Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: Het nemen van een terug Tweede Vertrouwen

door Benny L. Kass

Wij zijn bereid om een terug tweede hypotheek voor het verschil van $35.000 te nemen. Wat zijn het voor- en nadelen van het doen van dit?

Antwoord: De creatieve financiering is op de vastgoedmarkt teruggekomen. De verkopers beginnen te erkennen dat het nu markt van een de „koper is,“ en om een verkoop te maken moet aantrekkelijke voordelen opleveren om kopers aan te trekken en te verleiden in het voorleggen van een aankoopcontract.

Sommige verkopers bieden vrije plasmatelevisietoestellen aan; anderen voorzien huurauto's van één of twee jaar vrije huur. En sommige verkopers overwegen financiële aansporingen -- één waarvan een „take-back“ tweede vertrouwen is.

Wanneer u geld leent om een huis te kopen om te verzekeren dat de geldschieter uiteindelijk betaald zal worden, ondertekenen de koper/de lener een promesse en een akte van vertrouwen.

De promesse is een wettelijk document dat zegt: „I, de lener, belooft om geldschieter XX dollars te betalen, gepast en betaalbaar in het aantal van Y jaren. Ik zal dit geld in gelijke maandelijkse voorschotten van ZZ, aan een rentevoet percenten van aa per jaar.“ betalen

Als de lener niet betaalt, kan de geldschieter kostuum in het aangewezen hof indienen en een vonnis krijgen tegen die persoon. Dan, moet de geldschieter bepalen welke activa de lener heeft, te weten komt waar zij zijn, en dan probeert om die die activa vast te maken op het Hof bevolen vonnis worden gebaseerd.

Dit kan een hinderlijk proces zijn. En als de lener geen geld heeft, zal het futiel zijn -- en duur -- inspanning. Ik vertel mijn cliënten vaak dat „er geen kasregister bij de rug van het gerechtsgebouw is; verzamelen op een oordeel kan niet succesvol zijn.“

Dienovereenkomstig, om de investering van de geldschieter verder te beschermen, ondertekent de lener ook een akte van vertrouwen. Dit is een wettelijk document waardoor de huiseigenaar een document ondertekent dat (en in sommige staten juridisch) technisch het huis van de lener naar een beheerder overbrengt die door de geldschieter is geselecteerd. Dit document wordt geregistreerd onder de landverslagen waar het bezit wordt gevestigd, om de volledige wereld op bericht dat te zetten de titel aan het huis aan die akte van vertrouwen onderworpen is.

Als de koper de maandelijkse betalingen verricht en niet anders in gebrek is, wanneer de lening geheel wordt betaald, wordt de akte van vertrouwen vrijgegeven van landverslagen. Nochtans, als de koper nalatig is, heeft de beheerder het gezag om het huis bij een verkoop van de veilingsverhindering te verkopen. Elke staat heeft verschillende regels en de procedures over hoe de verhinderingen moeten plaatsvinden zouden, en u uw lokale procureur voor meer details moeten raadplegen.

In wettelijke termen, is een akte van vertrouwen een toelage van de huiseigenaar aan de beheerder, die hem/haar geven de „bevoegdheid“ om het huis te verkopen.

Sommige staten gebruiken nog hypotheken, wat in feite een geldschieter van de zelfde veiligheid voorziet zoals de vertrouwensakte. Het basisverschil, echter, tussen een akte van vertrouwen en een hypotheek is dat waar er een hypotheek is, de geldschieter naar hof zal moeten gaan een verkoop dwingen. Aldus, verkiezen de meeste geldschieters akten van vertrouwen te gebruiken, aangezien het verhinderingsproces duur gemakkelijker, en minder sneller is.

U bent bereid om een potentiële koper een tweede akte van vertrouwen in het bedrag van $35.000 aan te bieden. Ik roep dit een „tweede vertrouwen“ omdat uw koper een eerste vertrouwen van een commerciële geldschieter zal krijgen. In eenvoudige termen, zal uw vertrouwensdocument op de landverslagen na het eerste vertrouwen worden geregistreerd, en zo zal zijn in tweede plaatspositie.

Er zijn verscheidene voordelen aan deze benadering:

 

• u zult de koper bij het gaan naar regeling helpen omdat he/she niet met al dat extra contant geld zal moeten op de proppen komen;

   

• u kunt uw rentevoet bepalen lager dan de koper op de open markt kan krijgen;

   

• u kunt (vermijden niet) een gedeelte van om het even welke vermogensbelasting uitstellen die u anders zou kunnen moeten betalen als het bezit voor al contante geld verkocht. U zou de belastingsvoordelen met uw financiële adviseurs moeten bespreken.

Nochtans, er ook één belangrijke negatieve te overwegen factor is. Als het eerste vertrouwen in gebrek gaat, en die geldschieter op het bezit verhindert, zal uw tweede vertrouwen worden tenietgedaan. De eerste vertrouwensgeldschieter moet u van de hangende verhinderingsverkoop adviseren, maar omdat die geldschieter in eerste plaatspositie is, is uw veiligheid in het huis niet beschermd. U kunt de lener nog vervolgen op de promesse wordt gebaseerd die werd ondertekend, maar zoals hierboven besproken, dat een nutteloze inspanning kan zijn als de lener geen geld dat heeft.

De bodemlijn: nemen van een terug tweede vertrouwen is zeker unidirectioneel van het aantrekken van potentiële kopers, maar er zijn risico's. Er is absoluut geen waarborg dat uw $35.000 volledig zullen beschermd worden.

Als u weldra geen hypotheek op uw huis hebt, of het er een klein uitstaand saldo is dat u kunt betalen, kunt u willen nadenken nemend een terug eerste vertrouwen in een hoeveelheid niet meer dan 90 percent van de aankoopprijs -- d.w.z. moet de koper u minstens 10 percenten neer geven. Dat is zelfs een aantrekkelijkere aansporing voor potentiële kopers.

Ik wil ook op uw bezorgdheid over de rol van de schatter commentaar geven. U stelt voor dat uw huis meer kan schatten met een „op plaats“ inspectie van uw huis. Het is mijn begrip dat alle professionele schatters persoonlijk in het huis moeten gaan zij, schatten om een nauwkeurig beeld van de voorwaarde van het volledige huis te krijgen. Vergelijkbaar is nuttig en belangrijk, maar zij niet -- en kan niet -- neem de plaats van een daadwerkelijke inspectie.