Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: Verkopen van Uw Huis mag Belastingvrij zijn

door Benny L. Kass

Wanneer er een inkomstenbelasting is, zal de juiste man meer en onrechtvaardig minder op de zelfde hoeveelheid inkomen betalen.
-- Plato (427 BC-347 V.CHR.), de Republiek

Uw huis kan niet altijd uw „kasteel zijn,“ maar als het uw belangrijkste woonplaats is, is er één zeer significant belastingsvoordeel wanneer u beslist te verkopen. In het algemeen, als u een gezamenlijke belastingaangifte met uw echtgenoot indient, kunt u tot $500.000 van uw winst ($250.000 als u een afzonderlijke terugkeer indient) uitsluiten.

Twee voordelen van de vastgoedbelasting -- „roll-over“ en „eens in een leven“ -- zijn niet meer met ons. Nochtans, zal hun geheugen, op zijn minst voor sommige belastingbetalers treuzelen die heel wat winst in de loop van de jaren hebben gemaakt en die kochten en hun huizen voorafgaand aan l997 verkochten.

, Zult u herinneren aan, toegestaan huiseigenaren roll-over die hun belangrijkste woonplaats verkochten om al winst uit te stellen als zij een nieuw huis binnen twee jaar aan een prijs kochten die aan of groter gelijk was dan de verkoopprijs van hun vorig huis. Nochtans, was dit geen belastingsuitsluiting; het was slechts een belastingsuitstel -- welke betekende dat uiteindelijk u vermogensbelasting zou kunnen moeten betalen toen u uw laatste huis verkocht.

De zodra-in-a-levenuitsluiting, echter, toegestaan belastingbetalers over de leeftijd van 55 volledig om van belastingheffing tot $125.000 op de winst uit te sluiten die zij op hun belangrijkste woonplaats hebben gemaakt.

Deze wetten waren voorafgaand aan 6 Mei, 1997 van toepassing. Het Akte van de Hulp van de Belastingbetaler van 1997, door President Clinton op 5 Augustus, 1997 wordt ondertekend, veranderde retroactief niet de oude wetten die. Nochtans, schafte de nieuwe wet zowel de roll-over als zodra-in-a-levenvrijstelling af. In zijn plaats, substitueerde de wet een voordeligere benadering voor Amerikaanse huiseigenaren.

Wanneer u uw huis verkoopt, kunnen de echtparen van hun belastbaar inkomen tot $500.000 van aanwinst uitsluiten. De individuen die afzonderlijke winst indienen kunnen tot $250.000 uitsluiten. In tegenstelling tot een conclusie, die u toestaat om een percentage uit uw brutodieinkomen (op de steun wordt gebaseerd van het belastingstarief waarin u daling) te verwijderen de uitsluiting betekent dat de winst u tot het statutaire plafond maakt niet zelfs inbegrepen in uw inkomen voor belastingsdoeleinden is.

Er zijn twee belangrijke beperkingen:

 

1. U moet het huis bezeten hebben en gebruiken als uw belangrijkste woonplaats voor twee van de vijf jaar vóór de verkoop. Als u gehuwd bent, hoewel zowel de echtgenoot als de vrouw de „gebruiks“ test moeten ontmoeten, moet slechts één van hen de „inbezitnemings“ test ontmoeten. De huwelijksstaat wordt bepaald op de datum het huis wordt verkocht. In het geval van een scheiding waar één echtgenoot eigendom overeenkomstig een van de scheidingsbesluit of scheiding overeenkomst wordt gegeven, zullen de gebruiksvereisten wanneer dat de gewezen man bezaten eigenlijk het bezit vóór de overdracht aan de andere echtgenoot omvatten.

    

2. De uitsluiting is over het algemeen toepasselijke eens om de twee jaar. Nochtans, als u aan de eigendom en gebruiksvereisten van twee jaar wegens een verandering in werkgelegenheid niet kunt voldoen, gezondheidsredenen of omstandigheden unforseen, dan kan uw uitsluiting zijn prorated.

IRS heeft verordeningen uitgegeven die u zullen begeleiden als u met het moeten vóór de twee jaar verkopen omhoog bent wordt geconfronteerd. Er zijn wat „veilige havens“ genoemd geworden is -- met andere woorden, als u binnen de richtlijnen valt, bent u veilig om de gedeeltelijke uitsluiting te nemen.

Deze veilige havens omvatten:

 

• verandering in werkgelegenheid: als de primaire reden voor de verkoop een verandering in de plaats van werkgelegenheid is -- en de nieuwe baan is meest minst 50 mijlen verder van uw huis dan uw plaats.

   

• gezondheid: als uw arts een verandering van woonplaats adviseert, of om de diagnose, de behandeling of de behandeling van ziekte, ziekte of verwonding te verkrijgen of te vergemakkelijken, of medische of persoonlijke gezondheidszorg te verkrijgen of te verstrekken. De aanbeveling moet aan een gekwalificeerd individu zijn, wat de de de de de de de de de huiseigenaar, ouders, grootouders, kinderen, schoonouders of zelfs ooms, tantes, neven of nichten kan zijn.

