> Raad voor Leners
Rente-slechts zijn de Leningen niet Geschikt voor iedereen
door Henry Savage
Vraag: Ik kocht een huis in Zuidelijk Californië met mijn zuster en een goede vriend ongeveer zes maanden geleden. Wij zijn first-time huiskopers en plan bij het verkopen van het bezit in twee of drie jaar nadat het bezit aanzienlijk in waarde heeft gewaardeerd. Wij hebben een 1st vertrouwenshypotheek die vijf jaar bij 5.25 percenten in het bedrag van $344.000 wordt bevestigd. Wij hebben ook een 2de vertrouwen in het bedrag van $87.000 bij 9.75 percenten. Onze totale betaling, exclusief belastingen en verzekering, is ongeveer $2.800. De kennis van mijn kamergenoot is in de hypotheekzaken en stelde voor dat als wij aan een rente slechts lening herfinancieren wij onze betalingen in de helft konden snijden. Dit is iets die ik hard om vind te geloven. Is is dit mogelijk, en als zo, het iets die u zou adviseren? Ik zou kunnen toevoegen dat allebei van onze bestaande leningen een vooruitbetalingssanctie van twee jaar in de hoeveelheid belang van zes maanden dragen. Antwoord: Nr, denk ik niet het herfinancieren aan een rente-enige hypotheek in uw beste belang zou zijn. De kennis van uw kamergenoot is correct in die zin dat sommige regelbaar-tariefhypotheken rente-slechts een hypotheekbetaling in de helft zullen snijden. Een lening $344.000 bij 5.25 afgeloste percenten zal meer dan 30 jaar een hoofd en rente (P&I) betaling van ongeveer $1.900 per maand verrichten. Het zelfde die leningsbedrag op een rente-enig LIBOR WAPEN bij 3.125 percenten wordt geleend zou een betaling van slechts ongeveer $900 per maand vereisen. Dit kan op de oppervlakte groot kijken, maar ik waarschuw tegen het maken van zulk een beweging om verscheidene redenen. De duidelijkste hindernis is uw vooruitbetalingssanctie, die een moordenaar is. Wij spreken sancties van meer dan $9.000 op het eerste vertrouwen en meer dan $4.200 op het tweede vertrouwen. Geloof me, wilt u geen meer dan $13.000 in sancties aan refi aan een rente-enige lening oplopen. Eerlijk gezegd, vraag ik het oordeel van uw originele leningsambtenaar als hij leningen adviseerde die vooruitbetalingssancties dragen. U hebt aan me uitgedrukt dat uw plan het bezit twee of drie jaar moet houden. Met zulk een korte holdingsperiode, zouden de vooruitbetalingssancties moeten vermeden te zijn. 'Nuff bovengenoemd over dat. Zelfs als uw bestaande leningen geen sanctie voor vroege uitbetaling droegen, zou ik de wijsheid van het herfinancieren aan een rente-enige lening vragen. Veronderstel voorlopig dat u een maandelijks LIBOR rente-slechts WAPEN met een huidig tarief van 3.125 percenten overweegt. Dit is zeker één van mijn favoriete producten maar het is niet voor iedereen, met inbegrip van u. Hier is waarom. Eerst, omdat u uw huis door een eerste en tweede vertrouwen te nemen kocht, veronderstel ik dat u, hoogstens, slechts vijf percenten neer zet. Het nemen van twee leningen in ruil voor één lening elimineert privé hypotheekverzekering, of PMI. Dat is typisch een slimme beweging, hoewel 9.75 percenten voor een tweede vertrouwen vrij hoog is. U kunt beter weg geweest zijn door één lening te verkrijgen en PMI te betalen. Als u beide leningen aan een LIBOR WAPEN herfinanciert, zal u worden gedwongen om PMI, iets te betalen die ergens in de waaier van $400-$500 per maand kon kosten. Om PMI te vermijden, zou u slechts het eerste vertrouwen moeten herfinancieren. Dit is eveneens twijfelachtig. Waarom? Goed, wordt uw huidig tarief bevestigd bij 5.25 percenten vijf jaar. Is het beter om aan een maandelijks WAPEN met een huidig tarief van 3.125 percenten te herfinancieren? Alhoewel ik geloof zullen de tarieven op korte termijn laag voor een tijdje blijven, is er geen waarborg dat LIBOR niet zal beginnen omhoog te kruipen. De bodemlijn is hier dat u vijf jaar van rentevoetveiligheid voor een WAPEN met een lager tarief zou uitwisselen dat kan maandelijks aanpassen. Overweeg zorgvuldig dit. Het laatste ding zou ik u willen nadenken de wijsheid van het betalen rente-slechts op a leveraged hoogst bezit is. Wat ik door dit bedoel is eenvoudig. U hebt slechts vijf percenten gelijkheids in het bezit en overweegt een lening die betalingen toestaat dat geen belangrijkste saldo neerhaalt. Uw plan bij het houden van het bezit twee of drie jaar en dan verkopen, die een aardige winst nemen. Waardeert dat is fijn en elegant, maar wat als het bezit niet? Wat als de marktdraaien en binnen twee jaar u vinden van nu dat uw huis 10 percenten minder dan waard is wat u betaalde? U zou dan „bovenkant zijn - neer,“ betekenend zou u meer op uw huis verschuldigd zijn dan het de moeite waard zou zijn. Ik zeg niet dit zal gebeuren, maar het is gebeurd vóór en het is zeker mogelijk. Een recente kolom schreef ik over het geproduceerde onderwerp heel wat reactie die fundamenteel mijn zorgen van een overgewaardeerde vastgoedmarkt deelde. Samenvatten, zou mijn raad gezet moeten blijven, hoofdzakelijk wegens uw vooruitbetalingssancties. Als u uw geldschieter kunt overtuigen om hen op te schorten, hebben zorgvuldig een ervaren leningsambtenaar de aantallen bekijken alvorens in te beslissen te springen herfinancieren. | 
