Het Advies van de huisvesting: Is daar de Concurrentie tussen de Bedrijven van het Vastgoed door Benny L. Kass
De „concurrentie verleent Amerikaanse lagere prijzen van de consument, de betere kwaliteitsdiensten en grotere keus. In de woonvastgoedindustrie, is de concurrentie essentieel belangrijk omdat het kopen van of het verkopen van een huis één van de belangrijkste financiële transacties is een consument ooit.“ zal ondernemen Niettemin, is de concurrentie in de industrie van de Makelarij van het Vastgoed belemmerd als resultaat van een aantal factoren, ondanks het recente fenomeen van Internet en andere technologische voorsprong. Dergelijke die factoren omvatten acties door sommige vastgoedmakelaars, staatswetgevende machten en zelfs vastgoedcommissies worden gevoerd. Dat is één van de vele conclusies van een onlangs gepubliceerd die rapport, de „Concurrentie in de Industrie van de Makelarij van het Vastgoed,“ uitgegeven in April, 2007, door de Federale Commissie van de Handel en het Ministerie van Verenigde Staten van Rechtvaardigheid wordt gerechtigd. Het rapport is lang en verstrekt een uitvoerige analyse van hoe een typische vastgoedtransactie te werk gaat -- van de tijd beslist een huiseigenaar zijn/haar huis op de markt te zetten tot het sluiten/de regeling plaatsvindt. Er zijn twee categorieën van de beroeps van de vastgoedmakelarij: makelaars en agent. Volgens het gezamenlijke rapport, „… controleren het agentenwerk met consumenten en de makelaars direct agenten.“ Volgens een onderzoek van 2006 door de Nationale Vereniging van Makelaars in onroerend goed wordt uitgevoerd, stelt 84 percent van consumenten een vastgoedmakelaar tewerk om hen te helpen hun huis verkopen dat. De verkoper ondertekent een „lijstovereenkomst,“ die een contract tussen de makelaar en de verkoper is. Dit beschrijft de voorwaarden het -- met inbegrip van de te laden commissie indien het huis verkoopt. Volgens de studie FTC/DOJ, zijn er drie belangrijkste soorten lijstovereenstemming. - „exclusief recht te verkopen,“ dat het gemeenschappelijkst is. Hier, zal de lijstmakelaar een commissie ontvangen als het huis tijdens de lijstperiode, wordt verkocht ongeacht wie een koper voor het huis vindt;
- „exclusief bureau.“ Onder deze regeling, zal de lijstmakelaar een commissie ontvangen als om het even welke makelaar in het vinden van een koper succesvol is. Nochtans, is geen betaling verschuldigd geweest als de verkoper een koper vindt.
- een „open lijst.“ De makelaar heeft het recht het huis te verkopen, maar het is niet exclusief. Als andere makelaars -- of homeseller zelf - vondsten een koper, de lijstmakelaar ontvangt geen commissie.
Het rapport gaat een aantal bespreken wat het naar als „niet-traditionele“ bedrijfsmodellen doorverwijst. Zij omvatten: - De volledige makelaars van de de dienstkorting. Zij bieden kopers en verkopers de volledige diensten van de vastgoedmakelarij aan prijzen lager aan dan de het heersen commissieprijzen. Als voorbeeld, verklaart het rapport dat een „kortingsmakelaar alle die diensten kan aanbieden door een traditionele makelaar voor een 3 of 4 percentencommissie worden verleend op een gebied waar 6 tot 7 percenten in het heersende tarief.“
Sommige makelaars -- waar belemmerd niet bedrijfsvoorschrift -- aftrek zoals contant geld, giftcertificaten of coupons en bons aan hun klanten zal aanbieden aangezien een aansporing aan het hebben van hen omhoog als cliënt ondertekent. Het rapport gaat in een gedetailleerde analyse van de waarde van aftrek. „… door geld op huis terug te komen kunnen de kopers, aftrek huis aan verkopers ook ten goede komen, omdat de kopers meer zullen hebben aan het huis in tegenstelling tot commissiebetalingen te besteden.“ Maar verscheidene staten belemmeren makelaars van het verstrekken van aftrek aan consumenten. De studie bepaalde dat „de aftrekverboden prijs het voorzien en daardoor kwaadconsumenten.“ remmen In feite, in Maart 2005, diende het Ministerie van Rechtvaardigheid een burgerlijk antitrustkostuum tegen de Commissie van het Vastgoed van Kentucky beweren in, die dat zijn verordeningen die de makelaars van Kentucky van het verstrekken van aftrek belemmerden de concurrentie in die staat beperkten. Volgens het rapport, werd het geval geregeld verscheidene later maanden, en nu wordt de aftrek toegelaten. Extra, onderzocht de Afdeling van de Rechtvaardigheid gelijkaardige verboden in andere staten, met duidelijk succes zelfs alvorens het een proces moest indienen. - De virtuele makelaars van de bureau (VOW)website. Volgens de studie, de „Geloften zijn de websites van Internet waardoor de makelaars online de makelarijdiensten aan hun geregistreerde cliënten aanbieden. De unieke eigenschap van de exploitanten van de GELOFTE is dat deze makelaars hun cliënten de capaciteit aanbieden om de zelfde (de Veelvoudige Dienst van de Lijst) informatie online te zoeken die andere makelaars aan hun cliënt door andere leveren methodes, zoals particuliere bestelling, post, fax of e-mail“ verstrekken
