Het Advies van de huisvesting:

Het Advies van de huisvesting: Vergeet niet de Opgevoerde Basis

door Benny L. Kass

Antwoord: Eerst veronderstel dat u en uw echtgenoot in leven bent en in het bezit al deze jaren geleefd. In het kader van de huidige belastingswet, als u hebt bezeten en bezet een huis als uw primaire woonplaats voor van twee jaar van de vijf jaar alvorens het wordt verkocht, als u een gezamenlijke inkomensbelastingaangifte indient, kunt u tot $500.000 van om het even welke aanwinst uitsluiten. Als u niet gehuwd, bent of geen gezamenlijke terugkeer indient, kunt u slechts uitsluiten tot $250.000 van de winst u hebben gemaakt.

Hoe bepaalt u winst? Volgens IRS, is er een eenvoudige formule:

Verkoopprijs - Uitgaven in verband met verkoop = Gerealiseerd Bedrag

Gerealiseerd bedrag - Aangepaste Basis = Aanwinst of Verlies

U betaalde $20.000 voor het huis. Dat is dat de belastingsmensen „basis.“ roepen U kunt aan deze basis bepaalde het sluiten kosten ook toevoegen die u betaalde toen u eerst naar regeling ging. Dat is waarom het kritiek is om exemplaren van alle regelingsverklaringen (hUD-1s) voor uw eigenschappen te houden.

Enkele het sluiten kosten die aan basis kunnen worden toegevoegd omvatten:

 

• wettelijke prijzen

   

• opname prijzen

   

• onderzoeks kosten

   

• overdracht belasting

   

• de premie van de de titelverzekering van de eigenaar

Als u belangrijke verbeteringen aan uw bezit in de loop van de jaren maakte, en deze verbeteringen het nuttig leven van meer dan één jaar hebben, kunnen deze kosten ook aan basis worden toegevoegd.

Veronderstel verder dat u geen verbeteringen maakte en dit bijvoorbeeld wij het sluiten kosten en andere uitgaven zullen negeren die doorgaans in de berekening van aanwinst kunnen worden omvat.

U betaalde $20.000, en zult het bezit voor $400.000 verkopen. Dat is een aanwinst (winst) in het bedrag van $380.000. Als u nog gehuwd was, zou u deze volledige aanwinst kunnen uitsluiten en alle verkoopopbrengst gebruiken om uw nieuw huis te kopen. U moet niet omhoog handel drijven; u moet niet zelfs een ander huis kopen. Dit geld is van u met aangezien te doen u pasvorm ziet.

Nochtans, in uw geval, stierf uw echtgenoot in 1983. U moet de waarde van het huis op de datum van zijn dood bepalen. U kunt dit in om het even welke documenten kunnen vinden die met het hof van de Verificatie kunnen ingediend te zijn. Anders, zult u kranten, belastingdienstverslagen moeten bekijken of enkel een opgeleide gissing maken.

Veronderstel het bezit $100.000 waard was toen uw echtgenoot stierf. In het kader van de wet, kunt u nemen wat „opgevoerde“ basis in het bezit genoemd geworden is. U betaalde $20.000 voor het huis, zodat was uw basis de helft van dit, namelijk $10.000. Toen uw echtgenoot stierf, werd uw basis verhoogd met de helft van de waarde op de datum van dood -- namelijk $50.000. Zo, is uw basis voor inkomstenbelastingsdoeleinden nu $60.000 ($10.000 + $50.000).

U verkoopt het bezit voor $400.000. Uw aanwinst is $340.000. Aangezien u niet meer een gezamenlijke belastingaangifte indient, kunt u tot $250.000 van deze aanwinst uitsluiten, maar het verschil ($90.000) is belastbaar. Momenteel, is het vermogensbelastingtarief 15 percenten, zodat zult u Oom Same $13.500, plus de belasting moeten betalen uw lokale jurisdictie tegen u zal beoordelen.

Aangezien u kunt zien, kunnen de wettigere uitgaven u omvatten wanneer u uw basis gegevens verwerkt, de minder belasting u zult moeten betalen.

Bijvoorbeeld, wanneer u uw huis verkoopt, kunt u een vastgoedcommissie betalen. Dit volledige bedrag kan worden gebruikt om uw aanwinst naar beneden aan te passen. Op dezelfde manier om het even welke opnamebelasting die u moet betalen om uw bezit te verkopen is ook een wettig punt om uw basis aan te passen.

Dit is werkelijk niet ingewikkeld, maar u moet ervoor zorgen dat elke wettige uitgave die u betaalde toen u het huis bezat rekenschap wordt gegeven van. IRS heeft een eenvoudige Engelse publicatie die nuttig zal zijn. (Publicatie 523: Verkopend uw Huis voor gebruik in het voorbereiden van de Winst van 2005). Dit is beschikbaar op het Web in irs.gov. (klik op Vormen en Publicaties)