandaag verkochte huis.“

Ik denk dat zij het aan iemand anders verkocht omdat ik haar vertelde dat ik van de plaats hield en de huisprijs $87.000 was. Zij wist dat het huis voor rond $104.000 worden verkocht.

Ik ben zeer droevig over het. Wij hielden van dat huis.

Antwoord: Wij zijn droevig dat u niet het huis kon kopen dat u van zo veel hield. Nochtans, alleen gebaseerd op de informatie hebt u ons verstrekt, is er geen manier wij uw vraag kunnen beantwoorden. Maar te overwegen gelieve het volgende:

 

1. Waarom riep u die bepaalde makelaar?

    

2. Was die makelaar de lijstmakelaar voor het onderworpen huis, of adviseerde iemand de makelaar aan u?

    

3. U verklaarde dat u de makelaar riep die naar vertegenwoordiging streven, maar u wees nooit op als de makelaar een vertegenwoordigingsovereenkomst met u aanging.

Het proces na een verhindering kan verwarrend zijn voor een potentiële koper die niet vertrouwd met het is en die niet door een vastgoedvergunninghouder wordt vertegenwoordigd die is. Soms, kan het blijken dat de vergunninghouder niet de koper vrij behandelde, maar dat is ver van het vestigen van het zelfde feit.

Vraag (OF): Ik zou van één of andere hulp met verhuizingsinformatie houden. Mijn vrouw en ik ben om me aan het gebied van Dallas te bewegen van plan en ik zou van uw input in enkele steden houden. Ik zoek het beste van beide werelden: Lage belastingen en lage misdaad. Wij zouden binnen een uuraandrijving van Dallas willen blijven. Wij zijn om over 250-350k te besteden van plan. Kon u van de alstublieft een lijst maken steden u zou zijn aardigste en het veiligst voelt?

Antwoord: De betrouwbaarste methode om de informatie te verkrijgen u vraagt is Makelaars in onroerend goed te contacteren werkend in Dallas/Voet met een waarde van metroplex. Unidirectioneel dit moet doen tot RealtyTimes.com toegang hebben en dan de „Lokale Voorwaarden van de Markt selecteren“ bij het tweede lusje over de bovenkant.

U zou agenten moeten interviewen die in elke markt actief zijn waarin u interessant bent, en met wie u een vertrouwde op verhouding ontwikkelt.

Vraag (TX): Hoe houden een echtgenoot en een vrouw titel aan bezit in Texas?

Antwoord: Texas is een Communautaire Staat van het Bezit, zoals Arizona is, Californië, Idaho, Louisiane, Nevada, New Mexico, Washington en Wisconsin (het Akte van het Bezit van Wisconsin Echtelijke defini?ërde Wisconsin als Communautaire Staat van het Bezit maar de individuele omstandigheden dicteren hoe dat Akte wordt geïnterpreteerdn).

Fundamenteel, beschouwt Texas om het even welk die bezit tijdens een huwelijk wordt gekocht als communautair bezit. Zowel hebben de echtgenoot als de vrouw een gelijk recht het bezit tijdens hun huwelijk te bezitten. Geen van beide houder van communautair bezit kan het volledige bezit zonder de toestemming van andere verkopen.

Er zijn talrijk andere wettelijke overwegingen aan holdingstitel als communautair bezit. De zeer beste raad wij kunnen geven u moet een advocaat inhuren als u een zorg betreffende communautair bezit hebt.