Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: U bezit Twee Eenheden, betaalt u de Belasting

door Benny L. Kass

Wij denken verkopend zowel eenheden na als bewegend in een pensioneringshuis. Zou IRS deze twee flats als voor belastingsdoeleinden beschouwen, of zouden wij kapitaalwinst op de efficiency moeten betalen?

Antwoord: U bezit twee afzonderlijke eenheden op verschillende vloeren. Omdat dit flatflats zijn, hebt u twee akten en betaalt twee rekeningen van de vastgoedbelasting. In deze omstandigheden, geloof ik u vermogensbelasting zult moeten betalen wanneer u de efficiency verkoopt.

In feite, afhankelijk van uw omstandigheden, kunt u ook wat belasting op de verkoop van uw belangrijkste woonplaatsflat moeten eveneens betalen.

Verfris me op de wet. Als u uw huis hebt bezeten en gebruikt -- welke flats en coöperatieflats omvat -- als belangrijkste woonplaats voor twee uit de vorige vijf jaar alvorens het wordt verkocht, kunt u tot $250.000 van winst uitsluiten. Als u gehuwd bent en een gezamenlijke belastingaangifte indient, stijgt de uitsluiting naar $500.000.

U hebt toegegeven dat de efficiency als uw bureau wordt gebruikt. Voorts stelt het feit dat deze eenheden niet aangrenzend zijn voor dat de efficiency niet als uw belangrijkste woonplaats kon kwalificeren. Het zou verschillend zijn als de eenheden volgende deur aan elkaar waren. Dan, alhoewel u de efficiency kunt gebruikt hebben aangezien uw bureau, u het bureaugebruik in het jaar vóór verkoop kon verlaten, zet het openen tussen de twee eenheden en gebruik dan eigenlijk beide flats voor uw eigen gebruik.

De meeste flatdocumenten zullen u toestaan om de twee eenheden fysisch samen te voegen. U, natuurlijk, zult toestemming van uw raad van beheer nodig hebben, en die raad kan vereisen dat u vergunning gegeven contractanten gebruikt om het bouwwerk te doen. In zo een geval, alhoewel u nog twee akten zult hebben en de afzonderlijke rekeningen van de vastgoedbelasting betalen, kan een sterk argument worden gemaakt dat beide eenheden, in feite, uw belangrijkste woonplaats zijn.

Dit zou waar zijn zelfs als vlak vóór verkoop, u de muren herstelt die de eenheden scheiden, zodat u de twee eenheden kunt afzonderlijk verkopen. U moet zorgvuldig zijn, echter, om het concept te bewaren dat beide eenheden als uw belangrijkste woonplaats blijven.

Ik stelde vroeger voor dat u ook wat vermogensbelasting kunt moeten betalen wanneer u uw flat met één slaapkamer verkoopt. Bekijk dit voorbeeld. U kocht de eenheid vele jaren geleden voor $200.000. Nochtans, had u eerder één enkel familiehuis dat u vóór 1997 verkocht. (In dat jaar, herriep het Congres roll-over en keurde de huidige $250/500.000 uitsluiting goed.) U haalde voordeel uit de oude „roll-over“ regels, en moest geen belasting op $100.000 betalen profiteert die u maakte. Hoewel u uw flat voor $200.000, voor belastingsdoeleinden kocht, is de basis van uw eenheid werkelijk $100.000 ($200.000 minus $100.000).

Wegens de significante appreciatie die de flateenheden de laatste jaren hebben gehad, gelooft u u die eenheid voor $650.000 kunt verkopen. Aldus, voor belastingsdoeleinden, zult u een winst van $550.000 maken ($650.000 minus $100.000). Aangezien u en uw vrouw tot $500.000 van deze aanwinst kunt beschutten, zult u nog belasting op overmaat moeten betalen $50.000. Naar rato van huidige federale belastings15 percenten, betekent dit dat u Oom Sam $7.500, plus de toepasselijke staatsbelasting zult moeten betalen.

Duidelijk, zullen alle uitgaven verbonden aan de verkoop, zoals vastgoedcommissies of overdrachtbelastingen, uw winst verminderen en zullen zo om het even welke belasting verminderen u kunt moeten betalen. Maar hey! U maakte heel wat geld, en zou niet teveel over het moeten moeten klagen dit kleine bedrag aan belasting betalen.

Als u belasting moet betalen, zijn er verscheidene manieren om deze verplichting uit te stellen:

 

• U kunt beslissen uw efficiency te verhuren. De huurmarkt schijnt om op de stijging te zijn, en dit kan een goed inkomen voor u zijn. Duidelijk, moet u beslissen als uw flat appreciatiepotentieel heeft. U moet ook met uw flatdocumenten bevestigen om te bepalen als er om het even welke beperkingen bij het huren zijn.

   

• U kunt de eenheid verkopen en terug financiering van de koper nemen. Dit wordt genoemd een „voorschotverkoop.“ Terwijl u niet vermijdt moetend belasting betalen, staat deze optie u toe om de belastingsverplichting over de lengte van de lening uit uit te spreiden. Als, bijvoorbeeld, u een terug lening aan een rentevoet van 7 percenten nam, zult u gewone inkomstenbelasting op de rente moeten betalen die u ontvangt.

   

• Overweeg een Grimmigere uitwisseling. Dit komt uit sectie 1031 van de Code van de Fiscus. De regels zijn complex, en u zou uw financiële adviseurs moeten raadplegen alvorens u overweegt gaand deze route. Deze manier, zou u een ander investeringsbezit met de netto verkoopopbrengst van uw zitslaapkamer moeten kopen. Één woord van voorzichtigheid: succesvolle Grimmiger vereist dat u investeringsbezit (genoemd het Opgegeven bezit) voor een ander investeringsbezit ruilt (het bezit van de Vervanging). U moet ervoor zorgen dat uw efficiency eigenlijk als investeringsbezit kwalificeert.

  Typisch, tweede huizen die u meer dan 14 dagen per jaar niet zult beschouwd worden „als investering.“ gebruikt Als u die efficiency hebt verhuurd, zou Grimmiger een goede optie voor u kunnen zijn.