> De Raad van de eigenaren van het huis
Het belang om de Status van de Titel Te controleren
door Benny L. Kass
Vraag: Wij kochten ons huis in de recente jaren '70 en hebben vier keer geherfinancierd. Wij kunnen geen exemplaar van de akte aan ons bezit vinden, en herinneren niet ooit aan het ontvangen van dat document. Kunnen wij een vervanging krijgen? Niet wij hebben ontvangen een akte moeten zou toen wij herfinancierden? De reden dit belangrijk is is dat wij willen ervoor zorgen dat de verificatie niet wanneer één van ons matrijzen noodzakelijk zal zijn. Wij geloven dat de akte slechts beide namen, zonder andere beschrijving verklaart. Wat zouden wij moeten doen? Antwoord: U hebt twee vragen gesteld -- allebei zijn belangrijk en verdienen een volledige reactie. Toen u uw huis kocht, eerst titelprocureur of het titelbedrijf dat uw regeling behandelden u de akte naar het bezit zou moeten verzonden hebben. De regelingsambtenaar zou geschikt hebben om de akte te hebben die onder de landverslagen wordt geregistreerd in de jurisdictie waar uw bezit wordt gevestigd, en na terug het ontvangen van de geregistreerde akte van het Bureau van Registreertoestel van Akten, zou moeten u gestuurd hebben dat akte, samen met een exemplaar van uw titelverzekeringspolis. Toen u herfinancierde, echter, zult u geen akte krijgen. U bezit reeds het bezit, en zo zijn er niemand wie akte het bezit aan u kan. U allebei ondertekende een akte van vertrouwen (een hypotheek) waardoor u het bezit in vertrouwen aan een beheerder deeded die door uw hypotheekgeldschieter wordt geselecteerd. Maar dat is geen akte. In de gebeurtenis bent u in gebrek onder de voorwaarden van uw hypotheek, zou de beheerder (na het naleven lokale wet betreffende verhinderingen) het recht hebben uw bezit bij een verhinderingsverkoop te verkopen. Als u niet van uw akte kunt de plaats bepalen, is het een vrij eenvoudige kwestie om een exemplaar te krijgen. Contacteer het Registreertoestel van Akten in de provincie (of stad) waar uw bezit wordt gevestigd, en dat bureau u een exemplaar, voor een nominale prijs zou moeten kunnen geven. Alle akten, zodra zij worden geregistreerd, worden gekopi?ërd en met het Registreertoestel van Akten opgeslagen. Uw tweede vraag bespreekt een zeer belangrijke kwestie. U gelooft dat de akte enkel van uw namen een lijst maakt, maar kunt niet tonen hoe de titel wordt gehouden. Verg een minuut en verklaar hoe het bezit kan worden gehouden. Te eenvoudig voorgesteld, zijn er drie manieren dat het bezit kan worden gehouden wanneer bezeten door twee of meer personen: Huurders in gemeenschappelijk: Hier, bezit elke eigenaar een percentagerente in het bezit. Het wordt gewoonlijk gehouden op een basis 50-50, maar dat is niet verplicht. Ik heb bezit gezien dat in om het even welk percentage wordt gehouden. Wat, echter belangrijk is, is dat op de dood van één huurder in gemeenschappelijk, zijn of haar rente niet naar de overlevende gaat. Eerder, dat de rente moet verdeeld=worden= overeenkomstig de wil van de overledenen, of als zal er geen zijn, overeenkomstig de wetten van overerving van de staat waarin de persoon stierf. En het landgoed van de overleden persoon moet zijn probated. De bezitsrente van de overleden persoon gehouden in een staat van „voorgeborchte der hel wordt“ tot het Hof van de Verificatie zijn werk voltooit. Men zou moeten opmerken dat in de meeste jurisdicties door dit land, als een akte aan twee personen zonder een beschrijving wordt vervoerd van hoe de titel moet worden gehouden, de Hof van mening zullen zijn dat het bezit als „huurders in gemeenschappelijk.