Het inhuren van een Makelaar?

Het inhuren van een Makelaar? Zou u minder moeten verwachten?

door Peter G. Miller

Tijdens de afgelopen jaren hebben vele staten de totstandkoming van vastgoedmakelaars gezien die de minimale vastgoeddiensten aan minimale prijzen verlenen. Dergelijke makelaars verstrekken een optie voor consumenten die, bijvoorbeeld, een de menu-van-dienst optie en lagere kosten verkiezen.

Maar de prijs is niet de kwestie. Geen vastgoedregelgever, geen federaal bureau en geen groep van de consument geloven er zou moeten om het even welke regel zijn die een bepaald of minimum het tarief niveau vereisen. Eveneens, gelooft geen regelgever dat de nieuwe vormen van de concurrentie van het ingaan van de markt zouden moeten worden afgeraden.

In plaats daarvan is het conflict dit: Als u uitsluitend een vastgoedmakelaar inhuurt, iemand wie als uw agent in de markt handelt, zou dat individu een minimumniveau van dienstverlening verstrekken moeten moeten? Als zo, wat zou u moeten verwachten?

Om deze kwestie op te helderen moeten wij regelgevende absolutists eerst richten die beweren dat geen normen zouden moeten worden vereist, dat „de keus van de consument“ primordiaal is. Zij debatteren dat met onthullingen en verklaringen van afstand de consumenten om het even welke makelarijdienst of verplichting zouden moeten kunnen weigeren. Op deze wijze, beweren absolutists, zouden de consumenten beter kunnen controleren en zo kosten drukken.

Deze gedachtengang, zoals het is, maakt een prachtig het debatteren punt maar biedt geen substantie in de echte wereld aan. Wij, bijvoorbeeld, staan geen consumenten toe om geld te besparen door artsen in te huren die kosten door chirurgische instrumenten niet te steriliseren of hun handen te wassen snijden. Dit kan „paternalistic schijnen“ aan wat, maar of patiënten als het of niet als maatschappij wij bepaalde niveaus van netheid vereisen wanneer iemand uw galblaas verwijdert of uw hoornvlies vervangt.

Aldus als de vraag één of andere regelgeving of geen regelgeving is, verliezen absolutists. Als maatschappij waren wij lang geleden het ermee eens dat één of andere regelgeving wordt vereist.

De verordening, door zijn aard, beperkt de concurrentie. Er is heel wat geld verwijderend nieren te maken, maar zelfs met onthullingen en verklaringen van afstand staan wij geen ongeoefende en ongeschikte mensen toe om dergelijke handelingen uit te voeren. Alvorens te werken, zegt de maatschappij u een vergunning nodig hebt, hebt u opleiding nodig en er zijn minimumnormen van prestaties voor artsen.

In vastgoed zijn er ook normen. Men is dat een vastgoedmakelaar die in een „bureau“ capaciteit handelt bepaalde wettelijke eisen heeft die zorg, verantwoordingsplicht, loyaliteit, onthulling en vertrouwelijkheid omvatten. Als de bureauverplichtingen worden overtreden, kunnen de regelgevers de makelaar zuiveren of een vergunning opschorten of herroepen. Bovendien een makelaar die aan geen minimumnormen voldoet kan voor misdrijf door gegriefde cliënten worden vervolgd.

Wayne J. Thorburn, de presidentambtenaar van de Commissie van het Vastgoed van Texas, zegt dat in zijn staat de wetgevende macht de wetgeving „heeft bepaald waardoor een makelaar die een exclusieve overeenkomst verkrijgt om een partij in een vastgoedtransactie te vertegenwoordigen de agent van die partij is. Zulk een persoon moet zijn cliënt meedelen als hij materiële informatie met betrekking tot een transactie ontvangt, moet de vragen van de cliënt beantwoorden en om het even welke aanbieding voorstellen aan of van de cliënt en kan niet een andere makelaar opdragen om direct met de cliënt van de eerste makelaar te onderhandelen.“

