Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: IRS de Grimmigere Uitwisseling van de Controle

door Benny L. Kass

Drie individuele voorbeelden:

 

1. Een persoon koopt een huis als tweede huis en zijn advocaat vertelt hem dat zolang hij een advertentie in het document aantonen die in werking stelt dat hij probeerde om het bezit te huren hij de IRS kwesties kan tevredenstellen. Hij heeft het huis als tweede huis de volledige tijd gebruikt hij het heeft bezeten. Hij stelt ook de „voor verkoop“ advertentie in uit de gebiedskrant in werking en niemand heeft geroepen.

    

2. Een ander paar kocht hun huis als bezit van de Uitwisseling en heeft het als tweede huis ook gebruikt. Zij stellen een kleine onderneming in werking, zodat om aan te tonen dat het bezit zij enkel wordt gehuurd huur het aan zich onder de naam van de zaken.

    

3. Een andere persoon kocht een huis en terwijl hij het bezit periodiek gebruikt, brengt hij een vriend ertoe om hem huurcontroles te schrijven zodat kan hij tonen hij het huurde. Hij gebruikt het bezit meer dan 14 dagen per jaar en laat verwantengebruik het eveneens tijdens het jaar.

Controleert IRS op deze transacties. Als allen wij moeten doen vullings uit administratie voor een Sectie 1031 uitwisseling is, zouden wij allen eveneens wij een uitwisseling en belastingen op onze tweede huizen niet betalen kunnen zeggen deden? Is het zo gemakkelijk aan dwaas IRS?

Antwoord: Zeer interessant. Mijn snel antwoord: „Ga niet gaan over; ga direct gevangen zetten.“

Ik weet hoeveel niet 1031 uitwisselingen IRS elk jaar controleert, hoewel ik weet dat zulk uitwisseling aan overzicht door een IRS werknemer onderworpen is.

Ik weet ook dat als deze vrienden en buren ooit gevangen worden, zij in ernstig wettelijk en financieel probleem zullen zijn.

De grimmigere uitwisselingen zijn de laatste jaren zeer populair geworden, vooral aangezien de vastgoedprijzen zijn gestegen. Een grimmigere uitwisseling wordt gemachtigd bij Sectie 1031 van de Code van de Fiscus, en als uitwisseling 1031 ook bedoeld. Sommige mensen roepen het verkeerd een „belastingvrije“ uitwisseling, maar dat is niet precies correct.

U kunt niet uw persoonlijke woonplaats ruilen. Er zijn andere voordelen beschikbaar, zoals totale uitsluiting tot $500.000 van winsten voor paren die een gezamenlijke belastingaangifte indienen, en wie hebben geleefd en hun huis voor een periode van 2 uit de vijf jaar bezeten alvorens het (als u een afzonderlijke belastingaangifte indient wordt verkocht, bent u slechts verkiesbaar voor uitsluiting maximaal $250.000 van winst).

Als u investeringsbezit, bezit en het verkoopt, zult u 15 percenten aan IRS op om het even welke aanwinst (winst) moeten betalen u hebt gemaakt. Bovendien afhankelijk van welke Staat uw bezit wordt gevestigd, kunt u een gelijkaardige vermogensbelasting van de Staat moeten betalen.

Maar als u in 1031 ingaat ruil, en als het vervangingsbezit aan of groter gelijk is dan de verkoopprijs van het opgegeven bezit, is geen belasting onmiddellijk gepast. De belastingsbasis van het opgegeven bezit wordt de basis voor het vervangingsbezit.

Neem dit voorbeeld: U kocht een klein investeringsbezit in l970 voor $100.000. U hebt het sinds het nemen van eigendom verhuurd. Nu, bent u bereid om het voor $900.000 te verkopen.

Eliminerend dergelijke punten zoals de waardevermindering herovert, vastgoedcommissies, en het sluiten kosten, in ons voorbeeld zult u een winst van $800.000 maken. In het kader van huidige federale wet, zult u IRS $120.000 moeten betalen, en de belasting de staat u met zal raken.

Nochtans, hebt u beslist een ander stuk van investeringsbezit voor $1.000.000 te kopen. Als u de stringente die tijdbeperkingen ontmoet voor een succesvolle uitwisseling 1031 worden vereist -- 45 dagen van regeling om het vervangingsbezit (of eigenschappen) te identificeren en 180 dagen van regeling om titel eigenlijk te nemen -- u zult het moeten uitstellen deze grote som geld betalen. De basis van dit nieuwe bezit waarvoor u $1 miljoen betaalde zal de basis van het oude opgegeven bezit zijn.

dit gemiddelde dat u van scott krijgt belastingen totaal bevrijden en vermijden? Niet noodzakelijk. Als, onderaan de weg, u het nieuwe bezit voor zelfs de zelfde prijs verkoopt dat u voor het betaalde, zult u dan de volledige kapitaalwinst op de winst moeten betalen. In ons geval, is de winst het verschil tussen de belastingsbasis van het bezit en wat het voor verkocht.

Duidelijk, zal er mensen zijn die zullen proberen om IRS in het geloven te bedriegen dat het vervangingsbezit werkelijk investering is, wanneer in feite het persoonlijk door exchangor wordt gebruikt.

Wat vormt investeringsbezit? Hier, komt een andere sectie van de IRS CODE (§280A) in spel, aangezien dit deductibility van belang, belastingen, verliezen en andere uitgaven door een belastingbetaler beperkt het van wie gebruik minder dan 14 dagen per jaar of 10 percent van het aantal dagen is dat het bezit wordt gehuurd.

Uw vrienden en buren hebben duidelijk hun thuiswerk gedaan. Zij weten dat hun bezit zijn investeringsstatus verliest als het persoonlijk meer dan 14 dagen per jaar wordt gebruikt. Zo hebben zij regelingen verzonnen proberen om het vervangingsbezit voor 1031 doeleinden in aanmerking komend te houden.

Ik ben niet me bewust van om het even welke gevallen of IRS uitspraken om ons advies te verstrekken. Wat duidelijk is is dat als u het vakantiehuis meer dan 14 dagen per jaar gebruikt, het niet „als investeringsbezit zal beschouwd worden,“ en zo komt niet in aanmerking voor een Grimmigere uitwisseling.

Uw vrienden en buren bedriegen de overheid, en -- indien gevangen -- kan ernstige misdadige fraudelasten onder ogen zien. Is het met een waarde van het risico? Ik denk niet.

Mijn beste suggestie: Als u van plan bent om het vakantiehuis als opgegeven bezit te gebruiken, gebruik persoonlijk het minstens twee jaar, en twee belastingaangiften niet. IRS heeft goedgekeurd wat „oude en koude“ regel genoemd geworden is. Als u in een transactie voor het vermijden van de betaling van belasting in dienst neemt, en de transactie meer dan twee jaar geleden voorkwam, zal IRS over het algemeen niet de kwestie nastreven.