Hebben wij teveel voor Vastgoed betaald?

Hebben wij teveel voor Vastgoed betaald?
door Peter G. Miller

Volgens The Economist, een goed-beschouwd Brits dagboek van advies en analyse, „de huisprijzen zijn op verslagniveaus met betrekking tot gemiddeld inkomen in Amerika, Australië, Groot-Brittannië, Ierland, Nederland en Spanje. De prijzen van Britse, Ierse en Nederlandse huizen zijn nu 50 percenten boven hun 30-jaar gemiddelde met betrekking tot inkomens. Door de zelfde maat, wordt het bezit „overgewaardeerd“ door 23 percenten in Amerika, door 33 percenten in Australië en 68 percenten in Spanje.“ (Zie: „Zich concentreert op probleem,“ Maart dertiende-13th-19, 2004)

Bekijkend onderzoek van de Bank voor Internationale Regelingen, zegt het tijdschrift de huisprijzen typisch twee jaar na effectenbeurzen een hoogtepunt bereiken. Voor ons, is het nu jaar vier sinds de laatste neerstorting van Wall Street, die investeerders gelijkheid met een waarde van één of ander $5 triljoen zag verliezen.

Wat is gebeurd is dat aangezien de rentevoeten zijn gedaald de mensen meer schuld hebben overgenomen. De mensen hebben ook grotere en duurdere huizen met een bepaalde hoeveelheid inkomen kunnen kopen. De vraag is of de mensen meer schuld hebben overgenomen dan zij door huisprijzen onrealistisch omhoog te bieden zouden moeten. Als het antwoord „ja“ toen is debatteren de voorspellers dat de prijzen zouden moeten dalen.

Bijvoorbeeld, als u $250.000 bij 7 percenten rente meer dan 30 jaar leent zijn de maandelijkse kosten voor hoofd en rente $1.663. Als de renteniveaus aan 5.5 percenten vallen -- ongeveer waar zij nu zijn -- die zelfde maandelijkse betaling kon $292.936 financieren.

De vrees is dat als de het huisprijzen van de rentevoetenstijging zullen dalen terwijl de huisverkoop tuimelt.

Hoe realistisch zijn dergelijke voorspellingen? Wat zou hun effect zijn?

Één historisch feit is dit: Volgens de Nationale Vereniging van Makelaars in onroerend goed, nationale huis zijn de prijzen op een contant geldbasis elk jaar sinds 1968 toegenomen. Een tweede historisch feit is dit: Dat de huisprijzen zijn gestegen betekent elk jaar op een contant geldbasis niet zij in waarde na inflatie zijn gestegen. Met andere woorden, als de dollars minder kopen neemt het meer dollars om een bepaald punt te kopen. Ook, dat de prijzen nationaal niet om zijn toegenomen te betekenen zij in alle plaatsen zijn toegenomen. Sommige lokale gemeenschappen hebben prijsdalingen gezien die jarenlang hebben geduurd.

Er is nooit een tekort aan voorspellers geweest die geloven dat het vastgoed overpriced is. Terwijl dergelijke prophecies typisch verkeerd zijn geweest, is het vastgoed goederen, kunnen de goederenwaarden toenemen en vallen, is er altijd risico in de markt en er zijn geen waarborgen dat de vastgoedwaarden altijd, overal waar en voor altijd zullen toenemen.

Geen minder belangrijk, het is moeilijk om lokale huisprijzen voor te stellen. Bijvoorbeeld, als de huisverkoop dit jaar een groter percentage kleine huizen of flats dan vorig jaar omvat, is het waarschijnlijk dat de gemiddelde huisprijzen zullen schijnen te dalen alhoewel de daadwerkelijke waarden stabiel zijn gebleven of misschien toegenomen.

Zo wat zijn wij om van de recentste voorspellingen te maken?

Veronderstel wat zou gebeuren als de huisprijzen 20 percenten nationaal over een jaar of twee daalden.

 

• Als u een regelbaar-tariefhypotheek hebt (ARM), dan zullen de hogere indexen leiden tot steilere tarieven en grotere maandelijkse betalingen. Voor die op cusp van doenbaarheid, kunnen dergelijke verhogingen tot verhindering en faillissement leiden. Lening $250.000 bij 5.5 percenten rente kan vandaag kosten $1.420 per maand voor hoofd en rente, maar bij 7.5 percenten nemen de kosten tot $1.748 toe -- en de meeste Wapens staan renteverhogingen jaarlijks van zelfs 2 percenten toe.
• Als u een baan en een maandelijkse stijging van hypotheekkosten hebt, dan is het waarschijnlijk dat de nieuwe en hogere betalingen met. kunnen zijn. Dit gezegd zijnde, zult u minder dollars voor andere aankopen of besparingen hebben.
• Als u een huis 10 jaar geleden bij $150.000 kocht dat vandaag $250.000 waard is, vooruit bent u. Als u bij $200.000 moet verkopen nog vooruit bent u. Als u met 5 of 10 percenten onderaan u kocht verbazingwekkend goed op uw contant geldinvestering hebben gedaan.
• Als de de dalingseigenaren van huisprijzen minder gelijkheid zullen hebben -- dat betekent minder capaciteit om financiering te gebruiken beveiligd door vastgoed om de schuld van de consument te betalen, een kleine onderneming uit te breiden of autoleningen te betalen.
• De hogere rentevoeten en minder gelijkheid zouden de activiteit van de hypotheekoorsprong verminderen, betekenend zouden wij minder leningsambtenaren en geldschieters hebben.
• De hogere rentevoeten zouden de activiteit van de huisverkoop verminderen, die minder makelaars en kleiner nationaal verenigingslidmaatschap betekenen.
• De hefboomwerking werkt beide manieren. Eigenaars die met weinig of geen contant geld hebben gekocht kunnen „bovenkant - onderaan“ zijn als zij om zich worden gedwongen te bewegen; namelijk kunnen zij verschuldigd zijn meer dan het bezit de moeite waard is. In zulke gevallen, kunnen verkopen en bewegen zich onmogelijk zijn.
• De tarieven van het faillissement -- nu op verslagniveaus volgens het Amerikaanse Instituut van het Faillissement -- groter, niet goed nieuws voor iedereen zal kweken.
• Als u hebt toenemende tarieven van een zullen de op z'n gemak vaste tarieflening dan geen hypotheekkwestie voor u zijn.
• Als u niet verkoopt, dan zijn de veranderingen van huisprijzen geen directe zorg.
• Als u niet herfinanciert, dan zijn de nieuwe tarieven en de dalende gelijkheid verre kwesties.

Niemand wat in de toekomst zal gebeuren, maar is weet het onredelijk om dat de rentevoeten te geloven zullen toenemen? Gezien hogere tarieven, zou iedereen verrast worden als de huisverkoop vertraagde en daalden de waarden in sommige gemeenschappen, minstens?

In verband met een vermindering van 20 percenten of zo, schijnt dat onwaarschijnlijk. Waarom? Omdat het grootste deel van de huisvestingsvoorraad niet voor verkoop is; veel van de huisvestingsvoorraad is geweest en aan lage tarieven geherfinancierd; en een overweldigend deel van de bevolking is aangewend.

Nog, zijn er maatregelen u kunt treffen om uw belangen enkel in de stijging van gevaltarieven veilig te stellen of verminderen de huiswaarden?

Zeker. Krijg een vaste tariefhypotheek aan het laagste mogelijke tarief. Verminder de schuld van de consument -- dat kan niet kwetsen of de rentevoeten toenemen of dalen.