Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: Het kopen het Bezit van de Verhindering is Gewaagde Zaken

door Benny L. Kass

Antwoord: Sommige mensen zouden kunnen u huurlingen roepen, die uit de problemen van andere mensen proberen voordeel te halen. Maar de werkelijkheid van de situatie is dat in veel gevallen, de echte huurlingen de geldschieters waren die tot leningen aan consumenten maakten die of zich niet hen konden veroorloven of niet de voorwaarden het van de leningen, of allebei begrepen.

Kopen van een huis bij een verhinderingsverkoop is beladen met risico's. U kunt omhoog beëindigen bestedend heel wat geld die uw thuiswerk doen, slechts leren dat op het laatste moment de verhinderingsverkoop werd geannuleerd, of dat de lener faillissementsnotulen indiende alvorens de verkoop plaatsvindt. En zelfs als de verkoop te werk gaat, kunt u niet de succesvolle bieder zijn. U moet in het begin weten dat er heel wat professionele kopers zijn die de spelers en het proces kennen, en zij vaak zijn degenen om deze eigenschappen te krijgen.

Het allereerste ding u moet doen moet een procureur inhuren die niet alleen goed geïnformeerd over vastgoed is, maar die ook ervaring met verhinderingen in de jurisdictie heeft waar het bezit wordt gevestigd. Er zijn de de verschillende wetten en vereisten van de Staat in heel de Verenigde Staten, zodat kunt u zich niet op boeken en andere publicaties baseren die proberen om het verhinderingsproces te verklaren.

Uw procureur zal de procedure aan u verklaren en zal onmiddellijk tot een titelonderzoek op het bezit opdracht geven. Vermoedelijk heeft de geldschieter die de verhindering instelde ook een titelonderzoek verkregen, omdat de geldschieters bericht van een verhinderingsverkoop aan alle personen (of entiteiten) moeten verstrekken die een rente in het bezit hebben.

Maar over het algemeen, zal dat titelrapport niet gedeeld worden met u. U wilt alles over de titel aan het bezit, met inbegrip van dergelijke kwesties kennen zoals:

 

• wie bezit het bezit? In wiens naam is de titel?

   

• hoeveel hypotheken bestaan op de landverslagen?

   

• zijn er om het even welke processen tegen de huiseigenaar?

   

• zijn er om het even welke ingediende werktuigkundigenpandrechten op verslag?

Waarom is dit alles belangrijk? Zeg dat het huis een marktwaarde van $300.000 heeft, en er zijn een eerste vertrouwen (hypotheek) in het bedrag van $175.000, en een tweede vertrouwen in het bedrag van $100.000. Het is belangrijk om te weten welke geldschieter de verhindering heeft ingesteld.

Als het de eerste vertrouwenshouder was, dan zal het bedrijfsvoorschrift het tweede vertrouwen worden tenietgedaan. Dat betekent niet dat de huiseigenaar niet meer geld aan de tweede vertrouwenshouder verschuldigd zal zijn. Als die vertrouwenshouder de huiseigenaar wil achtervolgen, zal het een kostuum moeten voor het gerecht indienen; het kan niet op het bezit verhinderen.

Houd in mening dat wanneer u geld leent om een huis te kopen of te herfinancieren, u twee wettelijke documenten ondertekent: (1) een promesse, waardoor de lener overeenkomt om de geldschieter overeenkomstig de termijnen van dat document te betalen, en (2) die een akte van vertrouwen (ook als de hypotheek wordt bekend) die het document is dat de geldschieter om op het bezit toestaat te verhinderen. De akte van vertrouwen wordt geregistreerd onder de landverslagen in de jurisdictie waar het bezit wordt gevestigd.

Enerzijds, als de tweede vertrouwenshouder begint te verhinderen, moet het de eerste vertrouwensgeldschieter formeel op de hoogte brengen, die dan een kans heeft om te beschermen. In sommige gevallen, kan die eerste vertrouwensgeldschieter onderhandelen om het tweede vertrouwen te kopen -- gewoonlijk bij een korting omdat de tweede geldschieter gelukkig is om zijn geld snel te worden -- en dan kan de eerste vertrouwenshouder zijn eigen verhindering beginnen.

Dit klinkt ingewikkeld, en het is -- vooral voor novices in vastgoed.

