Het Advies van de huisvesting: De architecturale Richtlijnen van de Controle door Benny L. Kass
Vraag: Ik leef in een communautaire vereniging en ben een lid van de architecturale controlecommissie. Wij zijn onduidelijk over de term „Architecturale Richtlijnen“? Zijn dergelijke richtlijnen slechts voor begeleiding? Hebben zij de zelfde kracht zoals onze wettelijke documenten? Is de veronachtzaming ipso facto van een richtlijn een schending? Hoe zouden de richtlijnen moeten worden bepaald? Antwoord: Is uw commissie beschuldigd van het zijn KGB van uw vereniging? Jammer genoeg, geloven vele communautaire verenigingsleden dat de architecturale controlecommissies spionnen zijn die proberen om elke enige schending aan het licht te brengen -- ongeacht het werkingsgebied of de grootte van de kwestie. De meeste communautaire verenigingen door het land hebben één of andere vorm van architecturale overzichtscommissie. Hoewel het werkingsgebied van deze commissies vari?ërt, is het algemene thema dat om wat schijn van uniformiteit en saldo binnen de vereniging te houden, de eenheidseigenaren vooruitgangsgoedkeuring van een commissie moeten ontvangen alvorens om het even welk buitenwerk wordt gedaan. Nochtans, zijn er eigenaren -- hetzij in een flat of in de vereniging van een huiseigenaar -- wie geloven dat dergelijke controle niet alleen onnodig is, maar is een onwettige botsing op burgerlijke vrijheden. Vele huiseigenaren hebben ook negatieve ervaringen met hun architecturale controlecommissies gehad; wij hebben allen lezen van de gevallen waar deze commissies willekeurig en zonder enig gezond verstand handelden. Wij allen hebben over de Vereniging gehoord die een huiseigenaar vroeg om een statuut van Maagdelijke Mary te verwijderen die in zijn voorwerf werd gevestigd. Wij hebben allen over de strijd van patriottische Amerikanen lezen die de Amerikaanse vlag willen vliegen en van het overtreden van de regels en de verordeningen van de vereniging beschuldigd. Nochtans, heeft de ontwerptoetsing binnen een vereniging minstens twee doeleinden: om een harmonisch ontwerp voor een gemeenschap te vestigen en te bewaren en de waarde van het bezit te beschermen. Wanneer u in een communautaire vereniging koopt, recht of verkeerd, moet u begrijpen dat u voor het communautaire leven hebt geopteerd. De besluiten kunnen niet unilateraal worden genomen, noch kunnen de regels en de verordeningen van de vereniging unilateraal worden genegeerd. Men zou met de behoefte aan externe uniformiteit kunnen niet akkoord gaan, bijvoorbeeld, maar het feit blijft dat als de verenigingsdocumenten dergelijke externe uniformiteit vereisen, dat de wet van de vereniging is en bindend op zijn leden is. U zou uw verenigingsdocumenten moeten lezen zorgvuldig, om het werkingsgebied en het doel van de architecturale overzichtscommissie te leren. U zou dit materiaal moeten namelijk gelezen hebben alvorens u in de gemeenschap besliste te kopen, en absoluut alvorens u een lid van de architecturale controlecommissie werd. De meeste wettelijke documenten vereisen dat vóór een huis de eigenaar om het even welke verbeteringen of wijzigingen aan buiten hun huis kan maken, moeten de plannen aan een commissie worden voorgelegd -- welke over het algemeen als architecturale controlecommissie wordt bedoeld. Deze commissie wordt belast met de verantwoordelijkheid om te bepalen als de voorgestelde plannen aan de wettelijke eisen van de vereniging voldoen. Om om het even welke verwarring te vermijden -- en om ervoor te zorgen dat de commissie niet op gril of emotie handelt -- de meeste verenigingen hebben richtlijnen goedgekeurd. Soms zijn deze richtlijnen vrij specifiek -- bijvoorbeeld de kleur van de verf die moet worden gebruikt, of de hoogte van de omheining. Andere richtlijnen zijn eerder algemeen, en dat is waar de problemen liggen. Een huiseigenaar gelooft dat hij of zij overeenkomstig de algemene richtlijnen is, terwijl de commissie een tegenovergestelde standpunt inneemt. Deze geschillen -- als vastbesloten niet door onderhandeling of op het raad van beheer niveau -- leid vaak jammer genoeg tot proces. Het gebied van architecturale controle is misschien één van de meest geprocedeerde kwesties die communautaire verenigingen impliceren. Hebben besprokend de functie en het doel van architecturale controles, echter, moet