Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: De verhinderingen beïnvloeden de Projecten van de Flat

door Benny L. Kass

Antwoord: U hebt een ernstige vraag gesteld, jammer genoeg niet teveel mensen zich waarop concentreren. Er is heel wat pers over het stijgende verhinderingstarief, en hoe die effecten op huiseigenaren geweest.

Maar u beschrijft het „rimpelings“ effect dat de verhinderingen op de rest van de gemeenschap hebben.

Ga een paar jaar terug. De vastgoedmarkt was heet. Ontwikkelaars van de flat verkochten sneller eenheden dan zij hen konden bouwen. Lenders maakte welk waargenomen iedereen zeer gunstige leningen waren -- namelijk 100 percenten die met rente financieren die slechts financieren. En vele ontwikkelaars niet alleen laag-balled de voorgestelde begrotingen voor de flatvereniging -- om de flatprijzen laag te houden -- maar ook betaalde geen geld op een reserverekening voor de eenheden die nog onverkocht waren.

Nu, is er een significante omkering geweest. De prijzen van flateenheden zijn of stabiel gebleven of in waarde verminderd, vooral waar de ontwikkelaars aan lagere prijzen werden gedwongen om hun resterende eenheden te verkopen.

En die eigenaren worden die nu met hogere hypotheekbetalingen worden geconfronteerd gedwongen in verhindering, en zo betalen of hun maandelijkse hypotheek of hun flatprijzen niet.

Elk jaar, moet de Raad van beheer Van een communautaire vereniging een begroting voor het volgende fiscale jaar voorbereiden. Zij schatten de uitgaven die de vereniging zal moeten betalen, wat dergelijke punten zoals verzekering, nutsrekeningen, beheer en wettelijke prijzen en gewone reparaties omvat. Zij verkrijgen ook een studie van de reserveanalyse die projecten welke kosten zij in de toekomst zullen hebben om dergelijke belangrijke punten te herstellen of te vervangen zoals liften, daken, gangen, en andere gemeenschappelijke elementen.

Elk van deze kosten moeten door inkomen worden gecompenseerd, en in de meeste gevallen zal de enige bron van opbrengsten komen uit de eigenaren zelf.

De leden van de raad worden verkozen en -- als een andere verkozen ambtenaren -- aarzelen om belastingen op te heffen of verenigingsprijzen te verhogen. Zo zijn de meeste verenigingsbegrotingen vrij strak; zij baseren zich op de hoop dat alle verenigingseigenaren en onmiddellijk regelmatig hun prijzen zullen betalen.

Zo als verscheidene eigenaren plotseling ophouden betalend, zal dit gewoonlijk tot een tekort voor de vereniging leiden. En dat betekent dat de rekeningen die regelmatig moeten worden betaald -- zoals nut, verzekering, of reparaties -- zal worden uitgesteld of niet betaald bij allen.

Welke alternatieven zijn er?

Eerst, kan de vereniging een speciale beoordeling bepalen, die alle eigenaren dwingen om meer geld, of éénmalige betaling maandelijks of als te betalen. Duidelijk, zullen deze fondsen slechts komen uit zij die geen verhindering onder ogen zien, maar opnieuw kan het rimpelingseffect zelfs nog meer eigenaren nalatig ertoe bewegen om te worden als zij zich niet die extra prijzen kunnen veroorloven.

Uiteindelijk, zou de vereniging „de kogel“ en dossier voor faillissement kunnen moeten bijten. Ik heb gelezen dat more and more verenigingen, in feite, reeds zulk een drastische maatregel overwegen.

Daarna, kan de vereniging een nul tolerantieregel goedkeuren en afdwingen. Als een eenheidseigenaar voor meer dan één maand nalatig is, begin met gerechtelijke stappen tegen die eigenaar. Laat zo hoog niet het bedrag onbetaalde prijzen worden dat er absoluut geen manier is dat de eigenaar ooit zal kunnen terugbetalen.

Ik heb ook drie aanbevelingen op lange termijn.

Super Pandrecht

Eerst, zet een sterke politieke campagne op om uw wetgevende macht van de Staat te overtuigen om te bepalen wat als „super pandrecht“ gekend is. Dit betekent die indien een geldschieter op een flateenheid verhindert, het worden vereist om vereniging X aantal prijzen van de maandenflat terug te betalen.

In het District van Colombia, bijvoorbeeld, als een geldschieter op een hypotheek verhindert die op landverslagen na 7 Maart, 1991 werd geregistreerd, en als verhinderen-op eigenaar ook nalatig in het betalen van flatprijzen was, moet de geldschieter de vereniging tot zes maanden deze nalatige uitgaven betalen.

