Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: Het roken Verbod in Één Communautaire Vereniging wordt bevestigd die

door Benny L. Kass

Dit is zeer storend, vooral aangezien wij van plan zijn om een baby spoedig te hebben en de rook geen gezondheidsproblemen voor ons willen tot stand brengen.

Wat kunnen wij doen?

Antwoord: Als u in Colorado leefde, kon uw Vereniging een amendement bij uw wettelijke documenten bepalen dat het roken in het volledige gebouw, met inbegrip van de individuele eenheden belemmert.

In November van vorig jaar, bevestigde de Rechter Oeffler van het Hof van het District van de Provincie Jefferson, zulk een amendement.

In een vier eenheidsflat, bezaten Colleen Christiansen en haar echtgenoot Roger Sauve eenheid 2. Zij waren rokers. Twee andere eenheidseigenaren (of hun huurders) rookten niet, en de vierde eigenaar gaf toe dat zij sigaretten, maar slechts buiten het gebouw rookte.

De drie eigenaren hadden ernstige besprekingen met Colleen en Roger, die hen proberen te overtuigen slechts om buiten in openlucht te roken, maar werden constant afgewezen. De andere eigenaren probeerden een aantal methodes om de rook in te korten -- zoals het installeren van de Ionische filters van de windlucht in de luchtleidingen en het installeren van schuimende isolatie -- maar zonder succes.

Tot slot wijzigde de vereniging zijn Verklaring (één van de wettelijke documenten die tot een flat) leidt, met de volgende taal:

Het roken zal het het inhaleren, het uitademen, het branden of het dragen van om het even welke aangestoken sigaret, sigaar of andere tabaksproduct, marihuana of onwettige substantie betekenen en omvatten.

Geen Eigenaar, Gast, familielid, huurder, ingezetene, bedrijfsinvitee of bezoeker zullen sigaretten… binnen de grenzen van het Project roken. Dit verbod zal alle binnenland van de Eenheid, Gemeenschappelijke Elementen en Beperkte Gemeenschappelijke Elementen in het Project omvatten.

om de Verklaring behoorlijk te wijzigen, werd een 75 percentenmeerderheid vereist, en drie van de vier eigenaren stemden ten gunste van het amendement. Colleen en Roger dienden kostuum in om de handhaving van dit nieuwe vereiste, het eisen op te leggen -- onder andere -- dat de Vereniging geen wettelijk recht om zich in wat had te mengen binnen de eenheid zelf wordt gedaan.

De rechter Oeffler ging niet akkoord. Na een tweedaagse proef, bevestigde de Rechter de geldigheid van het amendement. Drie factoren werden overwogen door het Hof:

 

• Was het amendement redelijk? De rechter baseerde zich op een algemene regel van communautaire verenigingen dat „iedereen wie een eenheid in een gemeenschappelijk belang ontwikkeling met kennis van de willekeurige macht koopt van zijn eigenarenvereniging het risico goedkeurt dat de macht kan op een bepaalde manier worden gebruikt die ten goede komt aan de uniformiteit maar het individu.“ berokkent

Verklaard in het eenvoudige Engels: als u bezit in een communautaire vereniging bezit, wordt u gebonden niet alleen door de bestaande regels en de verordeningen, maar op om het even welke nieuwe procedure die wettig door de vereiste meerderheid van de eigenaren wordt bepaald. In dit geval, vereiste de Verklaring een super meerderheid van 75 percenten opdat een amendement geldig is, en drie van de vier eenhedeneigenaren stemden behoorlijk voor dat het roken verbod.

Het Hof ducked de kwestie van of de tweede handrook een gevaar voor de gezondheid was. In plaats daarvan, keek de Rechter aan de wettelijke documenten en ontdekte dat zij een verbod tegen last omvatten. De rechter vond de volgende taal in de Verklaring significant:

… noch zal om het even welke praktijk toegestaan worden die een bron van ergernis aan ingezetenen is of die zich in het vreedzame bezit en het juiste gebruik van het Bezit door zijn ingezetenen.“ mengt

Gebaseerd op de verklaring van de drie eigenaren, zei de Rechter dat de „kwestie van of er daadwerkelijke rook of eenvoudig een rookgeur waren… onbelangrijk is Duidelijk, vormt de rookgeur een last in deze omstandigheden“.

Dienovereenkomstig, was het amendement redelijk.

 

• Was het willekeurig wispelturig in vertrouwen en gemaakte amendement en? Nogmaals, baseerde het Hof zich op de verklaring dat duizenden dollars het bestede proberen waren om het probleem, zonder succes te verminderen. Bovendien, probeerden de drie eigenaren niet succesvol om een consensus met de rokers te bereiken. Tot slot als laatste redmiddel, werd het amendement voorgesteld en werd geldig goedgekeurd.

   

• Overtrad het het roken verbod om het even welk openbaar beleid? De rechter nam in overweging het feit dat de wetgevende macht van Colorado eerder wetten het behandelen rokend had bepaald en zo het amendement met openbaar beleid van de Staat verenigbaar was.

Tot slot verwierp de Rechter het argument dat het verbod ongrondwettig was. Volgens de Rechter, de „Hof hebben specifiek niet de bescherming van het Veertiende Amendement bij een fundamenteel recht uitgebreid te roken…. Dit is hier vooral waar waar de privé activiteiten van de aanklager zo negatief de rest van de gemeenschap beïnvloeden dievan zij verkozen om lid te worden.“

Tom Hindman, de procureur van Colorado de van wie wetsfirma de vereniging vertegenwoordigde heeft, me geadviseerd dat het geval nooit een beroep gedaan was. Dienovereenkomstig, alhoewel het een besluit van een lager (proef) hof is, bevindt het zich als goede wet in de Staat van Colorado.

dat gemiddelde dat uw vereniging zulk een amendement kon zo ook goedkeuren? De jury is nog uit op deze vraag. De feiten zijn vrij specifiek voor dat geval: klein, probeert een vier-eenheid gebouw, om een resolutie met de rokers te bespreken was niet succesvol, en veel dollars werden in een inspanning besteed om de rook in bedwang te houden. Elk van deze feiten vonden plaats alvorens het amendement zelfs werd voorgesteld.

Niettemin, blijft het een optie voor Raad van beheer Na te denken. Wat, echter duidelijk is, is dat zulk verbod door een amendement bij de de Bedrijfsvoorschriften of Verklaring van de vereniging moet worden verwezenlijkt; de raad kan geen het roken verbod door goedkeuring van een Regel of Verordening eenvoudig opleggen.

Dit is een hoogst controversiële - en emotioneel - kwestie. Op een vroegere vergadering van de de flatvereniging van Colorado waar deze kwestie werd besproken, de politie moest namelijk worden geroepen om het verwarmde debat en de beweringen van kwelling en misbruik tegen te houden.

De volledige als open besprekingen moeten met alle eenheidseigenaren zowel plaatsvinden - rokers en non-smokers. Misschien kan één of ander compromis - zoals het toestaan worden bereikt rokend op aangewezen gebieden. In oudere gebouwen, zouden de structurele ingenieurs moeten worden behouden om mogelijke oplossingen te onderzoeken en te adviseren.

Maar wanneer al de rest ontbreekt, misschien zal het amendementproces in de jurisdictie vliegen waar uw flat wordt gevestigd.