Het Advies van de huisvesting: Gelijkaardig-vriendelijke Grimmigere Uitwisseling door Benny L. Kass
Ik ben trots om belastingen in de Verenigde Staten te betalen. Het enige ding is - ik zou kunnen zijn enkel trots voor de helft van het geld.
-- Arthur Godfrey Alvorens wij aan het onderwerp van deze kolom krijgen, is er een kort nieuwsbericht van IRS. Volgens een IRS persmededeling, zullen alle belastingbetalers over dit land tot Dinsdag, 17 April, 2007, hebben om hun belastingaangiften in te dienen. 15 april -- de traditionele belasting-dag -- de dalingen op een Zondag, en 17 April zijn de Dag van de Emancipatie -- welke een wettelijke vakantie in het District van Colombia is. Zo, is de IRS het indienen uiterste termijn uitgebreid twee dagen. Maar stel niet uit, vooral als u van plan bent om een terugbetaling van de overheid te ontvangen. Nu, terug naar de inhoud van deze kolom. U bezit één enkel familiehuis dat u verscheidene jaren hebt gehuurd. U kocht het voor $75.000, toen u en uw echtgenoot enkel gehuwd werd, maar als uw familie groeide, dat het huis te enkel klein was. In plaats van het verkopen, opteerde u om het te verhuren. Nu, is het $700.000 waard. De huurders hebben zich uit bewogen en u gelooft niet dat het bezit beduidend veel meer zal waarderen. U bent geadviseerd door uw belastingsaccountant dat u zo veel kunt moeten betalen zoals $150.000 in zowel de Federale als vermogensbelasting van de Staat. Wat zou u moeten doen? Één optie, natuurlijk, moet het bezit verkopen, de belasting, en zak betalen de rest verkoopopbrengst. Na allen, maakte u een goede die besluitjaren geleden en duidelijk het huren van het bezit mild voor u wordt betaald. Een andere optie moet terug financiering nemen, waardoor u uw koper het geld leent. De koper ondertekent een promesse en beveiligt het huis met een akte van vertrouwen. Dit is gekend als voorschotverkoop, en zal u toestaan om de belastingsbetalingen tijdens het leven van de lening uit uit te spreiden. Maar uiteindelijk zult u de belasting moeten betalen. Er is een ander alternatief, namelijk een gelijkaardig-soortuitwisseling in het kader van sectie 1031 van de Code van de Fiscus. Dit wordt algemeen bedoeld als „Grimmigere uitwisseling,“ genoemd na M. Starker het van wie proces de geldigheid van deze transacties bevestigde. Als u een juiste uitwisseling doet, moet u geen vermogensbelasting op het bezit betalen dat u hebt verkocht -- welke het „opgegeven bezit“ wordt genoemd. In plaats daarvan, wordt de belastingsbasis van uw vroeger bezit de belastingsbasis van het nieuwe bezit -- welke „vervangingsbezit“ genoemd geworden is. Met andere woorden, als de basis van het opgegeven bezit $75.000 is, alhoewel het opgegeven bezit kan kosten u één miljoen dollars, zal de basis van dat bezit $75.000 worden. De theorie achter uitwisseling 1031 is eenvoudig: het moedigt mensen aan om investeringsbezit te bevorderen zodat de gelden die anders naar IRS zouden gaan in plaats daarvan terug in het nieuwe investeringsbezit zullen geploegd worden. Maar omdat de basis het zelfde blijft, wanneer het vervangingsbezit uiteindelijk (wordt verkocht en niet in nog een andere uitwisseling 1031) toen geïmpliceerdz zal de volledige vermogensbelasting worden betaald. Er zijn verscheidene belangrijke regels: Eerst, zowel moeten opgegeven als het vervangingsbezit voor investeringsdoeleinden worden gehouden. Ten tweede, moeten de eigenschappen „gelijkaardig-soort zijn.“ Dit is een zeer breed concept. Één enkel familiehuis kan voor landbouwbedrijfland worden geruild; een flateenheid voor een bureaugebouw, of een flatgebouw voor een bureaugebouw. Ten derde, moet de aankoopprijs van het vervangingsbezit aan of groter dan de verkoopprijs van het opgegeven bezit gelijk zijn. Anders, zal een belasting op het verschil moeten worden betaald; dit wordt bedoeld als „laars.“ Ten vierde, kan het ruilmiddel geen toegang hebben -- zelfs één minuut -- aan de verkoopopbrengst van het opgegeven bezit. Deze fondsen moeten in borg met een gekwalificeerde tussenpersoon gaan. Aan kwaliteit, kan dat persoon of bedrijf niet op de belastingbetaler worden betrekking gehad of een agent van de belastingbetaler voor de vorige twee jaar geweest. Bijvoorbeeld, als de belastingbetaler haar procureur voor de juridische diensten (buiten voor uitwisseling 1031) gebruikte, tenzij twee jaar is verstreken, die procureur niet de tussenpersoon of de borgagent kan zijn. Vijfde, zijn er verplichte tijdbeperkingen die in de wet nauwkeurig worden beschreven. U hebt 45 dagen vanaf de datum het opgegeven die bezit waarin wordt gesloten om aan de tussenpersoon het vervangingsbezit te identificeren. Dit betekent dat u zeer specifiek moet zijn; u kunt niet zeggen „ik een eenheid in de flat ABC“ wil kopen. U moet het nauwkeurige eenheidsaantal geven. U kunt tot drie vervangingseigenschappen veilig identificeren, en u kunt allemaal uiteindelijk bezitten als u zo beslist. Maar u moet titel aan minstens één van de geïdentificeerdee eigenschappen binnen 180 dagen vanaf de datum nemen die het opgegeven bezit sloot. U hebt het recht om het even welk aantal eigenschappen te identificeren zolang hun gezamenlijke eerlijke marktwaarde 200 percent van de gezamenlijke eerlijke marktwaarde van alle opgegeven eigenschappen niet overschrijdt. Er zijn twee soorten 1031 uitwisselingen: - door:sturen. Hier, verkoopt u het opgegeven bezit eerst, en dan -- na de hierboven beschreven richtlijnen -- verkrijg het vervangingsbezit.
