Interessante Tijden vooruit in 2005
door Peter G. Miller
Het begin van een nieuw jaar is altijd een benchmark van soorten, een kans om te zien waar wij en misschien zijn geweest waar wij gaan. Er is weinig twijfel dat 2004 voor vastgoed zeer goed was. Die de rentevoeten voor 30-jaar bevestigden tariefleningen tussen 5.4 en 6.3 percenten voor veel van het jaar worden gehangen, bereikend niet absolute laag van 5.21 percenten plus .5 die punten in Juni 2003 maar een waaier worden gezien die door de normen van de afgelopen 40 jaar positief wonderbaarlijk was. De lage tarieven leidden tot sterke verkoop in 2004 voor zowel bestaande als nieuwe huizen. De nationale Vereniging van Makelaars in onroerend goed schat dat naar huis bestaand de verkoop 6.58 miljoen eenheden in 2004, omhoog 7.9 percenten vanaf 2003 en een verslag zal bereiken. Naar huis bestaand ook de prijzen zouden toenemen 7.9 percenten tot $182.500 in 2004, zegt NAR. Gezien lage inflatieniveaus, betekent de ontworpen $13.362 waardeverhoging dat de meeste huiseigenaren extra echte rijkdom als resultaat van naar huis toenemend prijzen hebben. David Seiders, belangrijkste econoom met de Nationale Vereniging van de Bouwers van het Huis zegt dat de „verkoop van nieuwe eengezinswoningen een verslag in 2004 ondanks de verrassende die daling raken zal voor November.“ wordt gemeld De verkoop van het nieuw-huis voor het jaar zal ergens in de 1.2 miljoen waaier zijn. De reusachtige verkoopzwelling is groot voor vastgoedmakelaars en hypotheekgeldschieters geweest. Meer transacties betekenen meer kansen om de makelarijdiensten te verkopen en nieuwe leningen voort te komen. Geen minder belangrijk, vastgoedtransacties is een wezenlijk deel van de algemene economie -- wat voor vastgoed goed is is letterlijk goed voor hardwareopslag, meubilairproducenten, het winkelen wandelgalerijen, en enkel over iedereen anders. Wat in 2005 zal gebeuren is zeker onbekend op dit ogenblik, ondanks eisen aan het tegendeel door fortuintellers, psychics, economen en de analisten van Wall Street. Wat wij weten is dat de rentevoeten de belangrijkste factor aan horloge zijn. De meeste huizen worden helemaal of gedeeltelijk gefinancierd wat betekent dat de koperskeuzen diep door hypotheekrentevoeten worden beïnvloed. Laag is beter maar er is weinig twijfel dat de tarieven in 2005 als resultaat van federale tekorten zullen toenemen, een dollar gedevalueerd wegens saldo-van-handel tekorten en toenemende oliekosten. De vraag dan is niet of de tarieven zullen toenemen maar hoeveel. Vandaag, bijvoorbeeld, veroorzaakt een hypotheek $300.000 bij 5.75 percenten meer dan 30 jaar maandelijkse kosten voor principe en rente van $1.751. Hef het tarief aan 6.75 percenten op -- nog laag door de normen van de afgelopen decennia -- en de kosten stijgen aan $1.946. Gezien een andere manier, als $1.751 bij 5.75 percenten betaalbaar waren, bij 6.75 percenten kan de zelfde maandelijkse betaling $269.967 in hypotheekschuld slechts financieren -- een 10 percentendaling van $300.000. De hogere hypotheekkosten kunnen door toenemende inkomens worden overwonnen. Nochtans, als de inkomens grotendeels statisch toen blijven zal het moeilijk zijn die de schommeling van naar huis toenemend prijzen te handhaven tijdens het afgelopen jaar worden gezien. Konden wij een daling in bestaand naar huis waarden zien? Dat is reeds het geval op dergelijke gebieden zoals Dallas, Indianapolis, en Louisville volgens een het derde trimester metro rapport van NAR. Nochtans, zijn deze resultaten niet typisch. Van 127 die metro gebieden door NAR worden gemeten, neer waren slechts 11 terwijl 45 prijsverhogingen met tientallen hadden. Zou het een vreselijk ding zijn als de huiswaarden er niet in slaagden zo snel toe te nemen aangezien zij in 2004 deden of als de waarden in sommige gemeenschappen werkelijk vielen? Die die tot doel hebben te herfinancieren evenals de eigenaren op korte termijn zouden onmiddellijk beïnvloed worden door lagere prijzen. Die met regelbaar-tariefhypotheken (ARMs) konden verwachten om hogere maandelijkse kosten te zien. Nochtans, worden de meeste huizen bezeten voor een lange periode, misschien acht tot 10 jaar -- een gemiddelde dat waarschijnlijk langer zou worden in aanwezigheid van een tariefstijging omdat de eigenaren niet de vaste die tariefleningen zouden willen opgeven tijdens de afgelopen jaren worden verworven. Inderdaad denken zij die met vaste tariefleningen hebben gefinancierd, om hun eigenschappen te houden en geen rente te hebben in het herfinancieren zullen zijn grotendeels immuun voor prijsdalingen op korte termijn. De beweging van de tarieven van het WAPEN in het verleden het jaar stelt voorzichtigheid voor. Als voorbeelden, verdubbelde de LIBOR index van 6 maanden meer dan van 1.2107 in Januari aan 2.6239 in November. Zelfs bezadigd, vertraagt 11de District COFI -- een andere populaire index van het WAPEN -- bewogen van een aangekondigd tarief van 1.811 bij het begin van het jaar aan 1.960 vanaf 30 November. Er zijn wezenlijke unknowns voor het komende jaar: Wat in Irak zal gebeuren? Zal de federale belastingpolitiek veranderen? Zullen de olieprijzen toenemen? De werkgelegenheids zullen niveaus houden? Gestemd verblijf -- om een oude uitdrukking te buigen, staan wij in interessante tijden te leven op het punt. | 
