Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: Het moeras Genoemd Vierkante Lengte

door Benny L. Kass

Is er een formele methode van makende deze metingen? Duidelijk, willen wij niet voor meer dan betalen wij eigenlijk worden.

Antwoord: Er is een oude uitdrukking dat wanneer er twee advocaten zijn, er drie adviezen zal zijn. In vastgoed, wanneer u probeert om vierkante lengte te analyseren, kunt u vier of vijf adviezen eigenlijk worden.

Het meten van vierkante lengte is een heet gedebatteerd onderwerp geworden waarop er geen echt antwoord is. Hoewel er de industrienormen wanneer het meten van enig familiehuizen en bureau zijn en flatgebouwen (die vaak hoe dan ook) worden genegeerd, aan het beste van mijn kennis, zijn er geen dergelijke de industrienormen voor het meten van flat en coöperatieflats.

Het Amerikaanse Nationale Instituut van Normen heeft (ANSI) een gerechtigd document gepubliceerd, „Vierkante Lengte - Methode om Te berekenen“ (ANSI Z765-2003). Nochtans, is het slechts van toepassing om familiehuizen uit te kiezen. Voor eigenschappen in bijlage (zoals stadshuizen -- welke wij gebruikten om „rijtjeshuizen) te roepen, verklaart ANSI dat „de gebeëindigde vierkante lengte van elk niveau de som gebeëindigde gebieden op dat die niveau op vloerniveau aan de buitenkant gebeëindigde oppervlakten van de buitenmuur of van de assen tussen huizen wordt gemeten is, waar aangewezen.“

Neem nota van de woorden „buitenkant“ of „assen.“

In een flateenheid, echter, de ontwikkelaarprocureurs die de wettelijke documenten voorbereiden vertellen me dat zij proberen om de ingenieur te krijgen die de metingen voorbereidt om de eenheidsgrenzen te volgen zoals uit in die documenten worden gespeld.

In een flat, zijn er twee belangrijke wettelijke verslagen: de verklaring en de Bedrijfsvoorschriften.

De eerstgenoemde leidt tot de flat en bevat basisconcepten, met inbegrip van een definitie van eenheden, gemeenschappelijke elementen en beperkte gemeenschappelijke elementen.

Hier is een voorbeeld van een definitie van een eenheid van een lokaal District van de Verklaring van Colombia:

Elke Eenheid van de Flat omvat de horizontale ruimte tussen de kant van de Eenheid van de buitenmuren van het gebouw en de gebeëindigde muren die de Eenheid scheiden van gangen, stairs, en, waar toepasselijk, aan de oppervlakte van de gebeëindigde muren van die binnenlandse muren die één Eenheid van een andere Eenheid scheiden. Elke Eenheid van de Flat omvat ook de verticale die ruimte van de (bovenkant) wordt gemeten oppervlakte van het subflooring aan de gebeëindigde (blootgestelde) oppervlakte van het plafond van dergelijke Eenheid.

Merk op dat dit slechts naar de binnenkant van de eenheid verwijst. Naar mijn mening, zo zou de flat vierkante lengte moeten worden gemeten.

Nochtans, hebben vele ontwikkelaars om geopteerd te gaan de ANSI route -- namelijk metend van de as van de muren tussen de eenheden. Als, bijvoorbeeld, de buitenmuur 12 duim dik is, die minstens de helft van een voet aan het algemene gebied meer zou toevoegen.

Één berekent vierkante lengte door de lengte van een ruimte met zijn breedte te vermenigvuldigen. Aldus, zal een ruimte die 12x18 is 216 vierkante voet bevatten. Nochtans, als u de 6 duim aan ons voorbeeld toevoegt, krijgt u een weinig meer dan 231 vierkante voet -- maar niet meer bruikbare (leefbare) ruimte in uw eenheid.

Waarom willen de ontwikkelaars de vierkante lengte verhogen? Er zijn twee redenen:

Eerst, omdat teveel potentiële homebuyers letterlijk „omhoog“ op de hoeveelheid ruimte worden gehangen die zij zal krijgen, het gebruiken van de „as“ benadering maakt duidelijk de eenheid aantrekkelijker.

