Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: De banken moeten de Nieuwe Roofzuchtige Lenende Richtlijn van de Hypotheek eren
door Benny L. Kass

Het bureau van de Controleur van Currenty (OCC) gaf onlangs woonvastgoed lenende normen in een inspanning uit om nationale banken tegen wordt geïmpliceerdn in verkeerde, oneerlijke, of bedrieglijke woonhypotheek lenende praktijken te beschermen.

De richtlijnen (die in het Federale Register op Februari 7 werden gepubliceerd, 2005) zijn uitgebreid. Bekijk enkele praktijken die OCC bedoelt te belemmeren:

Gelijkheid die ontdoen van: Dit is de situatie waar een onschuldige lener het herhaalde herfinancieren binnen een korte periode moet doen. Met elk herfinancier, zijn er onredelijke kosten aan de lener, zoals hoge punten, bovenmatige sluitende prijzen, en hoge rentevoeten. Tegen de tijd dat de lener door verscheidene zulke gaat herfinancier procedures, wordt de gelijkheid in hun huis weg gegeten. Uiteindelijk, beëindigt de roofzuchtige geldschieter omhoog verhinderend op het bezit en begint helemaal opnieuw de cyclus.

Lening die wegknippen: Dit is een variatie van gelijkheid het ontdoen van. Hier, vereist de geldschieter de lener om door het veelvoudige herfinancieren in omstandigheden te gaan waar de termijnen van de nieuwe lening (en de kosten van die lening) geen tastbaar economisch voordeel aan de lener opleveren. Slechts maakt de geldschieter geld op elk proces herfinancieren.

Aanmoediging van Gebrek: Geloof het of niet, zijn er geldschieters die een lener om op hun huidige lening aanmoedigen in gebreke te blijven zodat de lener een nieuwe lening van het roofdier kan krijgen. Die nieuwe lening zal alle oude lening, maar opnieuw aan een veel hogere hypotheekrentevoet herfinancieren.

Bovendien, is het adres OCC bepaalde praktijken die het gelooft vatbaar voor verkeerde, roofzuchtige, oneerlijke, of bedrieglijke praktijken. De voorbeelden omvatten:

 

• Financierend enig het premiekrediet, leven, onbekwaamheid, of werkloosheidsverzekering. Eerst, in veel gevallen, zijn deze verzekeringspolissen over het algemeen uiterst duur, en vaak onnodig. En de leners hebben een kans om geen het vergelijkende winkelen te doen; zij leren eerst dat zij dergelijke verzekering moeten verkrijgen wanneer zij bij de regelingslijst zijn.

  Ten tweede, door een lener te vereisen om deze verzekeringspremies te financieren, voegt dit enkel meer geld aan de reeds bovenmatige maandelijkse hypotheekbetaling toe.

   

• De betalingen van de ballon: hier, mag de lener kleine maandelijkse betalingen verrichten, maar begin een vaste periode (vaak zo zoals plotseling één of twee jaar) de volledige hypotheekbetaling komt gepast (d.w.z. ballons). Duidelijk, heeft de lener geen alternatief dan, en procesbegin helemaal opnieuw te herfinancieren.

   

• De rentevoet stijgt bovenmatig op gebrek: de meeste geldschieters proberen om met leners te werken die hun hypotheekbetalingen niet kunnen verrichten. Uiteindelijk, echter, als een aanvaardbaar betalingsplan niet kan worden uitgewerkt, zal de geldschieter op het bezit moeten verhinderen. Nochtans, zal een roofzuchtige geldschieter vaak dat vereisen wanneer een lener in gebrek is -- zelfs voor zo veel zoals één dag -- de rentevoet zal dramatisch stijgen. Dit maakt het voor een lener moeilijker om op spoor op de hypotheekbetalingen terug te keren.

