Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: Herfinancier of verkoop?

door Benny L. Kass

Ik wil een toevoeging op het bezit zetten en zou geld willen hebben om dit te doen zonder financieel het beklemtonen uit.

Antwoord: Wij moeten dit van twee standpunten analyseren: u en uw ouders.

Ik weet wat niet uw ouders voor het bezit betaalden, maar als zij het voor twee uit de vijf jaar en gebruikt hebben bezeten alvorens u het koopt, zullen zij volledige uitsluiting kunnen nemen omhoog-aan-$500.000. Aangezien de prijs u van plan bent te betalen $500.000 zal overschrijden, zou het blijken dat uw ouders geen vermogensbelasting zouden moeten betalen.

Als uw ouders het bezit herfinancieren, hoe kunt zeker u zijn dat zij $200.0000 zullen krijgen zij willen? Zij bezitten momenteel $250.000, zo betekent het dat zij zullen moeten worden herfinancieren lening in het bedrag van $450.000 om die hoeveelheid geld te nemen. En zelfs als hun krediet oorspronkelijke zuiver is, betwijfel ik of een geldschieter akkoord zou gaan met zulk een grote lening.

Voorts zullen uw ouders over een giftbelasting moeten bezorgd zijn. Momenteel, gaf elk van uw ouders geeft u (belastingvrije) tot $12.000 per jaar. Nochtans, als zij u het huis geven, overschrijdt dat duidelijk het vrije giftbedrag en zij moeten bepalen hoe dit hun eigen belasting en financiële situatie zal beïnvloeden

Wat nog belangrijker is, als uw ouders u het bezit geven en u schikt die de titel te hebben in uw naam wordt overgebracht, zal uw basis voor belastingsdoeleinden dat van uw ouders zijn. Veronderstel dat uw ouders $200.000 voor het bezit verscheidene jaren geleden betaalden, en maakte geen verbeteringen. Hun basis in het bezit is $200.000. Wanneer zij het huis aan u geven, wordt de basis van de donor (uw ouders) de basis van de begiftigde (d.w.z. u).

Wat dit gemiddelde?

Zeg u in het bezit beslist te leven. U betaalt $100.000 voor een nieuwe toevoeging aan het huis, en verblijf daar drie jaar. U beslist dan het voor $700.000 te verkopen. Uw basis voor belastingsdoeleinden is $300.000 ($200.000 van uw ouders plus toevoeging $100.000).

Aangezien u hebt geleefd en het bezit voor twee uit de vijf jaar vóór verkoop bezeten, en omdat u niet gehuwd bent, bent u verkiesbaar voor uitsluiting $250.000 van aanwinst. Maar uw winst is $400.000 ($700.000 - $300.000).

In mijn voorbeeld, zult u IRS 15 percenten op $150.000 van winst moeten betalen die over de uitsluiting is. Dat zal u $22.500 kosten, en u zult ook de toepasselijke staat of de lokale vermogensbelasting moeten betalen.

De volgende te stellen vraag is of u voor een lening kunt kwalificeren. Als zo, naar mijn mening, bent u beter van helemaal het kopen van het bezit van uw ouders. Aangezien er geen vastgoedmakelaar in kwestie zal zijn, kunt u de 6 percentencommissie aftrekken die normaal naar de agent zou gaan, en nog kunnen schikken dat uw ouders hun $200.000 krijgen. Uw prijs zou in de waaier van $470.000 zijn

Nochtans, zet dit noodzakelijk geen geld in uw handen voor de toevoeging u wilt bouwen. Zo probeer een andere benadering. Uw ouders kunnen een lening van de huisgelijkheid in het bedrag van $100.000 verkrijgen, en deze fondsen gebruiken om de toevoeging te installeren u wilt. Dan, in plaats van het betalen van $470.000 voor het huis, zou u een contract voor $570.000 ondertekenen. En het veronderstellen dat u een lening voor deze aankoopprijs, bij regeling kunt krijgen, zullen de hypotheek en de lening van de huisgelijkheid worden betaald zullen en uw ouders hun $200.000 krijgen.

Dit is slechts een voorbeeld voor uw overweging. Er zijn vele te overwegen factoren:

 

• zult u in het bezit leven of zult u het verhuren?

   

• kunt u zich de hypotheek veroorloven?

   

• nu hebt u werkelijk de nieuwe toevoeging nodig?

Dit zijn de soorten vragen die u met uw financiële en rechtskundige adviseurs moet bespreken. Maar de te herinneren bodemlijn zich: een gift van ouder aan kind is niet altijd in de beste belangen van of ouder of kind.