Ten tweede, zal het toevoegen van meer ruimte de kosten „per vierkante voeten,“ verminderen die nog een andere kwestie van belangrijk belang aan een aantal consumenten zijn. In ons voorbeeld, als de eenheidsprijs $400.000 is, vergelijkt 830 vierkante voet aan $481.93 per vierkante voeten, terwijl de asbenadering dit aantal aan $465.11 een voet ($400.000 ÷ 860) verlaagt.

Één procureur van de flatontwikkelaar van de Kust van het Westen vertelde me onlangs dat hij zich over de potentiële aansprakelijkheid voor het verkeerd voorstellen van het eenheidsgebied en het overtreden van de flathandeling van zijn staat ongerust maakt. Die handeling -- welke aan de wetten in vele staten (en het District van Colombia) gelijkaardig is vereist dat de verklaring het benaderende gebied van de eenheid bepaalt. Volgens deze procureur, „dit impliceert aan me die de landmeter volgens de grenzen zou moeten meten. In de „muren, de vloeren en het plafond“ flat, zouden deze regel moeten betekenen uitsluitend de dikte van de muren, en exclusief beperkte gemeenschappelijke elementen zoals patios, opslaggebieden en garages.“

Dit gemiddelde dat de ontwikkelaars met onjuiste voorstelling bezig geweest zijn?

Voor de grote meerderheid van ontwikkelaars, denk ik niet die het geval ben. Er is geen eenvormige norm voor het meten van flateenheden. Als de ontwikkelaar -- en zijn ingenieur die fysisch het meten doet -- beslist de normen voor enige familiehuizen te gebruiken, mits deze methode volledig aan potentiële consumenten wordt onthuld, die volkomen wettelijk is.

Één die schatter vertelde me dat in l970 toen de flatmarkt is begonnen om omhoog hier in Washington te verwarmen, de meeste ontwikkelaars de asbenadering gebruikte. De schatter roept deze „medio-muur aan medio-muur“. Nochtans, de laatste jaren, is dit verschoven naar wat hij „verf-aan-verf“ de benadering roept, die nauwkeuriger op de ware netto bruikbare ruimte binnen de flat wijst.

De oudere flateenheden zullen het probleem blijven bestendigen u onder ogen ziet. Zodra de vierkante lengte is bepaald, is het letterlijk gesneden „in steen.“ De verkopers willen duidelijk de beste prijs voor hun eenheid krijgen en aarzelen om de vierkante lengte te verminderen die met hun eenheid een aantal jaren is geassoci?ërd. De makelaars van het vastgoed baseren zich op het gedrukte materiaal en de informatie in de historische wettelijke documenten, waar de gebiedsinformatie vaak een deel is. En de geldschieter en hun schattingen keuren nog de vroegere midden-muur aan midden-muur benadering goed.

Nochtans, adviseerde deze schatter me dat hoewel hij de verklaarde informatie wanneer hij zijn rapport voorbereidt, hij zal gebruiken ook zijn eigen metingen zal doen. Als hij ontdekt dat de ramingen door of de verkoper of de vastgoedmakelaar worden voorgelegd niet het zelfde zijn, zal hij van dit als voetnoot aan zijn schattingsrapport dat nota nemen.

Aangezien u kunt zien, is dit een netelig en complex gebied. Nochtans, het doet maken werkelijk een verschil wat de vierkante lengte is? Bent u gelukkig met de eenheid? Bent u comfortabel met de prijs? Hebt u ervoor gezorgd dat uw meubilair in de nieuwe flat zal passen?

Ik geloof dat teveel nadruk op vierkante lengte wordt gelegd, aangezien het slechts een klein aspect van het kopen van een flateenheid is -- of het van een ontwikkelaar of een wederverkoop nieuw is. Nochtans, aangezien dit een heet-knoop, en uiterst controversiële kwestie is geworden, spoor ik sterk de vastgoedgemeenschap aan om op een eenvormige norm aan te dringen.

Er is zulk een norm voor enige familiehuizen en commerciële eigenschappen. Waarom zijn flats die worden de genegeerd?