Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: Het begrip van de Termijnen van Uw Hypotheek

door Benny L. Kass

Wanneer u een hypotheeklening verkrijgt, zal u worden vereist om een groot aantal documenten te ondertekenen, die termijnen bevatten die een geheim aan vele potentiële homebuyers zijn. U zult dergelijke documenten moeten ondertekenen zoals de „goed geloofsraming,“ de „waarheid in het lenen van verklaring,“ de financiële informatievorm, een promesse, een akte van vertrouwen en hud-1 (de regelingsverklaring). Uw geldschieter zal u ook hebben andere documenten ondertekenen, de meesten waarvan worden ontworpen om de geldschieter tegen toekomstige eisen dat te beschermen u volledig niet de voorwaarden het van de lening begreep u krijgt.

En om het slechter te maken, u zal worden gevraagd om een „volmacht te ondertekenen“ machtigend de geldschieter (of het titelbedrijf) om correcties te maken indien de fouten op een recentere datum worden gevonden.

Maar begreep u wat u ondertekende? Begrijpt u de termijnen van die regelbare tariefhypotheek? Als u uw huis verkoopt of de loterij van Maryland wint en uw lening wilt betalen, zult u een vooruitbetalingsboete moeten betalen?

De verhinderingen nemen snel toe. Voor een groot deel, wordt dit beschuldigd op de subprimegeldschieter die hoog-rente, gewaagde leningen aan consumenten maakte die zich niet hen in de eerste plaats konden veroorloven.

Maar de verhinderingen vinden eveneens met andere soorten leningen plaats. Volgens één commentator, „subprime hebben de Wapens 50 percenten hogere ernstige delinquencies dan subprime vaste tariefleningen (9 percenten versus 6 percenten), subprime heeft het WAPEN zes keer ernstige delinquencies van eerste Wapens (9 percenten versus 1.45 percenten) en de eerste Wapens hebben tweemaal ernstige delinquencies van eerste vaste tariefleningen (1.45 percenten versus 0.7 percenten).“

Alex Pollock is een ingezetene kameraad bij het Amerikaanse Instituut van de Onderneming (AEI) en een vroegere voorzitter en een presidentambtenaar van Federal Home Loan Bank van Chicago.

Hij getuigde onlangs vóór het Subcomité op het Van de consument Krediet van Financiële Instellingen en van het Comité van het Huis van de V.S. voor de Financiële Diensten. Zijn bericht was onthulling:

Een goede geldschieter wil de lener begrijpen wat de leningsovereenkomst is. In het bijzonder, is het essentieel eenvoudig en duidelijk te onthullen om het even welke vooruitbetalingssancties en patroon van rentevoetveranderingen, eventueel, waaraan de lening onderworpen is.

M. Pollock betreurde het feit dat de documenten die van de hypotheeklening momenteel door de meeste geldschieters worden gebruikt niet aan deze doelstelling beantwoorden. De „meesten van ons hebben de ervaring om en verward door de reusachtige stapel van documentenhoogtepunt gehad worden overweldigd van het verwarren van taal in kleine die druk aan ons voor handtekening bij hypotheek het sluiten wordt voorgesteld. De ingewikkeldheid vloeit uit wettelijke en nalevingsvereisten voort. Ironisch, hebben de afgelopen regelgevende pogingen om volledige onthulling te verzekeren het probleem slechter.“ gemaakt

Dienovereenkomstig, heeft M. Pollock een eenvoudig, one-page onthullingsdocument voorgesteld, dat hij het „prototype Pollock.“ roept Dit document geeft, in het eenvoudige Engels, de „hoofdzaak“ van de lening op.

Bijvoorbeeld:

 

• als u een Regelbare Hypotheek overweegt van het Tarief (ARM) zal de onthullingsvorm u vertellen wat uw beginrentevoet, hoe lang het in feite zal blijven, is en (wat nog belangrijker is) wat het maximum mogelijke tarief zal zijn;

   

• u zal de lening worden verteld om verhouding (LTV) te taxeren; dit zal u het percentage van uw hypotheek aan de geschatte waarde van het bezit tonen. Waarom is belangrijk dit? Wanneer de bezitswaarden stijgen, schijnt niemand te geven. Maar aangezien wij onlangs hebben gezien, verminderen de bezitswaarden in vele delen van het land. Als u 95 percenten LTV verkreeg, en u nu het huis wilt verkopen, zelfs als de waarde door slechts 5 percenten is verminderd, wanneer u vastgoedcommissies, de belasting van de overheidsoverdracht en andere het sluiten kosten overweegt, zult u geld moeten betalen wanneer u naar regeling gaat;

   

• kunt u zich de lening veroorloven? M. Pollock gebruikt de term „volledig-geïndexeerdel het huisvesten uitgavenverhouding,“ die hij een „zeer belangrijke maatregel roept van of u zich deze lening kunt veroorloven.“ Welk percentage van uw maandelijks inkomen uw hypotheek zal gaan betalen -- welke omvat belastingen en verzekering? De „tijd-geteste marktnorm voor dit rantsoen is 28 percenten; groter uw verhouding is, is meer riskier de lening voor u.“

De onthulling zal alle problemen niet oplossen. De roofzuchtige geldschieters moeten uit zaken worden gezet, maar subprime moeten de leningen niet volledig worden geëlimineerde. Volgens Pollak, hoewel het Amerikaanse tarief van de huiseigendom omhoog tot 69 percenten heeft geleid, die hij een „goede zaak roept,“ de Verenigde Staten rangschikken slechts tiende onder alle geavanceerde economieën in de wereld.

De leningen van Subprime hebben vele mensen toegelaten die niet anders voor een conventionele hypotheek konden kwalificeren om hun eigen huis te bezitten. Duidelijk, is dit ook een „goede zaak.“

Maar alle consumenten -- ongeacht inkomen of ras -- moet alle voorwaarden volledig begrijpen -- en gevolgen -- van de lening gaan zij krijgen. Concepten zoals „april“ - jaarlijks percentagetarief -- welke om in de waarheid worden vereist worden onthuld in het lenen van verklaring zijn niet alleen zonder betekenis maar verwarrend. Lenders wordt vereist aan factor in alle kosten van de lening zodat de consumenten aan vrij vergelijken één geldschieter bij een andere zullen kunnen. Vanuit mijn ervaring in het leiden van vastgoed het sluiten vele jaren, niet één echt begrepen homebuyer -- of gebruikt -- april in hun onderzoek van de hypotheeklening.

Vele jaren geleden, won ik een proces in het Hof van het District van gelijkstroom Federale waar de Rechter dat de Waarheid in het Lenen van verklaring besliste -- om zinvol te zijn en consumenten de kans te bieden te winkelen en hypotheekleningen te vergelijken -- moet minstens tien dagen vóór de regeling worden onthuld. Jammer genoeg, werd de uitspraak omgekeerd om technische redenen toen het geval een beroep werd gedaan.

M. Pollock stelt voor dat zijn one-page onthullingsvorm wordt gegeven aan elke hypotheeklener een week vóór het sluiten. Ik stem overeen.

(De verklaring van M. kan Pollack's en one-page onthullingsvorm in aei.org worden gevonden).