IRS geeft Definitieve Verordeningen aangaande de Verkoop van het Huis uit
door Benny L. Kass
Na vele lange jaren van het wachten, heeft de Dienst van de Fiscus definitieve verordeningen betreffende de belastingsbehandeling uitgegeven wanneer een belastingbetaler de belangrijkste woonplaats minder dan twee jaar verkoopt nadat het werd gekocht. Deze nieuwe regels hebben significante invloed, voor zover vele huiseigenaren fantastische winsten in het verleden de weinig jaren hebben gemaakt, maar dat gevonden -- om vele redenen -- zij moeten hun huis verkopen alvorens zij het voor een periode van twee jaar hebben bezeten. Waarom is belangrijk dit? Als u verkoopt uw huis en het twee jaar uit een periode van vijf jaar en gebruikt bezeten alvorens het wordt verkocht, hebt u het absolute recht tot $250.000 van de winst uit te sluiten u van de verkoop hebt gemaakt. Als u gehuwd bent -- en dien een gezamenlijke belastingaangifte in -- u kunt tot $500.000 van uw winst uitsluiten. Nochtans, als u niet hebt bezeten en gebruikt uw huis voor deze periode van twee jaar, afhankelijk van de omstandigheden die de verkoop omringen, kunt u de volledige belasting op uw winst moeten betalen -- of aan gewone inkomenstarieven of kapitaalwinsttarieven, afhankelijk van hoe lang u het bezit hebt bezeten. Toen het Congres terug deze grote uitsluitingen in 1997 machtigde, opende het de deur voor verminderde uitsluitingen in bepaalde beperkte omstandigheden. Sectie 121 (c) van de Code van de Fiscus bepaalt specifiek dat zelfs als een belastingbetaler bezat en niet het huis voor de volledige periode van twee jaar, als het huis wegens redenen (1) een verandering in plaats van werkgelegenheid moet worden verkocht, (2) gebruikt gezondheid of (3) onvoorziene omstandigheden zoals voorzien en bepaald in IRS verordeningen, de belastingbetaler kan niettemin op een gedeeltelijke uitsluiting van de aanwinst recht hebben. De nieuwe verordeningen zijn vereist bedrijfsvoorschrift, om een definitie van „onvoorziene omstandigheden“ te beschrijven en advies te verstrekken aan zowel de belastingbetaler evenals IRS. De verordeningen verstrekken ook wat IRS „veilige havens“ roept -- d.w.z. als u in een veilige havencategorie valt, hebt u het recht om de gedeeltelijke uitsluiting te nemen. Als, enerzijds, u niet binnen de veilige haven bent, dan volgens de verordeningen de „belastingbetaler kan verkiesbaar zijn om een verminderde maximumuitsluiting te eisen als de belastingbetaler vestigt, gebaseerd op de feiten en de omstandigheden, dat de primaire reden van de belastingbetaler voor de verkoop… een verandering in plaats van werkgelegenheid, gezondheid of onvoorziene omstandigheden.“ is Met andere woorden, als u niet binnen een veilige haven bent, zult u IRS moeten overtuigen die u niettemin voor de gedeeltelijke vrijstelling kwalificeert. Bekijk deze punten afzonderlijk: - Verandering in werkgelegenheid: Als u minstens 50 mijlen vader van het huis moet reizen u wegens een baanoverdracht, of zelfs verkocht om een nieuwe baan te nemen, en het primaire doel om uw huis te verkopen was wegens werkgelegenheidsredenen, zult u voor de gedeeltelijke uitsluiting verkiesbaar zijn.
De 50 mijlafstand is IRS „veilige haven,“ op voorwaarde dat de verandering in plaats van werkgelegenheid zich tijdens de tijd voordeed dat de belastingbetaler bezat en het huis gebruikte. Nochtans, zelfs als u niet de veilige haven kunt ontmoeten, kunt u nog IRS kunnen overtuigen om de gedeeltelijke die vrijstelling toe te staan op „feiten en omstandigheden.“ wordt gebaseerd De verordeningen omvatten een voorbeeld van een arts die haar flat verkocht en slechts 46 mijlen vanaf de vorige woonplaats bewoog. Omdat de primaire reden voor de verkoop de arts snellere toegang tot het ziekenhuis voor noodsituatiedoeleinden te verlenen was, zou IRS de gedeeltelijke die vrijstelling toestaan op de feiten van dit geval wordt gebaseerd. - Redenen van Gezondheid: Nogmaals, zien wij het concept „primair doel.“ Om voor de gedeeltelijke vrijstelling te kwalificeren, moet het primaire doel om het huis te verkopen op gezondheid worden gebaseerd.
