Het Advies van de huisvesting: Vermogensbelasting en Waardevermindering door Benny L. Kass
De inkomstenbelasting heeft meer leugenaars uit de Amerikaanse mensen gemaakt dan het golf heeft.
--Zal Rogers, Ongeletterde Samenvatting (1924) Als u een winst hebt gemaakt wanneer u uw huis verkoopt, kunt u wat inkomstenbelasting moeten betalen. Vorige week, bespraken wij de uitsluitingen van zelfs $250.000/500.000 voor uw belangrijkste woonplaats. Maar wat als u meer winst dan maakte u kunt uitsluiten? Of wat als u een gedeelte van uw huis als „huisbureau“ gebruikte? Of wat als het bezit u verkocht voor een periode werd verhuurd? Hoe bepaalt u winst? IRS verklaart dit met de volgende formule: Verkoopprijs
- Uitgaven in verband met verkoop
= Gerealiseerd bedrag Gerealiseerd bedrag
- Aangepaste Basis
Aanwinst (of verlies) (IRS Publicatie 523, die Uw Huis verkopen. Dit is beschikbaar op het Web in IRS.gov, en klikt op „Publicaties“.) Neem het volgende voorbeeld. U kocht uw huis voor $290.000 en bij regeling betaalde $10.000 in het sluiten van kosten (zoals titelonderzoek, onderzoek, wettelijke prijzen). Uw basis is $300.000. Verscheidene later jaren, voegde u een ruimte aan uw huis toe ten koste van $50.000 en nu is uw aangepaste basis $350.000. U hebt nu uw huis voor $635.000 verkocht. om dit te verwezenlijken, betaalde u vastgoedcommissie van $30.000, wettelijke en regelingsprijzen van $2.000, en diverse uitgaven van $3.000. Om het „gerealiseerde bedrag te bepalen“ u trekt deze kosten ($35.000) van de verkoopprijs af, en komt met $600.000 op de proppen. Vele huiseigenaren willen de hoeveelheid van hun opmerkelijke hypotheek aftrekken wanneer het berekenen van aanwinst. Dat zal enkel niet werken. U kunt niet uw hypotheek in overweging nemen wanneer u uw winst bepaalt. Het is, natuurlijk nuttig om te bepalen hoeveel geld u aan de bank kunt nemen nadat het huis wordt verkocht. Bekijkend de vroeger verklaarde formule, is uw aanwinst $250.000 ($600.000 - 350.000). Aangezien u hebt bezeten en in het huis voor twee uit de laatste vijf jaar geleefd alvorens het huis werd verkocht, bent u verkiesbaar voor up-to uitsluiting $500.000 van aanwinst ($250.000 als u enig bent of een afzonderlijke inkomensbelastingaangifte indient). Enerzijds, als uw aanwinst meer dan $250.000 was -- of als u niet verkiesbaar voor uitsluiting $500.000 bent -- u zult IRS een vermogensbelasting moeten betalen op 15 percent van die winst wordt gebaseerd die. U kunt ook een Staat of een lokale belasting op deze aanwinst moeten betalen. Nu, voegen een ander feit aan ons scenario toe. U werkte van huis, en in de loop van de jaren eiste $3.000 in waardevermindering voor uw huisbureau. Om voor de huis-bureau conclusies te kwalificeren, dat het gedeelte van uw huis regelmatig en uitsluitend voor uw zaken moet worden gebruikt. Als u uw jonge geitjes op dat gebied laat spelen, of u ook op de de voetbalspelen van de Zondag daar let, wordt geen conclusie toegelaten. Hier is het netelige deel. IRS staat belastingbetalers toe om dat gedeelte van het huis te depreciëren dat voor uw zaken wordt gebruikt. Als, bijvoorbeeld, de waardeverminderingsformule u zou toegestaan hebben om $5000 af te trekken, alhoewel u slechts $3000 in ons voorbeeld hebt afgetrokken, zult u een belastbare aanwinst van $5.000 hebben. De regelmatige vermogensbelasting voor de meeste belastingbetalers is 15 percenten. Nochtans, is de belasting op de geroepen waardevermindering („herover belasting“) aan een maximumtarief van 25 percenten. En u moet dat over Programma D (getiteld Kapitaalwinst en Verliezen) melden. Volgens IRS: Als u het recht had om waardeverminderingsconclusies te nemen omdat u uw huis voor bedrijfsdoeleinden… gebruikte kunt u het deel van uw aanwinst uitsluiten gelijk aan geen waardevermindering toegestaan of toelaatbaar als conclusie voor periodes na 6 Mei, 1997. Als u bij adequate verslagen of ander bewijsmateriaal dat kunt tonen de toegestane waardevermindering minder dan het toelaatbare bedrag was, is het bedrag u niet kunt uitsluiten het toegestane bedrag. (IRS publicatie 523 bij p. 17).
