Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: De Rechten van de huurder zijn Paramount

door Benny L. Kass

De vereniging van de Huurders van de Hof van Wilson vertegenwoordigde de huurders in een 20 eenheidsgebouw in SE Washington. Op 21 Juni, 2004, werd het gebouw verkocht aan een openbare aansprakelijkheidsvennootschap, maar de huurders leerden niet van de verkoop tot 6 later dagen.

Onder de Kans van de Huurder die Akte (als TOPA wordt bedoeld) te kopen, alvorens een eigenaar huurbezit kan verkopen, moeten de huurders een geschreven exemplaar van de aanbieding van verkoop worden gegeven, en het recht hebben te onderhandelen om het bezit te kopen zelf. De taal van het statuut van gelijkstroom leest voor een deel: alvorens een eigenaar van een huisvestingsaanpassing de aanpassing kan verkopen,… zal de eigenaar de huurder de kans bieden om de aanpassing bij een prijs en termijnen te kopen die een bonaaanbieding van verkoop vertegenwoordigen.

De eigenaar moet elke huurder en Burgemeester geven een geschreven exemplaar van de aanbieding van verkoop door eerste klasse post en moet een exemplaar van de aanbieding van verkoop in een opvallende plaats op gemeenschappelijk gebied van de huisvestingsaanpassing posten als het uit meer dan 1 eenheid bestaat.

Voorts zelfs indien de huurder (of de huurdersorganisatie) een verkoopcontract kan bespreken, alvorens de eigenaar het bezit aan een derde kan verkopen, de huurders hebben net 15 dagen van eerste weigering om geen derdecontract aan te passen.

De koper en de openbare aansprakelijkheidsvennootschap debatteerden dat de last van het verstrekken van de Topa- berichten met de eigenaar, en niet de contractkoper rustte. De koper probeerde ook om te debatteren dat het een bonafide koper, zonder bericht van enige onregelmatigheden betreffende TOPA was, en zo het geval tegen het zou moeten worden verworpen.

Het proefhof (Superieur Hof) ging met de gedaagden akkoord, en hield:

Er zijn niets in het statuut dat om het even welke verplichting op de huidige eigenaar zet. Daarom kon het nemen van alle feiten zelfs in een licht gunstigst aan Aanklager, Gedaagde (LLC) niet het statuut overtreden hebben aangezien het de verdere eigenaar en niet de verkoper van het bezit was.

Het hof van appel ging niet akkoord. In de Vereniging van de Huurders van de Hof van Wilson, Inc. v 523-525 Mellon Straat, LLC, bevestigde het Hof die superioriteit van huurdersrechten in het District van Colombia.

Na het herzien van de wetgevende (en gerechtelijke) geschiedenis van TOPA, besloot het Hof dat de duidelijke bedoeling van de wet op de absolute prioriteit van de tenants=rechten… en op de voorwaardelijke aard van de rechten van de derdekoper wijst. Volgens het Hof, bevat de Code van gelijkstroom (d.w.z. TOPA) twee centrale beleidsvormen:

 

1. een derde die wenst om een aanpassing slechts te kopen heeft een voorwaardelijk recht, juist geconditioneerd op de uitoefening van huurdersrechten in het kader van het Akte; en

    

2. het recht van de derde aan aankoop wordt geregeerd door het vermoeden dat dergelijke kopershandelingen met volledige kennis van huurder en openbaar beleid in het kader van het Akte herstelt.

Het geval werd teruggestuurd naar het ProefHof.

TOPA heeft, in de loop van de jaren, op voorwaarde dat vele huurders met de kans om hun eigen huis te bezitten, flat of coöperatieflat. Maar het is niet zonder kritiek. Terwijl de huurders vaak naar het Akte als maatregel van de huurderskapitalisatie verwijzen, klagen vele eigenaars dat het niets meer dan huurderschantage is. De wet verstrekt verschillende tijdkaders waarin de huurders naar regeling van datum van ontvangstbewijs van Topa- bericht kunnen onderhandelen en gaan. Bijvoorbeeld:

 

• enig familiehuis: tot 180 dagen,

   

• de 2, 3 en 4 eenheidsbouw: tot 240 dagen,

   

• 5 of meer eenheden: slechts kan een huurdersvereniging namens de huurders antwoorden en handelen. Als zulk een organisatie (of wordt gecre?ërd wanneer het Topa- bericht) wordt ontvangen bestaat, heeft de vereniging tot 360 dagen.

Duidelijk, hebben deze vertragingen een het koelen effect op vele eigenaars. Nochtans, hebben sommige eigenaars B erkennen die dat de tijd geld B is het binnengaan in derdecontracten vermeden, die in plaats daarvan met de huurders of hun vereniging werken, en succesvol verkochten hun bezit aan de huurders in een veel kortere periode gehad.

Eric Rome is de procureur van Washington die het Hof van Wilson vertegenwoordigde. Vroeg om op zijn succesvol geval commentaar te geven, antwoordde hij:

Het geval bevestigt de prioriteit van huurdersrechten en is verenigbaar met ervaring en gezond verstand. Een koper moet kijken zeer dicht wanneer het aan het wordt vertegenwoordigd dat de huurders er niet in zijn geslaagd om hun rechten in een gebouw met meerdere gezinnen te organiseren en te beweren. Het bericht is dat een Koper een geen blind oog en recentere eis dat kan draaien de huurders niet hun rechten tegen het kunnen afdwingen direct, aangezien het geen onschuld kan eisen.

Het zou blijken dat de huurders bij het Hof van Wilson op hun manier aan huiseigendom kunnen zijn, die het onderliggende concept TOPA is.