Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: De grimmigere Uitwisselingen kunnen Uw Betaling van de Belasting uitstellen

door Benny L. Kass

Neem dit voorbeeld. In de jaren '70, kocht u en uw nieuwe echtgenoot uw eerste huis voor $30.000. U hief drie kinderen en in de vroege jaren '80 op, dat het huis te voor uw groeiende familie enkel klein was.

U kocht een groter huis, maar besliste de oude woonplaats te houden en het te verhuren. Het is nu ongeveer $700.000 waard.

Als u verkoopt, zult u vermogensbelasting op de winst moeten betalen. Voor deze bespreking, zullen wij om het even welke verbeteringen negeren die u hebt gemaakt, hoewel wanneer u uw winst berekent, deze verbeteringen uw belastingsbasis zullen verhogen en zo uw belastingsverplichtingen zullen verminderen.

U hebt een brutowinst van $670.000 ($700.000 - 30.000) gemaakt. Er zijn andere kosten en uitgaven die uw winst, zoals vastgoedcommissies, wettelijke prijzen zullen verminderen, en het sluiten kosten, maar onze bijvoorbeeld, zullen deze punten niet overwogen worden. Het huidige federale belastingstarief is 15 percenten, en zo zult u IRS $100.500 verschuldigd zijn. U kunt ook de belasting van de Staat op deze winst moeten betalen. Er is een manier om betaling van deze belasting uit te stellen, en het is gekend als gelijkaardig-Vriendelijke Uitwisseling in het kader van Sectie 1031 van de Code van de Fiscus.

Dit is geen „belastingvrije“ uitwisseling, hoewel dat is wat het vaak wordt geroepen. Het wordt ook genoemd een „Grimmigere uitwisseling“ of een „uitgestelde uitwisseling.“ Het zal u niet van de uiteindelijke verplichting verlichten om de vermogensbelasting te betalen. Het, echter, zal u toestaan om het betalen van die belasting uit te stellen tot u uw laatste investeringsbezit verkoopt.

De ideale uitwisseling is een directe uitwisseling. Ik bezit investeringsbezit A en u bezit bezit B (ook investering). Allebei zijn van gelijke waarde. Op 1 Februari, 2006, vervoert u B aan me en op dat van dezelfde dag vervoer ik bezit A aan u. Als er een geschreven overeenkomst tussen ons is dat dit moet zijn ruilen 1031, zullen geen van ons onmiddellijk om het even welke vermogensbelasting op om het even welke winst moeten betalen die wij hebben gemaakt.

Nochtans, is zulk een transactie zelden mogelijk. De logistiek van het vinden van dat het vervangingsbezit worden geruild gelijktijdig met het opgegeven bezit is zeer moeilijk, als niet onmogelijk te coördineren.

Vele jaren geleden, ontving een mens door de naam van T.J. Grimmiger verkocht bezit in Oregon, overeenkomstig een „overeenkomst van de landuitwisseling,“ maar geen geld voor de verkoop. In plaats daarvan, de verkoper -- een paar later jaren -- overgebracht vervangingsbezit naar M. Starker. De dienst van de Fiscus beschouwde als dit een belastbare verkoop, maar het 9de Hof van appel van de Kring was van mening dat dit een uitgestelde uitwisseling was die in het kader van Sectie 1031 van de Code van de Belasting werd toegelaten. Met andere woorden, moest de uitwisseling niet gelijktijdig plaatsvinden.

Er zijn twee soorten uitgestelde (Grimmigere) uitwisselingen:.

 

• een voorwaartse uitwisseling: u verkoopt het opgegeven die bezit, en binnen de tijdbeperkingen in Sectie 1031 nauwkeurig worden beschreven, verkrijgt u het vervangingsbezit; en

   

• een omgekeerde uitwisseling: u verkrijgt titel eerst aan de vervanging, en verkoopt dan het opgegeven bezit.

De regels zijn complex, maar hier is een algemeen overzicht van het proces. Met bepaalde belangrijke (hieronder) besproken uitzonderingen de regels zijn eveneens van toepassing of de uitwisseling voorwaarts of omgekeerd is:

Sectie 1031 laat een vertraging (niet-erkenning) van aanwinst toe slechts als de volgende voorwaarden worden voldaan aan:

Eerst die, moeten het overgebrachte bezit (geroepen door IRS het „opgegeven bezit“) en het uitwisselingsbezit („vervangingsbezit“) „bezit zijn voor productief gebruik in handel, in zaken of voor investering wordt gehouden.“ Geen van beide bezit in deze uitwisseling kan uw belangrijkste woonplaats zijn, tenzij u het als uw persoonlijk huis hebt verlaten. Uw vakantiehuis zou ook niet als investeringsbezit kwalificeren, tenzij u werkelijk begint om het te verhuren min of meer voltijds.

