Het Advies van de huisvesting: IRS mag u Sommige zeer Goed Nieuws net gegeven hebben
door Benny L. Kass
Als u een huis bezat dat op één punt uw belangrijkste woonplaats was, maar later werd verhuurd, afhankelijk van de feiten -- en de timing -- van uw situatie, heeft IRS net u sommige zeer goed nieuws gegeven. U kunt de belangrijkste woonplaatsuitsluiting van zelfs $500.000 met kunnen combineren 1031 (Grimmiger) ruilt, en in feite betaalt geen belasting bij allen wanneer u uw huis verkoopt. Herzie eerst sommige basisprincipes van de wet van de vastgoedbelasting. In het kader van Sectie 121 van de Code van de Fiscus, als u in uw belangrijkste woonplaats voor twee uit een periode hebt geleefd van vijf jaar alvorens het wordt verkocht, kunt u tot $500.000 van uw winst (als u gehuwd bent en een gezamenlijke terugkeer) indient of tot $250.000 van uw aanwinst (als u een afzonderlijke belastingaangifte indient) uitsluiten. Uw huis moet uw belangrijkste woonplaats zijn. In het kader van Sectie 1031 van deze zelfde belastingscode, als u één stuk van investeringsbezit (genoemd het „opgegeven bezit“) voor andere (een genoemd het „vervangingsbezit“) ruilt, kunt u alle winst kunnen uitstellen u hebt gemaakt wanneer het opgegeven bezit wordt verkocht. Er zijn specifieke tijdslimieten op 1031 ruilt: u moet één of meerdere vervangingseigenschappen binnen 45 dagen van de dag identificeren u het opgegeven bezit verkocht, en u moet eigenlijk naar het sluiten op dat vervangingsbezit (of eigenschappen) binnen 180 dagen na die vroegere regeling gaan. Maar als u in uw huis drie jaar, leefde en het twee jaar verhuurde, hoe behandelt u de winst u maakt wanneer het heeft verkocht? Dit wordt vooral belangrijk als u meer dan $500.000 in winst van de tijd hebt gemaakt u eerst uw huis kocht. Op tot onlangs, veronderstelde men dat als u meer dan de uitsluiting maakte, u vermogensbelasting op deze extra hoeveelheid aanwinst moest betalen. IRS, op 14 Februari, 2005, gaf ons al aanwezige dag van een Valentijnskaart. Het gaf de Procedure 2005-14 van de Opbrengst uit, die specifiek belastingbetalers toestaat om de huis-verkoop uitsluiting (in het kader van sectie 121) met de Grimmigere uitwisselingsregels (in het kader van sectie 1031) te combineren. Hier is dat een voorbeeld door IRS wordt verstrekt: Edward Exchanger koopt een huis voor $210.000 in 2000, en gebruikt het als zijn belangrijkste woonplaats tot 2004. Vanaf 2004 tot 2006, huurt hij het huis aan huurders. Omdat het bezit nu huurbezit is, neemt hij waardeverminderingsconclusies van $10.000 voor elk huurjaar -- namelijk $20.000. In 2006, ruilt hij dit bezit voor $10.000 in contant geld en een huis in de stad met een eerlijke marktwaarde van $460.000. Edward is van plan aan -- en -- verhuur dit nieuwe bezit. Volgens het IRS voorbeeld, heeft Edward aanwinst in het bedrag van $280.000 gerealiseerd. (contant geld $460.000 + $10.000 = $470.000, min aankoopprijs $210.000, plus $20.000 in waardevermindering). Edward kwalificeert voor $250.000 de huis-verkoop uitsluiting. Hij is enig, en bezeten en leefde, in het huis voor twee uit de vorige vijf jaar alvorens het werd verkocht. Hij kwalificeert ook voor behandeling 1031, omdat het huis, werd verhuurd en zo investeringsbezit op het tijdstip van zijn verkoop was. Bovendien, is het vervangingsbezit dat hij ook investeringsbezit heeft ontvangen. IRS maakt is duidelijk dat sectie 121 (huis-verkoop uitsluiting) vereist niet dat het bezit de belangrijkste woonplaats van de belastingbetaler op de datum van de verkoop of de uitwisseling is. In feite, maakt de duidelijke taal van deze sectie het duidelijk dat u het kunt verhuren, mits u daar twee uit de vorige vijf jaar hebt geleefd. Volgens IRS: Omdat (Edward) bezit en het huis gebruikte aangezien zijn belangrijkste woonplaats minstens 2 jaar tijdens de periode van 5 jaar voorafgaand aan de uitwisseling, (Edward) aanwinst in het kader van sectie 121 kan uitsluiten. Omdat het huis investeringsbezit op het tijdstip van de uitwisseling is, (Edward) kan aanwinst in het kader van sectie 1031 uitstellen.
