Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: Een inleiding bij de Belastingheffing van het Vastgoed

door Benny L. Kass

„Zonder twijfel, is er vooruitgang. De gemiddelde Amerikaan betaalt nu tweemaal zo veel in belastingen aangezien hij vroeger in lonen.“ werd -- (H.L. Mencken)

Het is opnieuw belastingstijd. In enkel 101 dagen van vandaag, zullen onze inkomensbelastingaangiften gepast zijn. 15 april valt dit jaar op een Zondag, zodat brengen wij een extra dag ertoe om uit te stellen. Werkelijk, als u in het District van Colombia leeft, krijgen Maryland, Maine, Massachusetts, Van Newhampshire, New York, of Vermont, u één extra dag tot 17 April.

Volgens Teken Everson, is de Commissaris van de Dienst van de Fiscus, „Betalend belastingen een verenigende ervaring fundamenteel voor democratie en de rechtsstaat.“

Met andere woorden, om sancties, rente te vermijden -- en misschien gevangenistijd -- alle Amerikaanse huiseigenaren moeten of hun inkomstenbelastingsterugkeer indienen of een uitbreiding krijgen. De wet staat belastingbetalers toe om een automatische halfjaarlijkse uitbreiding (tot Oktober 15, 2007) te krijgen maar slechts als u vorm 4868 niet later dan vervaldatum de 16 (of 17) van April indient.

In de laatste weken van December, bepaalde het Congres het Akte van de Belastingsvrijstelling en van de Gezondheidszorg van 2006. Veel van de vormen die IRS reeds had gepubliceerd moeten als resultaat van enkele bepalingen van deze nieuwe wet worden veranderd. Een goed op deze veranderingen wordt gelezen krijgen, ga naar irs.gov dat, en klik op „wat.“ Heet is Zo ben zorgvuldig om de meest recente informatie en de huidigste vormen te krijgen.

IRS schat dat de gemiddelde tijd het niet-zakenbelastingbetalers zal nemen om vorm in te dienen 1040 ongeveer 24.2 u is. Nochtans, volgens dat belastingsbureau, de „grootste component van tijdlast voor alle belastingbetalers is verslag die, in tegenstelling tot vormvoltooiing en voorlegging houden. Zo van 24.2 die u, hierboven van verwijzingen om worden voorzien om de vorm te voltooien slechts 3.3 u, maar 14.6 u van verslag het houden zal vergen. (IRS Publicatie getiteld „2006 1040 Instructies.)

Goed geluk! U zou vanmiddag moeten beginnen, en hopen dat u door de vervaldatum klaar zult zijn.

Twee significante amendementen van de homebuyerbelasting werden vorige maand bepaald. De first-time homebuyervrijstelling van zelfs $5000 werd hersteld voor District van de ingezetenen van Colombia, en huiseigenaren die verkrijgen een hypotheeklening dit jaar en vereist om een premie van de hypotheekverzekering te betalen zullen kunnen die betalingen als „hypotheekrente“ aftrekken wanneer zij hun de belastingsterugkeer van 2007 indienen. Deze kwesties zullen later in deze reeks belastingsartikelen worden besproken.

Als u hulp met uw belastingaangiften nodig hebt, hebt u verscheidene opties. Eerste keus: behoud een professionele belastingsaccountant. Terwijl dit u wat geld zal kosten, aangezien de belastingskwesties complex zijn, zullen de kosten de moeite waard zijn -- en bovendien, als u detailleert kunt u de kosten voor deze ACCOUNTANT aftrekken.

Als u een low-income belastingsvijler bent, zijn er de onafhankelijke Lage Klinieken van de Inkomstenbelasting (LITCs) die vertegenwoordiging voor een vrije of voor nominale last zullen verstrekken. IRS Publicatie 4134, getiteld zal de „Lage Lijst van de Kliniek van de Belastingbetaler van het Inkomen“ u informatie over klinieken op uw gebied geven. (Irs.gov en klikken op Publicaties.)

Bovendien, binnen IRS is een onafhankelijke organisatie genoemd de Dienst van de Verdediger van de Belastingbetaler. Volgens IRS, staan deze werknemers „belastingbetalers bij die economisch kwaad ervaren, die naar hulp in het oplossen van belastingsproblemen streven die niet door normale kanalen zijn opgelost, of die dan een IRS systeem geloven of de procedure niet aangezien het zou moeten.“ werkt (IRS Publicatie „2006 - 1040 Instructies, bij p. 6).

U kunt de Dienst van de Verdediger van de Belastingbetaler contacteren door hen bij 1-877-777-4778 of het indienen vorm 911 toll-free te roepen, getiteld „Toepassing voor de Orde van de Hulp van de Belastingbetaler met IRS. Een exemplaar van deze vorm verkrijgen, en meer informatie over de dienst verkrijgen, gaan naar irs.gov/advocate.

Deze reeks artikelen zou de huiseigenaar bij het begrip van de wetten van de vastgoedbelasting moeten helpen -- zowel woon als investering -- zodat u uit elk belastingsvoordeel kunt voordeel halen dat beschikbaar is. Houd in mening die als u in de steun van de 25 percenten Federale belasting bent, bijvoorbeeld, voor elke extra dollar u kunt juridisch aftrekken, zult u ongeveer 25 centen besparen die niet naar Oom Sam moeten gaan. Deze steun is voor gehuwde belastingbetalers, die gezamenlijk indienen en tussen $61.300 en $123.700 per jaar verdienen.

