Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: Is de Verzekering van de Titel Noodzakelijk?

door Benny L. Kass

Antwoord: De verzekering van de titel -- voor heel wat homebuyers -- is een geheim. U gaat naar regeling, en onder de vele punten u moet betalen bent een grote som geld voor de Verzekering van de Titel van Eigenaars en van Lenders. U betaalt het, hoofdzakelijk omdat de titelprocureur u vertelt dat u uw lening niet zult krijgen tenzij de geldschieter adequate verzekering heeft. Verscheidene later maanden, wordt uw verzekeringspolis gepost aan u door het regelingsbedrijf. U plooit het weg met de rest van uw huis-aankoop documenten, en vergeet dan over het.

Wat precies is titelverzekering en waarom is het noodzakelijk?

U terug:kopen uw huis in 1989. Hoe long before dat bezat uw verkoper het? Er is in vastgoed een concept genoemd „ketting van titel.“ A verkoopt aan B, B aan C, enz. tot u op het punt staat uw huis te kopen. U wilt worden verzekerd dat de „ketting van titel“ ongebroken is. Bijvoorbeeld, omhoog tot de jaren '90, hadden wij in het District van Colombia „bruidsschatrechten.“ Deze kwamen uit oud Engeland, waar een echtgenoot niet zijn of haar huis kon verkopen zonder de goedkeuring van de andere echtgenoot te krijgen. (Eigenlijk, in technische termen, werd dit „Bruidsschat en Curtesy genoemd“; De bruidsschat moest de vrouw beschermen en curtesy beschermde de echtgenoot).

Wanneer u kochten uw huis, zowel ondertekenden de echtgenoot als de vrouw de akte? Als niet, afwezig zou één of andere wettelijke verklaring, de niet-onderschrijvingsslip een eis tegen uw huis kunnen hebben.

De verslagen van het land worden bijgehouden in het Bureau van het Registreertoestel van Akten. Tegenwoordig, zijn veel dergelijke bureaus geautomatiseerd. Maar vóór de komst van computers -- zelfs vóór schrijfmachines werden uitgevonden namelijk -- de mensen kochten het verkopen huisvesten, en de akten werden gebruikt om het bezit te vervoeren. Het is fascinerend om in geschiedenis terug te gaan en enkele met de hand geschreven akten, in archaïsch wettelijke taal te lezen.

En aangezien de menselijke fout altijd een potentieel probleem is, zijn er gelegenheden wanneer er „schrijffouten“ in wettelijke beschrijvingen zijn. Uw partij is nummer 0712, maar het wordt geregistreerd als 0721.

Bovendien, waar er vastgoed is, zal er altijd scoundrels zijn. De gesmede akten en phony notarizations zijn niet ongewoon, en deze kwesties kunnen en zullen tekorten veroorzaken -- wolken -- op de ketting van titel.

De Verzekering van de titel kan uw bescherming zijn tegen deze soorten verliezen. Wat nog belangrijker is, zullen de geldschieters hypotheek geen leningen maken zonder deze bescherming te verkrijgen, die de de titelverzekeringspolis van een „geldschieter.“ wordt genoemd

Men zou moeten opmerken dat in tegenstelling tot de verzekering van huiseigenaren, die u tegen gebeurtenissen beschermt die kunnen voorkomen nadat de polis wordt uitgegeven, de titelverzekering slechts tegen verliezen van kwesties beschermt die zich voorafgaand aan de tijd ontwikkelden u de polis verkrijgt. Nochtans, zodra u een titelverzekeringspolis hebt, bent u en uw erfgenamen omvat mits u om het even welke rente of betrokkenheid in het bezit hebt.

Zou u het de titelbeleid van de facultatieve eigenaar moeten kopen? Dat is een moeilijke vraag en het antwoord hangt werkelijk van de feiten van elke transactie af. Duidelijk, als uw verkoper het bezit vele jaren heeft bezeten, is de waarschijnlijkheid van een probleem die slank voordoen zich. Sommige consumenten zijn risico-afnemers; anderen zijn niet. De kosten van de verzekering van de extra eigenaar zijn vrij klein, zodat kunt u opteren om de volledige verzekering voor betere dekking te nemen. Het feit dat u het beleid van de geldschieter moest kopen beschermt u in geen geval -- of geef u dekking.

Ik maak vaak de analogie aan vakantieverzekering; het is heel wat geld, maar als u niet die reis, zijn aardig kunt nemen om een volledige terugbetaling te krijgen.

U vroeg of moet u de titelverzekering van de eigenaar verkrijgen toen u herfinancierde. Het antwoord is nr. Zoals hierboven besproken, zodra u het beleid van een eigenaar hebt, bent u voor altijd omvat. Uw nieuwe geldschieter zal de dekking van de geldschieter willen, maar u moet niet voor de extra dekking betalen. En laat niet het de regelingsbedrijf of procureur u anders overtuigen.

U vraagt ook of kunt u een nieuw beleid uit een ander bedrijf op dit ogenblik verkrijgen? Ik zie niet waarom niet, maar de behoefte vraag. Als u een nieuw beleid wilt krijgen, zult u uw gezochte titel moeten hebben, en zult heel wat eerlijke kosten moeten betalen -- naast de kosten van een gloednieuw beleid.

U bent correct in zoverre dat er een aantal uitsluitingen in uw beleid, zoals zijn:

 

• kwesties die op het openbare verslag worden onthuld; dit stelt vragen, echter, in verband met wat een „openbaar verslag.“ is Dat is een onderwerp voor een andere kolom.

   

• vastgoed belastingen die nog niet gepast zijn;

   

• de kwesties die niet (geregistreerd) onder de openbare verslagen worden getoond, maar zijn gekend aan de persoon die de titelverzekeringspolis verkrijgen.

Onlangs, het Bureau van de Boekhouding van de Overheid (GAO) een gerechtigd rapport, „Acties Nodig gaf om Onoplettendheid van de Industrie van de Titel te verbeteren en beter Consumenten te beschermen uit.“ Één van de significante aanbevelingen in het rapport was:

GAO adviseert dat de de verzekeringsregelgevers van HUD en van de staat acties voeren om de capaciteit van de consument te verbeteren aan vergelijkingswinkel voor titelverzekering en de verordening en de onoplettendheid van de markt van de titelverzekering te versterken.

Het omstandige rapport kan worden gevonden over de Gao- website.

De Amerikaanse Vereniging van de Titel van het Land -- de handelsvereniging voor de industrie van de titelverzekering -- als volgt geantwoord:

ALTA steunt de conclusies van GAO, erkent dat de verbeteringen aan tot de industrie zouden kunnen worden gemaakt, en is geëngageerd aan partnering met diverse regelgevende en regeringsbureaus om te doen wat het neemt om consumenten beter te beschermen.

Slechts de tijd zal het leren.