IRS vereist dat u uw eerst huis-verkoop uitsluiting uitput. Hier, heeft Edward een aanwinst van $280.000 gemaakt, zo meldt hij een uitsluiting $250.000 over de belastingaangifte van zijn volgend jaar. Maar IRS zal nu Edward toestaan om de Grimmigere uitwisselingsprocedures ook te gebruiken. Dienovereenkomstig, kan Edward de resterende aanwinst van $30.000 uitstellen -- met inbegrip van aanwinst $20.000 toe te schrijven aan waardevermindering -- in het kader van Sectie 1031. IRS stelde de volgende illustratie voor:
| Gerealiseerd bedrag | | $470.000 | | Minder: | Aangepaste Basis | 190.000 | | | Gerealiseerde Aanwinst | 280.000 | | Minder: | Aanwinst onder §121 wordt uitgesloten die | 250.000 | | | Aanwinst dat onder §1031 moet worden uitgesteld | $30.000 |
Hoe omhoog het dit al eind? Edward betaalt geen belasting, alhoewel hij heel wat winst op de verkoop van zijn huis heeft gemaakt. Edward krijgt te houden, belastingvrij, innen $10.000 hij ontvingen in de uitwisselingstransactie, en zijn basis voor belastingsdoeleinden van het vervangingsbezit is $430.000. Dit wordt gegevens verwerkt door de basis van het opgegeven die bezit op het tijdstip van de uitwisseling ($190.000) te nemen, plus de aanwinst in het kader van sectie 121 ($250.000) wordt uitgesloten en door het contante geld wordt verminderd die dat hij ($10.000) heeft ontvangen. Dit klinkt ingewikkeld -- en het is. U zou zowel uw belastingsadviseur, evenals uw accountant moeten raadplegen alvorens u om het even welke ernstige verbintenissen aangaat -- en absoluut alvorens u om het even welke juridisch bindende contracten ondertekent. IRS, echter, richtte nog een andere uitvlucht in de belastingswetten niet. Edward kan het vervangingsbezit minstens één jaar verhuren, en dan beslissen zich terug in het te bewegen. Op tot dit afgelopen Oktober, als hij in het huis voor een periode van twee meer jaren had geleefd, zou hij nogmaals voor de huis-verkoop uitsluiting van nog eens $250.000 verkiesbaar zijn. Nochtans, in Oktober 2004, ging het Congres het Amerikaanse Akte van het Creëren van arbeidsplaatsen over. Die handeling vereist nu dat aangezien Edward het vervangingsbezit als een Grimmigere uitwisseling verwierf, hij kan niet deze uitsluiting voor een periode van vijf jaar nemen die op de datum beginnen hij titel aan dat bezit verkreeg. Nochtans, begin vijf jaar, zal het bezit vermoedelijk in waarde gestegen zijn. Edward -- indien hij wensen het te verkopen -- dan voor deze huis-verkoop uitsluiting verkiesbaar zou zijn. Voorts is er geen tijdslimiet wanneer Edward nog een andere uitwisseling kan doen 1031; als hij wil, kan hij dit bezit nogmaals voor een ander investeringsbezit op elk ogenblik ruilen. Er zijn vele mensen die heel wat geld op de vastgoedappreciatie hebben gemaakt die tijdens de voorbije paar jaar heeft plaatsgevonden. Als uw aanwinst de statutaire grenzen in het kader van sectie 121 zal overschrijden, is hier unidirectioneel van het vermijden -- of minstens uitstellend -- het betalen van vermogensbelasting. Het vergt heel wat geduld en het adviseren van beroeps, maar IRS heeft nu gesproken, en wij allen zouden uit deze vakantiegift moeten kunnen voordeel halen. | 
