Het Advies van de huisvesting: De Conclusie van de Rente van de hypotheek door Benny L. Kass
Het vermijden van belastingen is de enige intellectuele achtervolging die om het even welke beloning draagt.
-- John Maynard Keynes
„Maar het is aftrekbaar!“ Hoe vaak wij deze woorden wanneer het beslissen van welk soort een hypotheeklening te nemen hebben gehoord? Wat precies aftrekbaar betekent? U bent van plan om een flat voor $300, 000 en gezette $30.000 (10 percenten) neer te kopen. U zoekt naar een lening $270.000. Één geldschieter heeft u een vast tarief 30 jaarhypotheek bij 6 1/4 percenten, met een maandelijkse betaling van $1662.45 aangeboden. Een andere geldschieter probeert om u te overtuigen om een hypotheek van het 3 jaar regelbare tarief te nemen (ARM) die drie jaar bij 5.5 percenten rente vast zal blijven. De maandelijkse hypotheekbetaling voor de eerste drie jaar zal $1533.04 zijn. Houd in mening dat deze aantallen slechts op hoofd en rente, niet belastingen en verzekering wijzen. U analyseert de aantallen en ziet dat er een verschil van $129.41 per maand tussen de twee leningen is. Maar dat is niet het eind van uw onderzoek. U weet dat u in de steun bent van de 25 percenteninkomstenbelasting, bedoelend dat u gehuwd bent en gezamenlijk verdient u tussen $61.301 en $123.700. Dat betekent dat voor elke dollar u in hypotheekrente betaalt, kunt u 25 percent van dat op uw inkomensbelastingaangifte aftrekken. Zo wanneer u in deze conclusies stopt, daalt het verschil tussen de twee hypotheken nu aan $97.65 per maand. Dit is een belangrijk te overwegen aspect wanneer u voor een hypotheeklening winkelt. In ons voorbeeld, moet u vragen, „is de maandelijkse besparingen werkelijk van $83.22 voor het driejarige WAPEN met een waarde van het, wanneer mijn lening aanzienlijk hoger kan zijn wanneer dat WAPEN gebaseerd op de toenmalige huidige marktvoorwaarden?“ opnieuw wordt berekend Aldus, zijn de belastingsoverwegingen uiterst belangrijk -- zowel alvorens u en toen koopt wanneer u voorbereidingen treft om uw het inkomensbelastingaangifte van 2006 in te dienen. Bekijk twee aspecten van renteconclusie: De Rente van de hypotheek: De rente op hypotheekleningen op een eerste of tweede huis is volledig aftrekbaar, behoudens de volgende beperkingen: aanwinsten leningen tot $1 miljoen, en de leningen van de huisgelijkheid tot $100.000. Als u gehuwd bent, maar het dossier afzonderlijk, de grenzen is verdeeld in de helft. U moet het concept een aanwinstenlening begrijpen. Om voor zulk een lening te kwalificeren, moet u wezenlijk uw huis kopen construeren of verbeteren. Als u voor meer dan de opmerkelijke schuldenlast herfinanciert, kwalificeert het bovenmatige bedrag niet als aanwinstenlening tenzij u alle overmaat gebruikt om uw huis te verbeteren. Bekijk dit voorbeeld: Uw huidig hypotheeksaldo is neer aan $200.000, maar wegens de enorme appreciatie tijdens de voorbije paar jaar, is uw huis nu $600.000 waard. U zou wat geld herfinancieren en willen terugtrekken. Gebaseerd op uw krediet en gelijkheid in uw huis, is uw geldschieter bereid om u een hypotheeklening van $450.000 te geven. Dat klinkt groot, maar houdt in mening dat u slechts rente tot $300.000 zult kunnen aftrekken. (aanwinstenschuldenlast van $200.000 plus $100.000 huisgelijkheid) De dienst van de Fiscus heeft het duidelijk gemaakt dat men geen afzonderlijke lening van de huisgelijkheid moet nemen om voor dit aspect van de belastingsconclusie te kwalificeren. De resterende rente wordt behandeld als persoonlijke rente, en jammer genoeg is niet aftrekbaar. Richt: Wanneer u voor een hypotheeklening winkelt -- welke is zou iets elke potentieel homebuyer moeten doen -- u zal heel wat informatie worden gegeven. Één punt dat u moet begrijpen is het concept „punten.“ Elk punt is één percent van het bedrag van uw hypotheeklening. Zo als u $450.000 moest lenen, zou elk punt u $4,500.00 kosten. Lenders kan zo vele punten laden aangezien zij willen, maar op één of ander niveau, de lening woeker wordt, potentieel onwettig, en kan vertegenwoordigen wat „lening die.“ algemeen genoemd geworden is sharking Typisch, voor elk punt betaalt u een geldschieter, zou u uw rentevoet door 1/8 van een percent moeten kunnen verlagen. Nochtans, aangezien de rentevoeten uiterst - laag in het verleden de weinig jaren waren, hebben de leners geen extra geld willen enkel betalen om een nog lagere lening van de hypotheekrente te krijgen. De punten zijn vaak vermomd met verschillende namen -- zoals leningskortingen of oorsprongsprijzen -- maar ongeacht hun naam, vertegenwoordigen zij geld dat u -- de consument -- moet betalen. En de betaling is gewoonlijk eerlijk, in contant geld, aangezien het over het algemeen niet inbegrepen in het leningsbedrag is. Lenders neemt risico's. Zij lenen geld aan een vreemdeling, die of niet de lening geheel kan kan kunnen terugbetalen. Om terugbetaling van de lening te beveiligen, vereist de geldschieter de lener om een akte van vertrouwen (het hypotheekdocument) te ondertekenen waardoor het huis