Het Advies van de huisvesting: Het ruilen van Eigenschappen -- Wat is „als Soort“? door Benny L. Kass
Vraag: Ik heb een huis in Texas meer dan 10 jaar gehuurd en het als deel van een Grimmigere belastingvrije uitwisseling willen verkopen 1031. Ik ben van plan om mijn huis te verkopen en een huureenheid te kopen dichtbij Virginia Beach. Ik heb nooit of gebruikt het bezit van Texas bezet en uitsluitend het aan diverse huurders in de loop van de jaren gehuurd. Mijn brutoinkomen is wezenlijk in de loop van de jaren gestegen, daardoor verminderend de belastingsvoordelen om dit huurbezit te bezitten. Ik ben van plan strand“ huis het van het vervangingsbezit het „te huren tijdens de zomermaanden en ook het 14 dagen of minder te gebruiken tijdens de rest van het jaar. Ben ik toegelaten onder het ruilmiddel van 1031 uitwisselingswetten een huureenheid voor een „vakantiehuis“? Met andere woorden is, dit beschouwd als een „gelijkaardig-vriendelijke“ uitwisseling? Antwoord: Het specifieke antwoord hangt van het gebruik af dat u voor het vakantiehuis plant. Maar eerst, wil ik misstatement in uw vraag verbeteren. Sectie 1031 van de Code van de Fiscus is de doeltreffende sectie die de zogenaamde „Grimmigere uitwisseling.“ toelaat U verwees naar het als „belastingvrije“ uitwisseling. Dit is niet nauwkeurig. Zoals vaak is gezegd, de „Dood en de belastingen zijn de enige zekerheid in het leven“. Grimmiger - uitwisseling 1031 is niet belastingvrij. Het wordt het best beschreven als „belasting-uitgestelde“ transactie. Wanneer u uw huis van Texas verkoopt -- welke het „opgegeven bezit“ wordt genoemd -- de winst die u hebt gemaakt zal aan het Federale vermogensbelastingtarief worden belast, dat momenteel 15 percenten is. U kunt ook de toepasselijke Staat of de lokale belasting moeten betalen. Nochtans, als u schikt het bezit van Texas „ruilen“, en aan alle wettelijke eisen voor voldoen 1031 ruilt, wordt de belasting die u zou betaald hebben uitgesteld. Bekijk dit voorbeeld. U kocht het bezit van Texas voor $50.000. U zult het voor $350.000 verkopen. Voor dit voorbeeld, zullen wij waardevermindering en om het even welke verbeteringen negeren die u hebt gemaakt. Uw winst is $300.000. Als u geen 1031 uitwisselingstransactie doet, zult u IRS $45.000 in vermogensbelasting moeten betalen. Nochtans, als u het bezit, ruilt en een vervangingsbezit voor $400.000 koopt, zult u niet de belasting moeten op dit ogenblik betalen. Maar de wet geeft u geen volledige onderbreking. Alhoewel u $400.000 voor het nieuwe bezit zult betalen, wordt de basis van het opgegeven bezit de basis van het vervangingsbezit -- d.w.z. $50.000. De basis wordt gedefini?ërd als originele kosten van het bezit, plus om het even welke verbeteringen die u tijdens de periode van eigendom hebt gemaakt. Aldus, wanneer u het vervangingsbezit gaat verkopen later, tenzij u in nog een andere 1031 in dienst neemt ruil, zult u uiteindelijk de vermogensbelasting op alle winst moeten betalen u hebt gemaakt. In ons voorbeeld, als u het vervangingsbezit voor $550.000 verkoopt, is uw winst $500.000 ($550.000 - 50.000), alhoewel u $400.000 voor dat vastgoed betaalde. Nu terug naar uw vraag. Er is geen statutaire definitie van „gelijkaardig-soort.“ Nochtans, hebben IRS en het Hof van de Belasting het duidelijk gemaakt dat het vervangingsbezit vastgoed moet zijn. Dit betekent dat u uw enig de familiehuis van Texas voor een ander dergelijk bezit, of een ander soort vastgoed kunt ruilen. Een huis kan voor een bureaugebouw worden geruild; een flateenheid kan voor een lege partij worden geruild. Een winkelcomplex kan voor een landbouwbedrijf worden geruild. Mits het vervangingsbezit vastgoed is, zal het verzameling met IRS overgaan. Maar een vakantiehuis leidt tot potentiële problemen. om een succesvolle uitwisseling te hebben 1031, vereist de wet dat zowel opgegeven als het vervangingsbezit „voor productief gebruik in een handel of een industrie of voor investering.“ worden gehouden Een andere sectie van de belastingscode (Section280A) leidt tot speciale regels die dergelijke eigenschappen behandelen. Als het vakantiehuis niet door de belastingbetaler voor persoonlijke doeleinden voor groter van (a) meer dan 14 dagen tijdens het belastingsjaar of (b) meer dan 10 percent van het aantal dagen tijdens het jaar wordt gebruikt waarin het bezit wordt verhuurd, wordt het beschouwd als investeringsbezit. Dienovereenkomstig, kunt u het bezit van Virginia Beach als vervangingsbezit in uw uitwisseling kunnen verwerven 1031. Nochtans, is het mijn begrip dat er geen gemelde rechtszaken die deze kwestie behandelen zijn. Aldus, is het mogelijk dat één of andere IRS auditor kan van mening zijn dat uw privé-gebruik van het bezit -- alhoewel minder dan 14 dagen en overeenkomstig Sectie 280A -- verslaat het investeringsdoel en zou niet de uitwisseling eren. Uw beste weddenschap: op zijn minst twee jaar, gebruik het bezit van Virginia Beach helemaal niet, zodat zal het echt huurbezit zijn. Houd in mening dat wanneer u het opgegeven bezit verkoopt, u moet het vervangingsbezit binnen 45 dagen vanaf de datum van zijn verkoop identificeren, en u moet titel aan dat bezit bij vroeger van 180 dagen vanaf de verkoopdatum eigenlijk nemen, of wanneer uw inkomensbelastingaangifte voor het jaar waarin het bezit wordt verkocht gepast is. Dit zijn verplichte die uiterste termijnen in de wet nauwkeurig worden beschreven, en kunnen niet worden opgeschort. Een uitwisseling 1031 is een waardevol hulpmiddel voor om het even welk investeringsbezit, maar moet behoorlijk worden gedaan. Raadpleeg uw belasting en rechtskundige adviseurs alvorens u om het even welke verbintenissen aangaat of om het even welke vastgoedcontracten ondertekent. | 