- Websites. In de vastgoedhandel, is een zelf-verkoper gekend als FSBO -- „voor verkoop door eigenaar.“ Hoewel zoals vroeger besproken, zal een groot percentage huisverkopers een vastgoedberoeps gebruiken, zijn er vele verkopers die verkiezen het op hun te proberen. De studie rapporteert dat er een aantal bedrijven zijn die de diensten aanbieden om verkopers te helpen FSBO. Sommige websites rekenen een vlakke prijs (in de waaier van $300) aan die een huisverkoper toestaat „kleurenfoto's, virtuele reizen en 3.000 woordbeschrijvingen posten die door potentiële huiskopers.“ searchable zijn
Internet speelt nu een belangrijke rol in het kopen en het verkopen van vastgoed. De organisaties zoals Craigslist, enkel Vastgoed of Zillow verlenen nuttige en informatieve hulp, daardoor toestaand potentiële kopers om het Web van huis of bureau te zoeken, zonder het moeten de hele dag aan Zondag besteden zwervend van huis aan huis. Maar ondanks deze innovaties, besloot het gezamenlijke rapport dat er vele hindernissen voor meer het bereiken van de „robuuste concurrentie“ in de vastgoedmarkt blijven. Als samenvatting, omvatten deze: - de wetgevende en regelgevende beperkingen op de concurrentie, zoals anti-aftrekwetten die nog in een handvol jurisdicties, of verlenen van vergunningen eisen ten aanzien van bedrijven bestaan die adverteren en werken uitsluitend voor FSBOs.
- gebruik van de veelvoudige lijstdiensten. Bij het voorbereidingen treffen voor deze studie, hielden FTC en DOJ een workshop, die belanghebbende partijen de kans bieden om hun zorgen te verklaren. Volgens de studie, „de workshoppanelleden meldden hoe sommige regels MLS tegen makelaars onderscheiden die in exclusieve bureaulijsten… binnengaan. De regels of het beleid… verklaren dat de informatie over huizen niet om op populaire vastgoedwebsites wordt toegestaan worden ter beschikking gesteld tenzij de lijstcontracten exclusief recht zijn te verkopen….“
- „sturend.“ Dit impliceert situaties was een makelaar of de agent weigert om met een andere vastgoedberoeps samen te werken, door hun cliënten bepaalde huizen niet te tonen waar de agent geen commissie zou ontvangen -- ontvang als groot of niet een commissie die zij van andere huizen zou krijgen. Één vastgoedmakelaar, die een niet-traditionele makelarij bezit, verklaarde:
„Ik heb persoonlijk makelaars/agenten vertel potentiële verkopers gehad dat niemand mijn lijst… zou tonen. Ik heb mijn gestolen tekens… ik had zelfs één agent gehad die in publiek voor het zijn een kortingsmakelaar bij een openbare makelaar in onroerend goedgebeurtenis….“ werd geridiculiseerd
Vijf conclusies worden gemaakt door het gezamenlijke rapport. - De overheid zou het coöperatiegedrag van privé verenigingen van vastgoedmakelaars moeten controleren, „en handhavingsacties in aangewezen omstandigheden brengen.“
- Indien FTC en de Afdeling van de Rechtvaardigheid „blijven staatswetgevers en de industrieregelgevers voorzien van informatie betreffende de concurrerende gevolgen van de staatswetgeving en regelgeving die dreigen aan of reeds de concurrentie of de keus van de consument beperken“
- Verklaar wetgevers en de de industrieregelgevers zouden „moeten nadenken herroepend bestaande wetten, regels en verordeningen… dat grenskeus en verminderen de capaciteit van nieuwe makelarijmodellen… om te concurreren….“
- De regelgevers van de overheid en van de industrie zouden „het begrip van de consument van marktopties moeten bevorderen.“
- De regelgevers van FTC/DOJ en indien van de industrie „de haalbaarheid van een empirische studie van de industrie van de vastgoedmakelarij beoordelen.“
Het gelezen rapport is interessant en informatief. Het kan aan homesellers en homebuyers vooral nuttig zijn, aangezien het in gemakkelijk verklaart om termijnen te begrijpen het proces -- en de valkuilen -- welke zij tijdens het proces zullen ontmoeten. Of dit nog een ander rapport is dat stof op de planken zal verzamelen van de regelgever is nog worden bepaald. (Het omstandige rapport kan worden gevonden door hier te klikken) |