Ten tweede, moet er een uitwisseling zijn. IRS wil ervoor zorgen dat een transactie die een uitwisseling wordt genoemd werkelijk een verkoop en geen verdere aankoop is.

Ten derde, moet het vervangingsbezit van „als soort zijn.“ De hoven hebben een zeer algemene definitie aan dit concept gegeven. Als algemene regel, wordt al vastgoed overwogen „als soort“ met al ander vastgoed.

Aldus, kan één enkel familiehuis voor een flat (of coöperatie) eenheid worden geruild; het ruwe land kan voor een bureaugebouw worden geruild, en een landbouwbedrijf kan voor commercieel of industrieel bezit worden geruild.

Alvorens u beslist een uitwisseling te doen, is het belangrijk dat u de belastingsgevolgen bepaalt. Als u een gelijkaardig-vriendelijke uitwisseling doet, zal uw winst worden uitgesteld tot u het vervangingsbezit verkoopt. Nochtans, moet men opmerken dat de kostenbasis van het nieuwe bezit in de meeste gevallen de basis van het oude bezit zal zijn. Bespreek dit met uw accountant om te bepalen of de besparingen door de gelijkaardig-vriendelijke uitwisseling te gebruiken de lagere kostenbasis op uw nieuw bezit zullen goedmaken. Bovendien, als uw vermogensbelasting vrij klein zal zijn, kunt u enkel beslissen de belasting te betalen en meer geen eigenaar te zijn.

Hier is een algemeen overzicht van de vereisten:

 

1. Identificatie van het vervangingsbezit binnen 45 dagen. Het congres hield niet van het feit dat het Grimmigere advies geen tijdbeperkingen oplegde toen de uitwisseling kon plaatsvinden. Dienovereenkomstig, werd de wet gewijzigd om te vereisen dat de belastingbetaler het vervangingsbezit niet later dan 45 dagen identificeert nadat het opgegeven bezit is verkocht.

   Een belastingbetaler kan meer dan één bezit als vervangingsbezit identificeren. Nochtans, is het maximumaantal vervangingseigenschappen dat de belastingbetaler kan identificeren of drie eigenschappen van om het even welke eerlijke marktwaarde, of om het even welk aantal eigenschappen zolang hun gezamenlijke eerlijke marktwaarde 200 percent van de gezamenlijke eerlijke marktwaarde van alle opgegeven eigenschappen niet overschrijdt.

   Voorts moeten het vervangingsbezit of de eigenschappen ondubbelzinnig in een geschreven document worden beschreven. Volgens IRS, moet het onroerend goed door een wettelijke beschrijving, een straatadres of een te onderscheiden naam (b.v., het Flatgebouw Excalibur) worden beschreven.

    

2. Who is de neutrale partij? Misschien is het belangrijkste vereiste van een succesvolle uitwisseling 1031 dat de belastingbetaler niet (of controle) zelfs één stuiver netto verkoopopbrengst van het opgegeven bezit kan ontvangen. Al dergelijke opbrengst moet in borg door een neutrale partij worden gehouden, en direct in de aankoop van het vervangingsbezit gaan. Over het algemeen, zijn een tussenpersoon of een borgagent betrokken bij de transactie.

   absoluut zeker dat te maken de belastingbetaler controle of geen toegang tot deze fondsen tijdens deze overgangsperiode heeft, vereist IRS dat deze agent de belastingbetaler of geen verwante partij kan zijn. De houder van de borgrekening kan een procureur of een makelaar zijn hoofdzakelijk bezet om de uitwisseling te vergemakkelijken.

    

3. Neem titel binnen 180 dagen: Het vervangingsbezit moet niet later dan 180 dagen worden verkregen nadat het opgegeven bezit of de vervaldatum van de het inkomensbelastingaangifte van de belastingbetaler voor het jaar wordt overgebracht waarin de overdracht wordt gemaakt. Als, bijvoorbeeld, u het opgegeven bezit op 15 December overbracht, 2005, is uw belastingaangifte gepast op 15 April, 2006. Dat is slechts 121 dagen. U of moet titel nemen aan het vervangingsbezit door die datum of een uitbreiding van IRS krijgen zodat u zich uit tot de volledige 180 dagen kunt uitbreiden. Men zou moeten opmerken dat vanaf dit jaar, in plaats van de automatische uitbreiding van vier maanden, u nu voor een halfjaarlijkse automatische uitbreiding kunt opteren door IRS vorm 4868 in te dienen.