De specifieke taal in de Code van gelijkstroom leest als volgt:

Lien zal ook voorafgaand aan een hypotheek of een akte van vertrouwen zijn… na 7 Maart, 1991, in de mate van de gemeenschappelijke die uitgavenbeoordelingen wordt geregistreerd op de periodieke die begroting worden gebaseerd door de vereniging wordt goedgekeurd van de eenheidseigenaren die bij gebrek aan versnelling tijdens de 6 maanden die onmiddellijk instelling van een actie voorafgaan die gepast zou geworden zijn om lien af te dwingen. … (§42-1903.13 (a) (2).

Een gelijkaardige bepaling is voorgesteld in de wetgevende macht van Maryland, maar de bankiers hebben sterk -- en met succes tot zover -- verzette zich zijn bepaling.

Als de verenigingen genoeg geld niet hebben om zijn verrichtingen te dragen, zal het bezit gaan verspillen en more and more eigenaren zullen ophouden betalend hun verenigingsprijzen evenals hun maandelijkse hypotheekbetalingen. Duidelijk, zal dat slechts leiden tot meer verhinderingen, en gedeprimeerdere gebieden.

De wet heeft met succes in het District sinds 1991 gewerkt. Lenders heeft niet van zaken uitgegaan, aangezien de tegenstanders de wetgevers hebben verteld. Wat nog belangrijker is, als een potentiële koper bij een verhinderingsverkoop ziet dat de vereniging oplosbaar is, zal dit de concurrentie bij die verkoop aanmoedigen, die enure ten gunste van iedereen, met inbegrip van de geldschieters zal.

Naar mijn mening, moet het „super pandrecht“ helemaal over dit land zo spoedig mogelijk worden bepaald.

Borg de Prijzen van de Flat van Drie Maanden

Als u in een coöperatie leeft, kunt u worden verplicht om de prijzen van de drie maandenbeoordeling in borg te zetten. Als u nalatig wordt, heeft de coöperatie een kussen zij kunnen onttrekken in, alvorens zij gerechtelijke stappen voor moeten voeren verzamelen of verhinderen.

De raad van beheer van de flat zou ernstige gedachte aan de goedkeuring van dit beleid voor hun verenigingen moeten geven. Afhankelijk van uw wettelijke documenten, kan de raad het gezag hebben om dit op zijn te doen, of het lidmaatschap ertoe te brengen stemmen om de bedrijfsvoorschriften te wijzigen.

Één van beide manier, dit zal in het houden van het financiële schip van staat drijvend, voor minstens een paar meer maanden bijwonen.

Recht Nieuwe Eigenaars goed te keuren

Mijn derde aanbeveling is dat de verenigingen zouden moeten nadenken wijzigend hun wettelijke documenten om het recht van de Raad van beheer op te nemen Om potentiële eigenaren goed te keuren. Zulk een recht bestaat momenteel met de meeste de huisvestingscomplexen van de Coöperatie.

Als u een coöperatieflat wilt kopen, moet u gewoonlijk de Raad van beheer (Of zijn commissie van de Toelating samenkomen) die zullen bepalen of u kunt worden goedgekeurd om een lid van de coöperatie te worden. De raad (of de commissie) zal slechts twee factoren overwegen: is potentiële eigenaar (1) bereid en geschikt om de regels en de verordeningen van de vereniging na te leven, en (2) financieel bekwaam om de maandelijkse beoordelingen te betalen.

Duidelijk, zulk een proces als beladen met risico. Als de persoon wordt verworpen die, kunnen zij onderscheid eisen, op dergelijke kwesties wordt gebaseerd zoals ras, godsdienst, seksuele voorkeur, enz. Niettemin, in de loop van de jaren, aangezien de meeste raad (of commissies) nauwgezet en objectief zijn, zijn er zeer weinig dergelijke klachten, ondanks honderden (als niet duizenden) dergelijke gesprekken met potentiële huiseigenaren geweest.

Aan mijn kennis, hoewel het voor een communautaire vereniging wettelijk is om zulk een goedkeuringsproces goed te keuren, hebben zeer weinig verenigingen dit gedaan. Misschien is het tijd om deze optie te overwegen. Als zou de geldschieters hun leners niet zullen onderzoeken, waarom een communautaire vereniging door het hebben van een nieuwe lijden moeten moeten eigenaar geen die zijn/haar financiële verplichtingen aan de vereniging zal kunnen ontmoeten?

Ik erken volledig dat dit een drastisch en controversieel voorstel is. Ik wil niet zeker iedereen van huiseigendom beperken. Maar enerzijds, kan ik niet het feit dat goedkeuren de potentiële eigenaren niet alleen, maar de gemeenschap kunnen uiteindelijk kwetsen waarin zij leven.

Het is stof tot nadenken.