“ met een adellijke titel is Gezamenlijke huurders: Hier, bezitten de partijen een onverdeelde rente in het bezit. In de meeste staten, moet de rente gelijk zijn, hoewel sommige staten wetten hebben bepaald om een ongelijke eigendom in een gezamenlijke huur toe te laten. Op de dood van één eigenaar, zal zijn/haar rente automatisch naar de overlevende gezamenlijke huurder gaan, en de verificatie zal niet noodzakelijk zijn. Men zou moeten opmerken dat sommige staatswetten specifieke taal in de akte vereisen om ervoor te zorgen dat de titel werkelijk als gezamenlijke huurders wordt gehouden. Aldus, als u werkelijk verificatie wilt vermijden, is het belangrijk dat de akte deze magische woorden bevat: „gezamenlijke huurders met rechten van overleving.“ Men zou ook moeten opmerken dat terwijl beide gezamenlijke huurders in leven zijn, de crediteuren de belangen van één van de gezamenlijke huurders kunnen kunnen vastmaken, daardoor dwingend de verkoop van het bezit. De andere gezamenlijke huurder zal die geen geld aan de crediteur verschuldigd is duidelijk de helft verkoopopbrengst ontvangen, maar kan niet het bezit kunnen houden. Bovendien, aangezien er niets heilig over een gezamenlijke huur zijn, kan één van beide gezamenlijke huurder die huur scheiden door zijn of haar rente aan een derde te vervoeren. Als dat zou moeten voorkomen, zou die derde persoon omhoog beëindigen bezittend het bezit als huurders evenals niet-vervoert eigenaar. Huur door entireties: Deze vorm van eigendom is uitsluitend gereserveerd voor echtgenoten en vrouwen. Onder een huur door de totaliteit (T door E) regeling, zowel bezitten de echtgenoot als de vrouw een onverdeelde rente in het bezit. Tenzij beide partijen geld aan een crediteur verschuldigd zijn, kan het huis niet worden vastgemaakt. Op de dood van één partij, zal het volledige bezit door de overlevende worden bezeten, en geen verificatie zal noodzakelijk zijn. Aldus, als u gehuwd, bent en duidelijk verificatie wilt vermijden, zou u moeten bevestigen dat de titel aan uw bezit als „T door E.“ wordt gehouden als u dat het bezit niet als dusdanig met een adellijke titel is vindt, hebt u het recht een nieuwe akte voor te bereiden en te registreren die op deze nieuwe regeling zou wijzen. Er zou slechts een nominale opnameprijs moeten zijn om dit te verwezenlijken, en of het Registreertoestel van Akten of uw procureur zou moeten kunnen bijwonen. Deze kroniekschrijver wil niet in het politieke debat betreffende zelfde geslachtshuwelijken binnengaan. Nochtans, wanneer twee ongehuwde personen beslissen een huis te kopen, zouden zij naar raad en advies van hun eigen procureur moeten streven over hoe de titel zou moeten worden gehouden. Sommige partijen wensen om hun aandeel van het huis aan hun partner op hun dood over te laten, terwijl anderen hun aandeel naar hun verwanten willen gaan. De manier de akte wordt geschreven zal dit controleren. Als dit niet vóór één van de partijenmatrijzen wordt beslist, zal het te laat zijn om om het even welke veranderingen aan te brengen. Ik heb altijd geadviseerd dat wanneer er twee ongehuwde partijen zijn, de titel als huurders in gemeenschappelijk zou moeten worden gehouden. Als de partijen hun respectieve partner het bezit op de dood van één van hen willen hebben, zouden zij Laatste moeten voorbereiden zullen en Testament wijzend op deze bedoeling, en dat zal controles de distributie. Indien de partijen beslissen te verdelen, kan hun Wil altijd worden veranderd. | 