Ongelooflijk genoeg, zowel verzetten de Federale Commissie van de Handel zich als de Afdeling van de Rechtvaardigheid de normen van Texas en gelijkaardige normen in andere staten. In het geval van Texas, debatteerden zij „opleggend nieuwe beperkingen aan de capaciteit van het vastgoedberoeps van Texas om flexibiliteit in de makelarijdiensten aan te bieden. De uitgedrukte bureaus betreffen dat de voorgestelde verordening niet alleen de consumenten van Texas ertoe zou bewegen om meer voor de vastgoeddiensten te betalen, maar ook zouden de keus van de consument door de capaciteit van vastgoedmakelaars te beperken die de diensten verminderen te verlenen aan klantenbehoeften worden aangepast.“

Het probleem met de federale positie -- welke hoofdzakelijk op de vergadering van Jacksonville van de Vereniging van de Ambtenaren van de Wet van de Vergunning van het Vastgoed (ARELLO) vorige week werd herhaald -- is dat het consument-bescherming te lage de staaf plaatst.

Hier is een voorbeeld:

Mijn vrouw en ik kocht vorig jaar een bezit. De verkoopovereenkomst stelde 10 pagina's in werking. Er waren vier pagina's van addenda. Er waren een afzonderlijke onvoorziene gebeurtenis van de financieringsschatting en een bericht van ons recht op een verklaring van de bezitsonthulling. Er was een vier-pagina bezitsonthulling; twee-pagina Een hoa- bericht; een prijs-delend bericht; een ander twee-pagina Hoa- bericht; nog een andere onthulling De huis eigenaars vereniging; zes pagina's van Hoa- verordeningen en een verordening van de landbouwbedrijfonthulling. Er was ook l. a. - de het gebaseerde bericht en overeenstemming van het verfgevaar; twee pagina's van bezitsonthullingen; twee meer pagina's van loodverfonthullingen; een lijst van inrichtingen; een onderzoek; en een aangesloten onthullingsverklaring.

Vorig aan het kopen van het bezit, waren er een van de drie-pagina verklaring bureauonthulling geweest, een van de drie-pagina exclusieve overeenkomst kopersmakelarij en een pagina die van addenda de overeenkomst van de kopersmakelarij wijzigen.

Er was eveneens andere administratie. Wij hebben een dossier dat een meer dan duim documenterend de transactie dik is. Veel van deze administratie wordt blijkbaar geschreven in legalese of Babylonian. Het is niet van belang die, aangezien zij allebei wederzijds onontcijferbaar aan de meeste mensen zijn.

Mijn vrouw en ik verkocht vorig jaar ook een bezit. Zelfde overeenkomst. Een hoop van administratie. Een ander dik dossier. Misschien meer pagina's dan werden vereist te kopen.

In elk geval kunt u wedden dat wij onze lijst en kopersmakelaars velen, vele vragen vroegen. Wij gingen uitvoerig over diverse documenten.

Veronderstel nu zijnd een verkoper en innemend een makelaar om u te vertegenwoordigen en dan hebbend een lijstovereenkomst waarin het kader van de makelaar niet zou verplicht worden om om het even welke aanbiedingen te herzien, advies te verstrekken of uw vragen te beantwoorden. Of, veronderstel zijnd een koper en makend een aanbieding met complexe administratie en zonder hulp van uw kopersmakelaar.

Ontdekt dit merk aan iedereen?

De sleutel tot vastgoedtransacties, de absolute centrale kwestie, is wat de kopers en de verkopers schriftelijk hebben bepaald. Als een lijstmakelaar dergelijke documenten niet herziet, dan kan een verkoper belangrijke rechten weg ondertekenen, doend onnodige concessies en krijgend minder dan ver marktwaarde voor een bezit. Als een kopersmakelaar vragen moet beantwoorden of geen aanbiedingen voorstellen, dan kan een koper belangrijke marktvoordelen verliezen -- de eigenlijke reden om een kopersmakelaar in de eerste plaats in te huren.

Zij die zich filosofisch minimum de dienstvereisten verzetten moeten de real-world werkelijkheid van de markt overwegen: De consumenten kunnen ronduit niet complexe contractuele wateren navigeren en dat is de centrale reden om een makelaar in te huren. Als een makelaar verknoeit en er niet in slaagt om aan basisnormen van praktijk te voldoen, dan de openbare regelgevers zou beschermen moeten kunnen zuiveren dat individu of opschort of herroept hun vergunning en het publiek zou moeten kunnen vervolgen.

Als dit oneerlijk schijnt, roep me de volgende tijd u een verwijderde nier nodig hebt. Ik heb een verkoop.