Terwijl uw procureur een titelonderzoek verkrijgt, zou u regelingen moeten maken om het bezit te inspecteren. Waarom laat de eigenaar het naar verhindering gaan? Het huis is niet kan in dergelijke slechte voorwaarde dat de eigenaar om het te verkopen? De meeste huiseigenaren willen hun huis niet worden verhinderd op, omdat het beduidend hun krediet het betekenen vele jaren zal beïnvloeden. Geen geldschieter wil tot een nieuwe lening aan een lener maken die een verhindering op zijn/haar kredietrapport heeft.

Dienovereenkomstig, zullen vele huiseigenaren geconfronteerd met de bedreiging van verhindering proberen om het huis te verkopen -- zelfs bij een korting -- eerder dan verhindering moeten onder ogen zien. U zou moeten proberen om met de huiseigenaar te spreken, en te zien of kunt u een overeenkomst bespreken waardoor u het huis kunt direct kopen en zo zal iedereen verhindering vermijden.

Dit betekent dat u de ware waarde van het bezit zult moeten kennen, en ook een inleidende brief van de leningsgoedkeuring uit een hypotheekgeldschieter vooruit om het even welke besprekingen zult moeten verkrijgen u met de huiseigenaar hebt. U moet ook de nauwkeurige hoeveelheid geld kennen die de geldschieter zal vereisen om het proces tegen te houden. Vaak, is dit moeilijk te verkrijgen, omdat de procureurs van één of andere geldschieter aarzelen om u van het volledige uitgavebedrag te voorzien, dat het uitstaande leningssaldo, de recente prijzen, de procureursprijzen en verhinderingskosten omvat.

Als u de huiseigenaar kunt overtuigen om een contract te ondertekenen om u te verkopen het huis, zou dat contract op uw capaciteit contingent moeten zijn om naar het sluiten te gaan alvorens het huis op wordt verhinderd. U zou de huiseigenaar geen geld moeten geven; uw ernstige geldstorting zal door uw procureur in een borgrekening worden gehouden.

U of uw procureur zou de geldschieter (of zijn procureur) onmiddellijk moeten ortion contacteren om hen van het verkoopcontract te adviseren. U zou geschreven bevestiging moeten krijgen dat de verhindering zal worden uitgesteld om u tijd te geven om naar regeling op het bezit te gaan.

Men zou moeten opmerken dat zodra het verhinderingsproces is begonnen, u zeer weinig tijd waarin zult hebben om elk van uw thuiswerk te doen. De meeste wettige geldschieters zullen niet ooit beginnen te verhinderen tot zij onderhandelingen met homebuyer op opties plotseling van verhindering hebben uitgeput.

De geldschieter zal een bericht van verhindering in een lokale krant plaatsen. U en uw procureur zou de reclame zeer zorgvuldig moeten lezen. Wanneer en waar de verhindering zal plaatsvinden? Vaak kan het proces minder dan 10-15 minuten vergen, en als u laat bent, zult u uit verliezen.

Zijn er om het even welke die voorwaarden of beperkingen in de advertentie worden geplaatst? Zal de succesvolle bieder onderwerp aan om het even welke opmerkelijke pandrechten of verplichtingen nemen?

Nu, is het verhinderingsdag. U zou naar het bureau van de veilingmeester moeten gaan (in sommige jurisdicties vindt het op de stappen van het lokale gerechtsgebouw plaats), en zorgvuldig aan de het bieden instructies luisteren. Soms, zullen de nieuwe voorwaarden het op het tijdstip van de veiling worden voorgesteld, en deze termijnen kunnen niet aan u bevredigend zijn.

U bent de succesvolle bieder, en moet met de veilingmeester een goed geloofsstorting posten, die zal worden verbeurd als u niet onmiddellijk sluit -- gewoonlijk binnen 30 dagen vanaf de datum van de veilingsverkoop.

De gelukwensen zijn nog niet in orde. Nam u in overweging die het feit dat de huidige eigenaren nog in het bezit zijn en u waarschijnlijk hen zal moeten nemen aan aangewezen het eigenaar-Huurder hof en tot doel hebben om hen uit te zetten? Dit kan een duur, tijdrovend project zijn, dat van in uw planningsbegroting moet worden rekenschap gegeven.

Het kopen het bezit bij een verhinderingsverkoop is niet voor iedereen. Het kan duur, tijdrovend en teleurstellend zijn. Stel me altijd deze vraag: als dit zulk een goede overeenkomst is, waarom komt het slechts mijn manier?