als zakelijk onderpand (veiligheid) aan waarborg volledige betaling van de lening wordt gebouwd. Wanneer de huisprijzen toenemen, heeft de geldschieter weinig risico, maar nu het blijkt dat de prijzen zich stabiliseren (en de verhinderingen zijn op de stijging) dit maakt de veiligheid van de geldschieter potentieel gewaagder. Hoger het risico, hoger zal de hypotheekrente zijn; hoger het risico, meer een geldschieter zal willen richt laden. Maar vele consumenten winkelen niet rond om de beste hypotheekovereenkomst te krijgen; zij nemen de verklaringen van de geldschieter over kredietstatus op lichtgelovigheid. Het is vaak mogelijk om een betere rentevoet te krijgen -- of minder punten -- uit een andere lenende bron. Ik verdenk dat aangezien wij ons in 2007 bewegen, wij zullen beginnen om meer leningen te zien aanbiedend met punten. De punten worden betaald om een nieuwe hypotheek te verkrijgen zijn volledig aftrekbaar in het jaar zij door de lener die worden betaald. IRS vereiste oorspronkelijk dat de lener een afzonderlijke controle aan de geldschieter voor deze punten schrijft; de laatste jaren, schijnt IRS om zich van deze positie teruggetrokken te hebben. Nochtans, houdt het nog steek om de regelingsverklaring (hud-1) duidelijk te hebben van het aantal en de hoeveelheid punten een weerspiegeling vormen u betaalt. Als u betaalt herfinancieren de punten om te verkrijgen lening, echter, in de meeste omstandigheden die punten niet aftrekbaar geheel voor het jaar zijn zij worden betaald. Eerder, vereist IRS dat u de punten door het aantal jaren van uw hypotheeklening toewijst. Bijvoorbeeld, herfinanciert u en verkrijgt een lening in het bedrag van $450.000. Om deze nieuwe lening aan een verlaagde rentevoet te krijgen, opteert u om één punt te betalen -- of $4.500. Als uw lening 30 jaar is, kunt u één-dertigste van de punten slechts aftrekken elk jaar -- of $150.00. Nochtans, indien u deze lening vroeg betaalt, of door uw huis te verkopen of opnieuw te herfinancieren, kan het saldo van unallocated (nondeducted) punten dan op uw inkomensbelastingaangifte voor dat jaar worden afgetrokken. Verkoper-betaalde punten: Alles in vastgoed is overeen te komen, vooral in een langzame markt. Vaak, legt een potentiële koper een verkoopcontract aan een verkoper voor, en vraagt de verkoper om bepaalde financiële concessies te doen om de verkoop te maken door gaan. Dergelijke concessies omvatten (1) de verkoper die wat of van alle koper het sluiten kosten betalen, (2) de verkoper een contant geldkrediet geven bij regeling, of (3) de verkoper die wat of van alle koper punten betalen. Geloof het of niet, heeft IRS een uitspraak uitgegeven dat deze punten door de koper kunnen worden afgetrokken. De dienst kondigde aan dat de kopers, in bepaalde die omstandigheden, punten kunnen aftrekken door hypotheekgeldschieters worden vereist, zelfs als die punten door de verkoper werden betaald. Dit wordt over het algemeen bedoeld als „verkoper-betaalde punten.“ Bekijk uw voorbeeld. U zult $450.000 voor uw nieuw huis betalen en zult een lening van $360.000 verkrijgen. De geldschieter kan u vaste een 30-jaar conventionele lening voor 6 1/2 percenten, zonder punten, of 6 1/4 percenten geven als zij 2 punten, of $7.200 ontvangen. Als u uw verkoper kunt overtuigen om deze som te betalen -- en hebben uw verkoopcontract wijzen op dat de verkoper dit geld als punten betaalt --u zou de volledige betaling van uw inkomstenbelasting moeten kunnen volledig aftrekken die u voor dit jaar indient. De belastingbetalers worden eraan herinnerd dat het regelingsblad misschien het belangrijkste die document bij regeling wordt ontvangen is, en zouden voor altijd moeten worden gehouden. Dit zal uw beste bewijs zijn als u ooit door IRS wordt uitgedaagd. Er is één belangrijke hapering aan het aftrekken van verkoper-betaalde punten. Het bedrag punten door de verkoper worden betaald zal worden gebruikt om de basis van de koper te verminderen als de koper nu die verkoper-betaalde punten dat aftrekt. In ons voorbeeld, als de koper $450.000 voor het bezit betaalde, en trekt nu $7.200 van verkoper-betaalde punten af, wordt de kostenbasis aan de koper verminderd door het bedrag afgetrokken punten. In ons voorbeeld, zal de basis nu $442.800 zijn ($450.000 minus $7.200). Hier, in het kader van huidige belastingswet, kan dit geen echt probleem voor u zijn. Zoals later in deze reeks artikelen zal worden besproken, de belastingbetalers die in hun huis minstens twee jaar leven kunnen volledig van belastbaar inkomen tot $250.000 van aanwinst ($500.000 voor echtparen die een gezamenlijke terugkeer indienen) op de verkoop van hun belangrijkste woonplaats uitsluiten. Aldus, de belastingsbasis van vrij onbelangrijk -- tenzij de belastingbetaler een winst maakt die de statutaire dollarbedragen van $250.000 of $500.000 overschrijdt. Deze informatie is algemeen van aard. Elke belastingbetaler is uniek, met verschillende opties en omstandigheden. U moet uw belastingsadviseur voor uw bijzondere situatie raadplegen. | 