Houdt deze ingewikkelde taal om het even welke steek? Volgens Julian Blok, een de belastingsprocureur van New York en een auteur van de Gids van de Verkoper van het Huis voor de Besparingen van de Belasting, „Deze termijn is iRS-spreekt voor wat (de belastingbetaler) eerder eiste, of, als zij minder dan eiste kon zij geëist, het bedrag dat zij kon gevraagd hebben.“ De eerstgenoemde is het „toegestane bedrag“ en de laatstgenoemde is het „toelaatbare bedrag.“ Houd in mening die „belasting“ herover en de „basis“ twee verschillende concepten is. Al dan niet u eigenlijk een waardeverminderingsconclusie voor uw huisbureau nam, moet uw basis worden verminderd. Bijvoorbeeld: IRS zal u toestaan om $10.000 in waardevermindering voor uw huis in de loop van de jaren genomen te hebben. Als u werkelijk dat bedrag aftrok, zal uw basis door hoogtepunt $10.000 worden verminderd. Nochtans, zelfs als u slechts $5000 depreci?ërde, (die het effect van neer het verminderen van uw basis tot dat bedrag) hadden, u nog zal moeten uw basis door nog eens $5.000 verminderen. Met andere woorden, vermindert de waardevermindering basis van uw bezit de „.“ U moet basis door de volledige hoeveelheid verminderen wat als waardevermindering toelaatbaar is, zelfs als u slechts een gedeelte van dat toelaatbare bedrag vraagt. Maar alhoewel u basis moet verminderen, betekent dat niet dat u moet betalen herovert belasting. Deze belasting is gebaseerd op het bedrag dat u eigenlijk op uw vorige belastingaangiften aftrok. En als u nooit waardevermindering eiste? Dan, zegt procureursBlok, zijn er geen herovert. Volgens Mr.Block, „alhoewel het bedrag u neemt wordt heroverd en belast wanneer u het huis verkoopt, gaat u waarschijnlijk geld besparen door de conclusie nu te nemen en belasting op het later te betalen.“ (Voor meer informatie over zijn boek, ga naar julianblocktaxexpert.com) Nu, een weinig meer veranderen de feiten. U kocht het huis op 15 Januari, 2001 en leefde daarin tot 15 Maart, 2003. U verhuurde het toen, maar verkocht het in 15 Februari, 2006. Aangezien u hebt geleefd en het bezit voor vereiste 2 van de 5 die jaar (de eigendom en gebruikstest door IRS wordt genoemd) bezeten, bent u verkiesbaar om de uitsluiting te nemen. Nochtans, als u het bezit tijdens de periode depreci?ërde dat het werd gehuurd, zou de zelfde hierboven beschreven analyse van toepassing zijn. U zou niet dat deel van uw winst kunnen uitsluiten gelijk aan de heroverde waardevermindering u terwijl het huren van uw huis aftrok. Dit is uiterst ingewikkeld, en als u niet in uw huis minstens twee jaar vóór de ontworpen verkoopdatum hebt geleefd, zich met de regels vertrouwd gemaakt en een gekwalificeerde belastingsberoeps raadpleegt. Bijvoorbeeld, zeggen dat u slechts daar 22 maanden leefde alvorens het werd verhuurd. Afhankelijk van het tijdkader, kon zich u terug in het huis twee meer maanden bewegen, en dan de volledige uitsluiting eisen. Men zou moeten opmerken dat de periode van twee jaar van gebruik en eigendom niet opeenvolgend moet zijn. Mits u in uw huis voor een periode van 24 maanden in de loop van de vijf jaar hebt geleefd alvorens het huis wordt verkocht, bent u verkiesbaar voor de uitsluiting van aanwinst. Het zou een schande zijn als u de kans verloor om tot $500.000 uit te sluiten enkel omdat u twee maanden gooi van dat doel was. | 