De veilige haven is hier gemakkelijk: Als de arts van de belastingbetaler een verandering van woonplaats wegens redenen gezondheid adviseert, zal de belastingbetaler automatisch voor de gedeeltelijke uitsluiting kwalificeren. En de gezondheid wordt eerder ruim bepaald om de „diagnose, de behandeling, de matiging of de behandeling van ziekte, ziekte of verwonding te omvatten.“ Maar IRS geeft een voorzorgsnota uit: Een verkoop „die slechts voordelig aan de algemene gezondheid is of het welzijn van een individu geen verkoop… uit hoofde van gezondheid.“ is - Onvoorziene omstandigheden: Duidelijk, is dit de moeilijkere categorie waarop om verordeningen te bepalen. Elk van ons -- op één punt op tijd -- voorwaarden onder ogen zien die beduidend ons leven beïnvloeden -- en op onze financiële situatie -- welke niet kon worden voorzien of worden verondersteld alvorens het gebeurde.
Niettemin, zou het klaarblijkelijk oneerlijk om met een crisis zijn worden geconfronteerd -- moet uw huis vóór de twee jaar verkopen omhoog zijn -- en moet volledige belasting op de winst betalen u hebt gemaakt. Dienovereenkomstig, machtigde het Congres IRS om verordeningen uit te geven die dit gebied regeren. Volgens de nieuwe verordeningen, is een verkoop „uit hoofde van onvoorziene omstandigheden als de primaire reden voor de verkoop… het voorkomen van een gebeurtenis is geen die de belastingbetaler kon redelijk voorzien hebben alvorens en bezettend de woonplaats te kopen.“ IRS maakt een lijst dan van verscheidene veilige havens: - Onvrijwillige omzetting van de woonplaats -- bijvoorbeeld, zijn veroordeling door een regeringsbureau;
- Natuurlijke of kunstmatige rampen of handelingen of oorlog of terrorisme die in een slachtoffer aan de woonplaats resulteren;
- Dood van één van de eigenaren van het bezit;
- De onderbreking van werkgelegenheid met als resultaat dat de belastingbetaler komt in aanmerking voor werkloosheidsuitkering;
- Een verandering in werkgelegenheid of eigen ondernemingenstatus die in het onvermogen van de belastingbetaler resulteert om huisvestingskosten en redelijke fundamentele het leven uitgaven te betalen;
- Scheiding of wettelijke scheiding in het kader van een hofbesluit, of
- Veelvoudige geboorten als gevolg van de zelfde zwangerschap.
Dit zijn veilige havens. Als u binnen één van deze gebieden valt -- en uw huis tijdens de tijd en gebruikt hebben bezeten aangezien het werd gekocht -- u zal het recht hebben om de gedeeltelijke uitsluiting van aanwinst te nemen. Maar nogmaals, zelfs als u geen veilige haven kunt eisen, kunt u nog IRS kunnen overtuigen dat er feiten zijn en de omstandigheden die u dwongen om uw huis vóór de twee jaar te verkopen omhoog waren. De last zal op u zijn, en zoals we allen weten, is behandelen van IRS niet gemakkelijk.
Het is interessant om op te merken dat IRS een algemene definitie aan het concept „gekwalificeerde individuen.“ heeft gegeven Dergelijke personen omvatten de belastingbetaler, de echtgenoot van de belastingbetaler, een mede-eigenaar van de woonplaats en zelfs een „persoon de van wie belangrijkste plaats van woonplaats in het zelfde huishouden zoals de belastingbetaler.“ is Waarom zulk een brede dekking? Volgens IRS: De opneming in de veilige havens van gebeurtenissen die mede-eigenaren en mede-inwoners beïnvloeden is aangewezen omdat deze gebeurtenissen de capaciteit van de belastingbetaler kunnen beïnvloeden om huisvestingskosten te betalen. Als u voor de gedeeltelijke uitsluiting verkiesbaar bent -- of omdat u de veilige haventests of de feiten en omstandighedentest ontmoet -- deze die uitsluiting is gelijk aan het aantal dagen van gebruikstijden het quotiënt van $500.000 tegen 730 dagen wordt verdeeld. Merk op dat 730 dagen twee volledige jaren is. Als u enig bent -- of dien geen gezamenlijke belastingaangifte in -- verander $500.000 tot $250.000. Als de vastgoedverkoop vertragend, en winstenbegin begint te dalen, kunnen deze nieuwe verordeningen volledig academisch zijn. Nochtans, als u vindt dat u uw huis moet verkopen alvorens u het twee volledige jaren hebt bezeten en gebruikt, en als (zoals vele mensen) hebben u zal maken een significante winst, is het duidelijk belangrijk proberen om voor de gedeeltelijke vrijstelling te kwalificeren. Als u in twijfel bent, probeer om op uw huis te hangen tot u de test van twee jaar ontmoet. U kunt vinden dat met een kleine inspanning, u heel wat belastingsdollars kunt besparen. |