   

• unforseen omstandigheden: als u geen gebeurtenis kon voorzien hebben alvorens u uw huis kocht, kunt u ook een gedeeltelijke uitsluiting kunnen eisen. Terwijl dit specifiek feit is -- en in veel gevallen zult u een speciale uitspraak van IRS moeten krijgen -- er zijn sommige veilig-havens die IRS zal erkennen. Deze omvatten: een onvrijwillige omzetting van uw huis, natuurlijke of door de mensen veroorzaakte rampen die in een slachtoffer aan uw huis, scheiding of wettelijke scheiding, en veelvoudige geboorten als gevolg van de zelfde zwangerschap resulteren.

Als u voor de gedeeltelijke uitsluiting verkiesbaar bent -- of omdat u de veilige haventests ontmoet of specifieke goedkeuring van IRS krijgt -- deze die uitsluiting is gelijk aan het aantal dagen van gebruikstijden het quotiënt van $500.000 tegen 730 dagen wordt verdeeld. Merk op dat 730 dagen 2 volledige jaren is. Als u enig bent -- of dien geen gezamenlijke belastingaangifte in -- verander $500.000 tot $250.000.

Deze nieuwe wet is op alle belangrijkste woonplaatsen van toepassing: enige familiehuizen, flateenheden en coöperatieflats. Als uw boot of uw sta-caravan uw belangrijkste woonplaats zijn, is de wet ook toepasselijk als drie dingen aanwezig zijn: slaap kwarten, een hoofd (toilet), en kokende faciliteiten.

Terwijl nieuwe $250/500.000 uitsluitingen voor de meeste belastingbetalers groot is, is er één belangrijk feit om te herinneren wanneer het berekenen van de winst u hebt gemaakt. Het vastgoed waardeerde vroegere to1997. Vele huiseigenaren gebruikten de „grote Amerikaanse droom“ in de loop van de jaren, en bleven „verkopen en opkopen.“ De winst die op elke verkoop werd gemaakt werd uitgesteld onder het roll-over concept. Wanneer u uw laatste huis verkoopt, kunt u tot $500.000 van winst uitsluiten, maar u moet elk van uw aantallen zorgvuldig bekijken om precies te bepalen welke winst u maakte.

Neem dit voorbeeld: in 1965, kocht u een huis voor $50.000. In 1975, verkocht u het voor $150.000, en kocht een nieuw huis voor $200.000. Voor dit voorbeeld, zullen wij dergelijke punten zoals het huisverbeteringen en vastgoedcommissies negeren, hoewel dit uitgaven zijn die kunnen -- en zou moeten -- wordt genomen in overweging in het bepalen van winst. Omdat u $100.000 van winst ($150.000 - $50.000) uitstelde, is de basis in uw nieuw huis nu $100.000. U bepaalt uw basis door de winst van de aankoopprijs af te trekken.

In 1987, verkocht u uw huis voor $400.000 en kocht een nieuw huis voor $500.000. Nu, wegens roll-over, stelde u winst van $300.000 ($400.000 - 100.000) uit. De basis van uw nieuwe $500.000 is nu $200.000. U zult zonder twijfel het $100.000 aantal vragen, aangezien u uw tweede huis voor $200.000 kocht. Maar omdat de basis van dat huis slechts $100.000 was, wordt de winst gegevens verwerkt door de verkoopprijs van de basis van het huis (en niet alleen zijn aankoopprijs) af te trekken.

Hier is waar het probleem begint. Als, bijvoorbeeld, u van plan bent om uw huis te verkopen volgend jaar, moet u spoor van uw basis houden. Als u gehuwd bent en een gezamenlijke belastingaangifte (en in het huis voor minstens twee uit de afgelopen vijf jaar hebben geleefd) indient, zult u geen vermogensbelasting moeten betalen tenzij u uw huis voor meer dan $700.000 verkoopt. Maar als uw echtgenoot is gestorven, en u dient nu slechts één enkele belastingaangifte in, kunt u tot $250.000 van winst slechts beschutten. Aldus, zelfs als u het huis verkoopt voor wat u voor het betaalde -- namelijk $500.000 -- u hebt een winst in ons voorbeeld van $300.000, gemaakt en vermogensbelasting op waarde $50.000 van winst moeten betalen. Momenteel, is het federale belastingstarief 15% en uw belasting zal $7.500 zijn. Afhankelijk van de jurisdictie waarin u leeft, kunt u ook de lokale belasting van de Staat moeten betalen. Bijvoorbeeld, in het District van Colombia, is het 9.9 percenten.

Vandaar dat is het zo belangrijk om elk van uw verslagen en elk van uw regelingsbladen bij te houden. Dergelijke uitgaven zoals de het huisverbeteringen, de vastgoedcommissies, situatie-op kosten, de wettelijke en titelkosten, uw basis zullen verminderen -- en zo uw belasting.

Nogmaals, heeft elke belastingbetaler verschillende zorgen en situaties. U wordt geadviseerd om uw financiële en rechtskundige adviseurs te raadplegen als u uw huis vorig jaar verkocht. U kunt wat nuttige informatie van IRS Publicatie 523 ook worden, getiteld „Verkopend Uw Huis -- voor gebruik in het Voorbereiden van de winst van 2006.“ Dit is beschikbaar op de IRS website, IRS.gov.