Onze belastingswetten zijn complex, en er zijn een aantal definities en concepten die zich moeten begrijpen:

 

• „basis“ -- de aanvankelijke kosten van het bezit, plus om het even welke verbeteringen u in de loop van de jaren hebt gemaakt.

   

• „brutowinst“ -- het verschil tussen wat u oorspronkelijk voor uw huis en verkoopprijs betaalde.

   

• „netto winst“ -- u moet om het even welke verbeteringen aftrekken u aan het bezit hebt gemaakt, en ook betaalden om het even welke vastgoedcommissies toen u het bezit verkocht. De netto winst van de bodemlijn wordt ook genoemd „vermogensaanwas.“

De eigendom van het huis is nog de Grote Amerikaanse droom, en blijft door onze Federale Code van de Belasting worden aangemoedigd. Overweeg dit typische scenario: in 1975, kocht u uw eerste huis voor $35.000. U en uw echtgenoot had drie kinderen, en uw eerste huis was enkel klein te. U verkocht uw huis voor $80.000, en kocht een andere voor $95.000.

Uw winst -- nemend niet in overwegingsuitgaven, verbeteringen, of vastgoedcommissies -- was $45.000. Maar aangezien u toen uit een belastingsvoordeel kon voordeel halen dat als het „omvergooien,“ wordt bekend u moest geen belasting op deze kapitaalwinst betalen. Het omvergooien werd volledig geëlimineerd toen President Clinton in wet het Akte van de Hulp van de Belastingbetaler van 1997 ondertekende.

Zoals in verdere kolommen zal worden gezien, worden de huiseigenaren nu toegelaten die tot $250.000 van winsten uit te sluiten op hun belangrijkste woonplaats worden gemaakt ($500.000 voor gehuwde belastingbetalers die gezamenlijke winst indienen). En deze uitsluiting is niet beperkt tot elke verkoop, maar kan om de twee jaar worden genomen - mits u aan bepaalde geschiktheidscriteria voldoet.

Het congres herriep eens ook de „in een leven“ vrijstelling, waardoor de huiseigenaren over de leeftijd van 55 een éénmalige absolute uitsluiting van zelfs $125.000 van de algemene winst maakten op de verkoop van hun belangrijkste woonplaats werden gegeven.

Aldus, het „omvergooien“ en „zodra in de een leven“ uitsluiting door simplistischer hebben vervangen - en geschiedenis die is, financiëler beloond -- concept: tot $500.000 van winst kunnen om de twee jaar worden uitgesloten.

Voor die van ons die huizen, bezitten en voorbereidingen treffen om onze de belastingswinst van 2006 in te dienen, is hier een lijst van de gedetailleerde belastingsconclusies beschikbaar aan de meeste huiseigenaren:

 

• De Rente van de hypotheek. De rente op hypotheekleningen op een eerste of tweede huis is volledig aftrekbaar, behoudens de volgende beperkingen: aanwinsten leningen tot $1 miljoen, en de leningen van de huisgelijkheid tot $100.000. Als u gehuwd bent, maar het dossier afzonderlijk, de grenzen is verdeeld in de helft.

   

• Belastingen. De belastingen van het bezit, zowel staat en lokaal, kunnen worden afgetrokken. Nochtans, zou men moeten opmerken dat de vastgoedbelastingen in het jaar slechts aftrekbaar zijn zij eigenlijk aan de overheid worden betaald. Aldus, als u vorig jaar gelden met uw geldschieter voor belastingen die in 2007 moeten worden betaald escrowed, kunt u geen conclusie voor deze belastingen nemen wanneer u uw terugkeer van 2006 indient.

Nochtans, als u een huis vorig jaar kocht, kunt u uw verkoper voor een gedeelte vooraf betaalde belastingen door eind 2001 terugbetaald hebben. Herzie zorgvuldig uw regelingsblad. Lijn 106 op pagina 1 van die verklaring zou op deze belastingsaanpassing moeten wijzen. Aangezien dit een huidige betaling door u voor vastgoedbelastingen was, is het een aftrekbaar punt. Wanneer u namelijk uw jaarlijkse verklaring van uw geldschieter ontvangt die het vorig jaar betaalde bedrag belastingen tonen, zal deze informatie niet omvat worden in die verklaring. Lenders moet deze jaarlijkse verklaringen naar leners tegen eind Januari van elk jaar verzenden, die op rente en belastingen wijzen betaald voor het vorige jaar. Maar in dit geval, betaalde u de vastgoedbelastingen direct aan uw verkoper, zonder de betrokkenheid van uw hypotheekgeldschieter.

 

• Punten. De meeste hypotheekleningen de laatste jaren omvatten geen punten. Maar als u punten betaalde, kunt u hen op uw belastingaangifte kunnen aftrekken. Sommige geldschieters roepen deze „prijzen van de leningsoorsprong, „anderen roepen hen „premielasten,“ of „kortingen.“ Oproepen hen wat wilt u, zijn zij nog punten. Elk punt is één percent van het geleende bedrag; als u een lening van $275.000 verkrijgt, zal elk punt u $2.750..00 kosten. (De kolom van A later in deze reeks zal de belastingsbehandeling van punten bespreken).

Niemand houdt van belastingen te betalen. Maar u zou de raad van een vroegere Rechtvaardigheid Oliver Wendell Holmes moeten volgen van het Hooggerechtshof die eens (en ik parafraseer) schreef:

„Wanneer het over belastingen komt, wat een schepsel van Congres is, is om het even wat u juridisch kunt doen belastingen vermijden wettelijk.