Het Advies van de huisvesting: Wanneer Uw Verkoper ligt door Benny L. Kass
Vraag: Enkel ongeveer één jaar geleden, kochten wij een twee-verhaal huis in de stad van Virginia met een kelderverdieping. Een paar later weken, bracht de Orkaan Charley zware overstroomde regen en onze kelderverdieping en ons samengevoegd terras. Wij riepen de vorige eigenaren om over de zinkputpomp te onderzoeken, en zij kwamen langs en waren zeer nuttig. Zij vertelden ons ook dat in de vele jaren zij het bezit, daar waren nooit om het even welke overstroming bezaten. Goed, ontdekten wij dat zij aan ons logen, en dat zij verscheidene episoden van overstroming hadden -- zowel binnen als buiten het huis. Onze buren adviseerden ons van deze feiten, en sommige contractanten die wij inhuurden bevestigden dat er bewijsmateriaal van verleden overstroming was. De eigenaren hebben onthuld het probleem aan ons moeten zou toen zij onze aanbieding goedkeurden te kopen? Is er om het even welke wettelijke remedie? Antwoord: In vele staten, vereist de wet een huiseigenaar om problemen of unieke omstandigheden binnen hun huis te onthullen wanneer zij tijdens het verkopen zijn. In het District van Colombia, bijvoorbeeld, moet een verkoper alle bekende tekorten onthullen. In Maryland en in Virginia, echter, heeft een verkoper de optie om of al dergelijke tekorten te onthullen, of te ontkennen om te onthullen. Volgens de Code van Virginia, kan een verkoper voorzien potentiële kopers van: een woondieverklaring van de bezitsontkenning in een vorm door de Raad die van het Vastgoed wordt verstrekt dat de eigenaar geen vertegenwoordiging of garanties in verband met de voorwaarde van het echte bezit of om het even welke verbeteringen daarop maakt verklaren, en dat de koper het echte bezit „zoals zal ontvangen is,“ namelijk met alle tekorten die, eventueel, behalve zoals die in het contract van de vastgoedaankoop kunnen bestaan anders worden verstrekt Zo is de vraag: welke onthullingsvorm ontving u? Was het een volledige onthulling van bekende tekorten of enkel een ontkenning? Die verkreeg was u een huisinspectie, en als zo het waterprobleem door uw inspecteur wordt ontdekt? Deze zijn de water-in-de-kelderverdieping gevallen zeer lastig. Zelfs als u een goed geval hebt, zullen vele advocaten enkel niet zulk een kwestie willen overnemen -- ongeacht of een prijs wordt aangerekend of het geval wordt behandeld op een basis van de onvoorziene gebeurtenisprijs. De reden is dat er heel wat onderzoek is -- en heel wat bewijs -- dat is nodig om zulk een geval te winnen. Zij zijn intensief feit -- de last is op de huiseigenaar aan eerst bewijst dat de verkoper van het probleem zich bewust was. Als u over deze hindernis kunt krijgen, moet de koper dan aantonen tot volle tevredenheid van een rechter dat de verkoper een wettelijke plicht had om deze feiten te onthullen. Tot slot moet de koper voldoende bewijs van schade veroorzaken -- welke middelen die contractanten ertoe brengen om voor het gerecht in verband met de kosten van reparaties te getuigen. Vele contractanten zijn enkel niet bereid getuigen in een hofslag te zijn, ongeacht hoeveel zij worden betaald. U een wettelijke remedie, maar kan is het met een waarde van de inspanning hebben? Hebt u minstens twee ramingen bij betrouwbare verkregen, vergunning gegeven het huisverbetering contractanten die tonen wat het zal kosten om uw waterproblemen te bevestigen of te verbeteren? Het proces is zowel tijdrovend als duur. Vele huiseigenaren beslissen enkel dit door te strepen aan een slechte ervaring en enkel voor de reparatiekosten te betalen zonder het procederen. Na allen, als het correctieve werk $6.000 zal kosten, wilt u zeker $10.000 (of geen meer) in wettelijke prijzen betalen om een oordeel tegen uw vorige verkopers te krijgen. Houd in mening dat onze hoven de Amerikaanse Regel van wettelijke prijzen volgen: bij gebrek aan een statuut (zoals een consumentenbeschermingswet), of een bepaling in een contract of een huur, betaalt elke partij zijn/haar eigen wettelijke prijzen. In Engeland, zal de verliezende partij over het algemeen de het heersen de advocatenprijzen van de partij betalen. Uw verkoopcontract kan een bepaling voor wettelijke prijzen bevatten, maar er is nog geen waarborg dat u zult heersen of dat een rechter u een oordeel zal toekennen dat terugbetaling van die prijzen omvat. Tot slot vertel ik mensen vaak dat „er geen kasregister bij de rug van het gerechtsgebouw.“ is Zelfs indien u een oordeel krijgt, er geen waarborg is dat u uit uw verkopers zult kunnen bijeenzoeken. De moraal van dit verhaal moet een huis grondig inspecteren alvorens u naar regeling gaat. Omvat een „onvoorziene gebeurtenis van de huisinspectie“ in uw verkoopcontract, en luister niet aan iedereen wie u vertelt dat u het bezit zult verliezen als u zulk een onvoorziene gebeurtenis eist. In uw geval, kunt u een remedie tegen uw verkopers hebben, maar ik ben niet zeker dat het de moeite waard is nastrevend de kwestie al manier aan hof. Ten minste, zodra u een raming voor het bevestigen van de kwestie krijgt, zou u (of uw procureur) een brief naar uw verkopers moeten verzenden. Verklaar dat zij u misleiden en dat u bewijs hebt dat zij zich goed bewust van het overstromende probleem waren alvorens zij uw contract ondertekenden. Vertel hen dat u zou verkiezen, hen niet te procederen en te vragen om minstens de helft van de reparatieraming bij te dragen. Ik weet wat niet zij zullen doen, maar het is zeker de inspanning waard -- en duidelijk is goedkoper dan proces. | 