   

• De originele lening is meer dan de geschatte waarde: zeg dat het huis bij $150.000 wordt geschat. De geldschieter -- het werken in collusie met een schattersvriend (die een terugslag van de geldschieter) kan krijgen schat het huis bij $200.000. De geldschieter maakt 90 percenten dan een lening-aan-waarde verhouding lening in het bedrag van $180.000. Nochtans, tegen de tijd dat alle exorbitant prijzen bij de regeling worden genomen, kan de lener nog $150.000 slechts ontvangen. Maar de lening blijft hoger dan het huis de moeite waard is, makend het naast onmogelijk te verkopen of, met een wettige geldschieter te herfinancieren.

   

• Directe betalingen aan het huisverbetering contractanten van de opbrengst van een woonhypotheeklening. Veronderstel dat de lener van plan is om waarde $150.000 van bouw te doen. De geldschieter is bereid om dit volledige bedrag te lenen, en die de betalingen moeten aan de tot contractant worden gemaakt op overeengekomen wordt gebaseerd trekken programma (b.v. wanneer drywall omhoog is, zal de contractant $20.000 krijgen, wanneer het loodgieterswerk de contractant zal krijgen een andere trekt, enz. wordt geïnstalleerdu).

  Dit is een wettige vorm van hypotheek het lenen. Nochtans, als de geldschieter in cahoots met de contractant is, is het mogelijk dat trekt rechtstreeks aan die contractant zal worden betaald, al dan niet het werk, en ongeacht de kwaliteit van het werk is gedaan.

  OCC wil geldschieters maken controles trekken betaalbaar of gezamenlijk aan de consument en de contractant, of aan een onafhankelijke agent van de derdeborg.

   

• Verplichte arbitrageclausules of overeenkomsten, vooral als de geschiktheid van de lening voor aankoop in de secundaire markt daardoor geschaad is. MAC van Freddie, bijvoorbeeld, is op verslag dat alle huiseigenaren de hypotheekgeschillenbeslechting optie zouden moeten kunnen vrijwillig kiezen die zij hebben geloofd om in hun beste belang te zijn. Dit zou arbitrage, bemiddeling, omvatten of -- indien nodig -- proces.

De kwestie van verplichte arbitrage wordt geprocedeerd door het land. Lenders wil leners alle eisen en alle klachten aan bindende arbitrage voorleggen. Vaak, vereisen de leningsdocumenten dat om het even welke geschillen in het gebied moeten worden gearbitreerd waar de geldschieter zijn belangrijkste bureau heeft. Duidelijk, voor een consument die in Maryland leven, is het ongelegen -- als niet onmogelijk -- naar Oklahoma, of Californië moeten gaan (arbitreren) om het even welke klachten tegen de geldschieter oplossen.

De richtlijnen wijzen op, echter, dat in sommige omstandigheden, deze zelfde praktijken aanvaardbaar kunnen zijn. Volgens OCC:

Een bank zou de omstandigheden, met inbegrip van de kenmerken van een gerichte markt en toepasselijke beschermingen van de consument voorzichtig moeten overwegen en veiligheids en gefundeerdheids, waaronder de bank direct of onrechtstreeks in het maken van woonhypotheekleningen in dienst zal nemen (implicerend hierboven vermelde wat of alle praktijken).

Efficiënt April 5, 2005, de nationale banken, de federale takken en de bureaus van buitenlandse banken, en de werkende dochterondernemingen van dergelijke entiteiten, worden vereist om aan deze richtlijnen te eren en te voldoen. Volgens OCC:

Als OCC gelooft slagen de praktijken van een bank er niet in om aan de normen in de richtlijnen te voldoen, kan OCC voorlegging van een correctief plan door de bank vereisen. Als de nationale bank er niet in slaagt om een plan voor te leggen, of aan het te voldoen, kan OCC uitgeven ophoudt en ophoudt orde tegen de bank. De orden zijn formele, openbare documenten, en zij kunnen in districtshof of door de beoordeling van burgerlijke geldsancties worden afgedwongen.

Hoop dat deze richtlijnen zullen helpen een belangrijke deuk in deze smakeloze praktijken zetten.