de raad van beheer van communautaire verenigingen ook erkennen dat de architecturale controlecommissie geen dictator kan zijn, willekeurig teruggevend besluiten. De hoven die deze kwesties hebben behandeld hebben het duidelijk gemaakt dat de overeenkomsten geldig zijn en daar verstrekt uitvoerbaar duidelijke beleidsrichtlijnen die de algemene normen vastleggen is. Bijvoorbeeld, is het niet genoeg om te zeggen dat de eigenaren geen veranderingen in de buitenkant kunnen aanbrengen zonder de geschreven goedkeuring van de raad of de architecturale controlecommissie eerst te verkrijgen. Als geen specifieke richtlijnen zijn ontwikkeld, noch zal de eenheidseigenaar noch de overzichtsraad om het even welke objectieve normen hebben waardoor om de voorgestelde externe verandering te beoordelen. En zonder dergelijke normen, goed-intentioned zelfs het meest commissie kan van willekeurig en wispelturig het zijn worden beschuldigd. De raad van beheer moet vrij specifieke richtlijnen bepalen, en als die regels niet reeds in uw verenigingsdocumenten zijn, zouden zij moeten door een meerderheid van de huiseigenaren worden opgesteld en worden goedgekeurd. Uw commissie zou ook zich ervan bewust moeten zijn dat het volgende geldige defensie door een eenheidseigenaar zal zijn wanneer de raad probeert om naar handhaving van de architecturale normen te streven: - De willekeurige en wispelturige acties zijn gevoerd. De architecturale normen moeten vrij en constant, over de hele linie en in vertrouwen worden toegepast. Zij kunnen niet selectief worden afgedwongen.
Het is ongepast voor een raad of zijn architecturale overzichtscommissie om de handhaving van de overeenkomsten te plukken en te kiezen. - De vertragingen, of „laches, zijn“ voorgekomen. Dit betekent dat de raad een lange tijdspanne te verstrijken alvorens actie tegen een eenheidseigenaar heeft toegelaten te voeren. Bijvoorbeeld, heeft één hof beslist dat het halfjaarlijkse uit:stellen van een raad het indienen van kostuum tegen een onbevoegde omheining de raad van het afdwingen van de overeenkomsten versperde.
Als een eenheidseigenaar in schending van de architecturale normen is, of minstens de raad gelooft is er een schending, moet de raad met snelle actie beginnen om naleving van de normen te verzekeren. - Een verklaring van afstand is verleend. Fundamenteel, als de raad er niet in slaagt om een overeenkomst in het geval van één huiseigenaar in gelijkaardige situaties af te dwingen, kan het van het afdwingen van de zelfde normen tegen een andere huiseigenaar worden belemmerd.
- Vaak, vereisen de verenigingsdocumenten dat de commissie een besluit binnen een gespecificeerde periode neemt (bijvoorbeeld 60 dagen van het ontvangen van het verzoek) of het verzoek „zal worden geacht goedgekeurd te zijn.“ Aangezien u op de commissie bent, zorg ervoor dat u uw documenten leest en de taal zorgvuldig volgt. Als u op het verzoek van een eigenaar binnen 60 dagen moet handelen, is het niet aanvaardbaar om de eigenaar op de 61ste dag te verwerpen.
Omdat dit het communautaire leven is, moeten er zijn geeft en neemt niet alleen door de huiseigenaar, maar eveneens door de raad. Maar al te vaak, is de architecturale controleraad beschuldigd van het beweren van dictatoriale bevoegdheden en vergeleken de commissie met KGB. Volgens één rapport, waren de commissieleden vaak het gezien „rondsnuffelen rond de buurt met hun klemborden, die schendingen.“ zoeken Vaak die, worden de raad (of hun architecturale controlecommissies) met minder belangrijke, kleine schendingen wordt geobsedeerd en verliezen werkelijkheid en gezond verstand uit het oog. Een aanzienlijke hoeveelheid geld is besteed door zowel huiseigenaren als raad van beheer aan proces dat nooit zou moeten gebracht te zijn. De raad moet met de huiseigenaar gaan zitten die wordt beweerd om de architecturale normen overtreden te hebben en te proberen om een vriendschappelijke resolutie van het probleem uit te werken. In de definitieve analyse, moeten de raad en hun architecturale controlecommissies vast zijn maar moeten ook redelijk en flexibel zijn. Het communautaire Instituut van de Vereniging heeft (CAI) een rapport getiteld „Architecturale Controle gepubliceerd: De Ontwerptoetsing van,“ die van Computer Aided Industry, 703-548-8600 of op het Web in www.caionline.org kan worden gekocht | 