- omgekeerde: vaak weet u dat u het opgegeven bezit zult verkopen, maar alvorens dit wordt verwezenlijkt, vindt u een wenselijk bezit dat u als zijn vervanging zou willen gebruiken. U kunt de situatie omkeren, maar de regels zijn vrij complex en u moet professionele belasting en wettelijke begeleiding willen het behoorlijk doen.
Op 22 Januari, 2007, gaf IRS efficiënt Bulletin 2007-4 uit, dat (dat zelfde datum) de verkoper van om het even welk vastgoed vereist om een vorm te voltooien getiteld „Certificatie voor Geen Informatie Rapporterend over de Verkoop of de Uitwisseling van een Belangrijkste Woonplaats.“ De procureurs van de regeling en de titelbedrijven worden verplicht om de verkoper ertoe te brengen om bepaalde vragen te beantwoorden, en de vorm voor te leggen aan IRS. Volgens IRS, „deze informatie is noodzakelijk om te bepalen of de verkoop of de uitwisseling aan de Dienst van de Fiscus op Vorm 1099-s zou moeten worden gemeld. Worden omvat in de zes vragen om beantwoorde waar of vals te zijn: - Ik bezat en gebruikte de woonplaats als mijn belangrijkste woonplaats voor periodes die 2 jaar of meer bijeenvoegen tijdens de periode die van 5 jaar op de datum van de verkoop of de uitwisseling van de woonplaats beëindigen.
- tijdens de periode die van 5 jaar op de datum van de verkoop of de uitwisseling van de woonplaats beëindigen, verwierf ik niet de woonplaats in een uitwisseling aan welke sectie 1031 van de Code van de Fiscus van toepassing waren.
Waarom deze laatste vraag? vele jaren, was er een uitvlucht in de wet. Keer naar ons voorbeeld terug. U kocht het bezit voor $75.000 en het zal nu voor $700.000 verkopen. U kon zich een Grimmigere uitwisseling doen, het vervangingsbezit voor een jaar of twee verhuren, en dan eigenlijk in het huis bewegen en het behandelen als uw belangrijkste woonplaats. Begin twee jaar, verkoopt u het bezit en eist up-to uitsluiting $500.000 van aanwinst. Het congres sloot deze uitvlucht een paar jaren geleden. Nu, als u in 1031 in dienst neemt ruil, terwijl u zich nog in het na een jaar of twee kunt bewegen, u kan niet de uitsluiting eisen tenzij u werkelijk het bezit voor een volledige vijf jaar bezat. Dit is nog een goede manier voor investeerders die pensioneringsleeftijd naderen om vervangingsbezit in een plaats te verkrijgen waar u in pensionering wilt leven. U verhuurt het bezit een paar jaren en beweegt zich dan in het. Als u in dat huis sterft, zullen uw erfgenamen de opgevoerde basis, krijgen en zullen niet de grote vermogensbelasting moeten betalen. Als u in het bezit 5 jaar blijft, kunt u de uitsluiting eisen. Hoe lang moet u het vervangings huren bezit alvorens u het in uw belangrijkste woonplaats kunt omzetten? Er is geen definitief antwoord. Vele belastingsprocureurs nemen een standpunt dat u in het moet houden investeringsbezit minstens één volledig jaar. IRS volgt wat „oude en koude regel“ genoemd geworden is -- met andere woorden, als het als investering twee jaar wordt gehouden, zal IRS niet de feiten uitdagen. Een gelijkaardig-soort 1031 uitwisseling is een potentieel voordelige belastingsregeling voor investeerders van vastgoed, maar is zeer complex. U moet uw transactie zorgvuldig structureren en ervoor zorgen dat u de brief van de IRS wetten en verordeningen volgt. | 