    

4. Rente op de uitwisselingsopbrengst. De rente die wordt verdiend terwijl de verkoopopbrengst in borg wordt gehouden wordt genoemd de „de groeifactor,“ en zulk rente aan de belastingbetaler moet als verdiend inkomen worden gerapporteerd. Zodra het vervangingsbezit door het ruilmiddel wordt verkregen, kan de rente of voor de aankoop van dat bezit worden gebruikt, of rechtstreeks aan het ruilmiddel worden betaald.

   Omgekeerde uitwisselingen: Zoals vele belastingbetalers hebben ontdekt, is het soms moeilijk om aan de 45/180 dagvereisten te voldoen. U hebt het vervangingsbezit gevonden, maar nog niet een koper voor het opgegeven bezit gehad. En de eigenaar van het nieuwe bezit is niet bereid te wachten tot u naar het sluiten op uw huidig bezit kunt gaan.

Aldus, kunt u moeten gaan de omgekeerde Grimmigere route. Hier, in zeer algemene vorm, zijn enkele belangrijke regels:

 

1. De belastingbetaler moet voor het vervangingsbezit schikken dat in een „gekwalificeerde regeling van de uitwisselingsaanpassing moet worden gehouden.“ In overheidstaal, zal dit nu genoemd worden „QEAA.“

    

2. Gekwalificeerde indicia van eigendom van het bezit door QEAA wordt vereist. Dit betekent dat QEAA of wettelijke titel aan het vervangingsbezit of andere één of andere andere regeling moet hebben die voor IRS aanvaardbaar is om eigendom aan te tonen. Een contract van de landverkoop (ook genoemd „contract voor akte“) kan voldoende zijn.

   Onder deze laatstgenoemde regeling, zal QEAA geen daadwerkelijke wettelijke titel hebben, maar zal bepaalde verplichtingen in het kader van een contract hebben. Dit kan -- afhankelijk van staat of lokale wet -- vermijd moetend dubbele een opname-overdracht belasting betalen. Anders, moet deze belasting worden betaald wanneer het bezit eerst wordt overgebracht naar QEAA en toen opnieuw wanneer het wordt overgebracht naar de uiteindelijke belastingbetaler.

    

3. Niet later dan vijf zaken wordt de dagen na het bezit overgebracht naar QEAA, moeten de belastingbetaler en de titelhouder van de uitwisselingsaanpassing (genoemd QEAT) een geschreven overeenkomst aangaan die bepaalt dat de laatstgenoemde het bezit ten voordele van de belastingbetaler houdt om een uitwisseling in het kader van sectie 1031 te vergemakkelijken. Over het algemeen, kan dit door een huur van het bezit van QEAT aan de belastingbetaler worden verwezenlijkt.

    

4. Zowel moeten de belastingbetaler als de titelhouder van de uitwisselingsaanpassing (QEAA) afzonderlijke federale inkomensbelastingaangiften indienen, om IRS van om het even welke verricht inkomen en uitgave te adviseren terwijl QEAT eigendom van het bezit had.

    

5. Niet later dan 45 dagen nadat het vervangingsbezit wordt overgebracht, moet de belastingbetaler het opgegeven bezit identificeren. IRS staat de belastingbetaler toe om alternatieve en veelvoudige eigenschappen te identificeren, en als de belastingbetaler verscheidene investeringseigenschappen bezit, verstrekt dit wat flexibiliteit waarin verband met het bezit zal worden verkocht.

    

6. Niet later dan 180 dagen nadat het vervangingsbezit wordt overgebracht naar QEAT, moet het aan de belastingbetaler worden vervoerd.

    

7. Misschien is het belangrijkste aspect van omgekeerde Grimmiger het vereiste dat de belastingbetaler een bonafide bedoeling om in een uitwisseling heeft in dienst te nemen 1031. Volgens de IRS verordeningen:

Tegelijkertijd wordt gekwalificeerde indicia van eigendom van het bezit overgebracht naar de titelhouder van de uitwisselingsaanpassing, is het de bonafide die bedoeling van de belastingbetaler die het bezit door het bezit… in een uitwisseling wordt gehouden die bedoeld om voor niet-erkenning van aanwinst (helemaal of gedeeltelijk) of verlies onder §1031 is te kwalificeren.

Met andere woorden, kunt u niet het vervangingsbezit kopen en toen -- bij nadere overweging -- beslis de transactie als uitwisseling te behandelen 1031.

De regels zijn uiterst complex. U moet zowel naar de wettelijke als raad van de belastingsboekhouding streven alvorens u in om het even welke gelijkaardig-vriendelijke uitwisselingstransactie binnengaat -- hetzij voorwaarts of omgekeerd.