Het Advies van de huisvesting: Het oplossen van Geschillen onder Uw Erfgenamen door Benny L. Kass
Vraag: Mijn groot-grootmoeder stierf in 1935 en liet een perceel van land met een huis aan haar erfgenamen over. Vanaf toen, mochten de familieleden die een plaats om nodig hadden te leven in het huis blijven, op voorwaarde dat zij de vastgoedbelastingen betalen en maken welk reparaties ook nodig waren. Mijn vader was laatste om in het huis te leven. Hij stierf verscheidene jaren geleden, en ik heb de vastgoedbelastingen sinsdien betaald. Er zijn ongeveer 50 erfgenamen, en iedereen behalve heeft men me gevraagd om het bezit te verkopen. Wat zou ik moeten doen? Antwoord: Als er vandaag 50 erfgenamen zijn, volgend jaar kunnen er zijn veel meer, zodat moet u werkelijk onmiddellijk handelen. Het allereerste ding u zou moeten doen is verkrijgt een titelrapport. Uw procureur kan u in dit proces bijstaan. Hoewel uw vader in het huis verscheidene jaren leefde, zelfs als de rekeningen van de vastgoedbelasting in zijn naam waren, betekent dit niet dat de wettelijke titel met uw vader wordt bekleed. Weet u of was het landgoed van uw groot-grootmoeder probated toen zij stierf? Had zij a zal? Ik verdenk dat het antwoord op beide vragen nr is. Wanneer een persoon sterft, moet zijn of haar landgoed zijn probated. Als er Laatste zijn zal en het Testament, de Rechter van de Verificatie de vereisten van dat om zal verdelen behoorlijk het bezit in het landgoed zal eren. Als er zal geen zijn, wordt dit een „intestate landgoed“, en het Hof zal de toepasselijke intestacystatuten van de Staat volgen. Deze wetten beschrijven hoe het bezit moet worden verdeeld wanneer er zal geen zijn. Het titelrapport zal u ook adviseren of het landgoed van uw groot-grootmoeder, in feite, probated was. Beeindig dit. Eerst, veronderstellen dat het landgoed, in feite, door het Hof van de Verificatie werd bepaald. Dat het Hof bepaalde (of gebaseerd op de Wil of door de Statuten Intestacy in de Staat waar het bezit) werd gevestigd wie de nieuwe eigenaar van het bezit werd. Veronderstel dat dit uw grootmoeder was. Maar wanneer uw grootmoeder stierf, was haar landgoed probated? Houd in mening dat na elke dood, er een Verificatie moet zijn om eigendom van het bezit op te lossen. Zo, zult u (of uw procureur) moeten heel wat onderzoek doen, die al manier terug naar 1935 gaan. Als dit ingewikkeld klinkt, verder verwar u. Veronderstel dat op de dood van uw grote grootmoeder, het bezit aan haar vijf kinderen, gezamenlijk, eerder dan aan enkel één van hen werd verlaten. Maar in de loop van de jaren, stierven die kinderen, verlatend vele kinderen van hun. Elk van de kinderen heeft een rente in het bezit, en elke één van hen moet weg ondertekenen om u toe te staan het kunnen verkopen. En om dit gelijke verder te compliceren, toen om het even welke erfgenamen stierven, nogmaals moet hun landgoed zijn probated -- ongeacht de percentagerente kunnen zij in het bezit bezitten. Maar nu veranderen het beeld. Als het landgoed van uw groot-grootmoeder niet probated was, zult u moeten schikken om dat te doen. In de loop van de jaren, zijn onze verificatiewetten veranderd, en uw procureur zal de wetten terug naar 1935 moeten onderzoeken bepalen hoe te te werk te gaan. Voorts zal de procureur van alle erfgenamen moeten de plaats bepalen -- welke kinderen, duidelijk echtgenoten, en zelfs kleinkinderen zal omvatten. Dit is een complexe kwestie. Het proces kan duur worden, en de kwestie van de bodemlijn u moet beslissen is of de waarde van het bezit alle inspanning waard is -- en de kosten in kwestie -- bij het verklaren van de titel. U beslist u wilt doorgaan. U verklaart de titel, lost definitief alle verificatiekwesties op en wilt nu het bezit verkopen. Hoe behandelt u één holdout? In elke staat in dit Land dat, is er een proces als „verdeling.“ wordt bekend U dient een proces in, vragend het Hof om de verkoop van het bezit te dwingen. De Hof hebben constant een standpunt ingenomen dat wanneer twee of meer eigenaren niet met kwesties kunnen akkoord gaan die bezitseigendom behandelen, elke eigenaar een verdelingskostuum kan indienen. Het Hof zal opdracht geven tot dat het bezit wordt verkocht -- of bij een privé verkoop schikte door een vastgoedmakelaar of bij een openbare die verkoop in het Gerechtsgebouw wordt gehouden -- en de verkoopopbrengst wordt verdeeld proportioneel onder alle eigenaren. Nochtans, is het mijn ervaring geweest dat de enige die bij zulk een verkoop winnen de procureurs betrokken bij het proces en de speculanten zijn dat kunnen heel wat worden wanneer zij het bezit kopen. Tot slot zou u alle erfgenamen moeten adviseren dat als zij werkelijk het bezit willen verkopen, zij; moet tot de proceskosten, het onderhoud van het bezit, evenals de vastgoedbelastingen bijdragen. En vergeet niet om de verzekeringsstroom te houden. Als het huis nu leeg is, zullen de meeste verzekeringsmaatschappijen de jaarlijkse premiekosten willen beduidend verhogen, en de erfgenamen zouden deze kosten ook moeten dragen. | 
