> De Raad van kopers
De Opties van de huur verschijnen in High-End Markten
door Broderick Perkins
De weg van de huuroptie aan huiseigendom is hard verkoopt voor de taaie, high-cost Noordelijke markt van Californië, maar het is een huis het kopen optie om een huisjaren aan de prijzen van vandaag van nu te kopen. Het programma, met succes test en elders op de markt gebracht in de natie, is definitief wijd - beschikbaar in zijn het San Francisco Gebied van de Baai en, in tegenstelling tot de meeste andere speciale huis het kopen programma's, het niet alleen voor first-time huiskopers of die met top-notch krediet. „ik ben een deel van verscheidene andere programma's van de huuroptie in de loop van de afgelopen 14 jaar geweest en wanneer ik aan Makelaars in onroerend goed spreek en cliënten over dit één zij,“ bovengenoemde Rekening Alden, voorzitter van de Financiële Diensten van het Netwerk in San Jose, CA, de eerste hypotheekmakelaar in San Jose, CA echt verbaasd en opgewekt zijn om het nieuwe programma aan te bieden. Overwoog eens de Doos van de Pandora creatieve financiering, kunnen de huuropties een haalbaar huis het kopen alternatief voor besparing-armen, maar inkomen-rijke huiskopers zijn. Dat betekent niet er niet om het even welke waarschuwingen zijn. $48 miljoen dievan het Bron huis van Californië huur-Aankoop programma, wordt werd het geplaatst om zowat 200 huiskopers te dienen, opgesteld door Freddie MAC en wordt beheerd door de in Oakland-Gebaseerde Vereniging van de Instantie van de Financiën van de Overheden van het Gebied van de Baai voor Bedrijven Zonder winstbejag. Het programma is beschikbaar aan gekwalificeerde huiskopers in Alameda, ContraCosta, Marin, Napa, Solano, San Mateo, Kerstman Clara en de provincies van San Francisco voor huishoudens met inkomens die 140 percent van het inkomen van een bepaalde provincie niet midden overschrijden -- een maximuminkomensniveau dat zich van $94.920 in Provincie Napa aan $147.700 in Kerstman Clara County uitstrekt. De gekwalificeerde kopers kunnen een nieuw of bestaand ééngezins losgemaakt huis, flat, townhomes of een vervaardigd huis kopen, op voorwaarde dat het vervaardigde huis permanent wordt gehecht aan het land dat deel van de verkoopprijs uitmaakt. De maximumhuisprijs is $600.000. Het programma staat u om het huis toe te kiezen u wilt kopen, wat beurtelings door de Bron van het Huis van Californië wordt gekocht. De Bron van het Huis van Californië betaalt de het sluiten kosten, neemt de hypotheek over en huurt het huis terug naar u. U moet een eerlijke nietterugbetaalbare administratieve prijs betalen gelijk aan één percent van de aankoopprijs van het huis en, 39 maanden, maandelijkse on-time huurbetalingen aan de daadwerkelijke hypotheekbetaling gelijk verrichten. U moet ook tot 12 uren van huiseigendom bijwonen en de financiële het adviseren klassen, het huis handhaven, om het even welke prijzen van de huisgarantie betalen voor reparaties en, als u strenge kredietproblemen hebt, verkrijgen extra het adviseren hulp voor een prijs. „Als de cliënt een kredietscore onder 620 heeft zullen zij worden vereist om een adviseur van het schuldbeheer samen te komen die aan het programma is toegewezen. Er is een prijs $200 dat de cliënt voor deze dienst moet betalen,“ bovengenoemde Alden. Typisch, zijn dergelijke cliënten die met inzamelingsactie of last offs in hun kredietgeschiedenis. Op eind van de huur, kunt u het resterende hypotheeksaldo aan geen extra kosten veronderstellen. U kunt de lening veronderstellen vroeger, maar u zult een vroege die veronderstellingsboete moeten betalen op het aantal dagen wordt gebaseerd die op de huurperiode blijven. De duivel is in de details. De maandelijkse betalingen bieden u de kans om te ervaren wat het als is om een echte hypotheek te betalen, en u zult spoedig ontdekken, is het niet gemakkelijk. Een huur-optie programmahypotheek voor $333.700 of minder komen met een „stille tweede“ lening voor drie percent van het aankoopbedrag aan een vijf percenten eenvoudig-rente-slechts tarief. De „betaling (op stille de tweede) wordt uitgesteld tot het huis wordt verkocht of de hypotheek,“ bovengenoemde Matte Callahan, programmabeheerder bij de Bron van het Huis van Californië geherfinancierd. Het is de eerste hypotheek die de grote deuk in uw portefeuille zet. De eerste hypotheek (op leningen van $333.700 of minder) voor 97 percent van de aankoopprijs van het huis komt met een rentevoet van 6.125. De lening is een 7/1 regelbaar-tariefhypotheek (ARM) -- een hypotheek die vast zeven jaar blijft en dan, elk jaar daarna één keer per jaar aanpast. Voor grotere, zogenaamde „jumboleningen“ van zelfs $600.000, is er één 100 die percentenlening met het zelfde 7/1 WAPEN en het 6.125 percententarief wordt gefinancierd. Het tarief is ongeveer twee procentpunten hoger dan het gaande tarief voor conventionele 7/1 van Wapens, maar nog een koopje voor die met geschade kredietgeschiedenissen die anders niet een lening kunnen kunnen landen. „Het is dicht bij een tarief van A voor cliënten die het kredietprofielen van C of van D hebben. Het is beter dan subprime,“ bovengenoemde Callahan. Maar voorbereidingen getroffen aan shell uit ongeveer $2.461 per maand 39 maanden voor een $300.000 lening en $5.071 per maand voor maximumlening $600.000. Het bedrag omvat principe, rente, belastingen, verzekering, en privé hypotheekverzekering (MI). De privé hypotheekverzekering is verzekering die de geldschieter beschermt, niet u, van gebrek, maar u betaalt de premie. „April is hoog omdat het 100 percenten financierings is. Dat is gewaagde bedrijfs en van Tom Cruise sterren daarin. Ook, eerst betaalt het geld u, krijgt u niet om het als rente af te schrijven, zodat krijgt het vrij dure rente te zijn. Het is a leveraged hoogst lening,“ bovengenoemde Ray Bruine, de makelaar van San Francisco en medeauteur van Hypotheken voor Modellen (John P. Wiley, $16.99). U zult ook een verkoper of een vastgoedmakelaar bereid moeten vinden om tot het programma een aanpassings administratieve prijs van één percent van de verkoopprijs van het huis bij te dragen. Dat bedrag kan de netto commissie van een agent of de verkopers verminderen -- maar niet altijd. Het „programma vereist een twee percenten administratieve prijs. Wij kunnen van de koper krijgen. De verkopers zijn bereid om dat te doen als zij het bedrag opleveren dat zij hebben gewild. Ook, kan de aankoopprijs worden aangepast. Het is aan de vastgoedmakelaar het als niet last op de verkoper creatief voor te stellen, maar het is niet ongebruikelijk voor de verkoper om iets terug naar de aankoopprijs bij te dragen,“ bovengenoemde Callahan. Sommige vastgoedmakelaars zouden bedelen te verschillen. In de markt van een verkoper, willen de verkopers wat zij van de verkoop van hun huis kunnen verdienen. Ook, de verkopers die hebben maxed uit hun gelijkheid met een grote geherfinancierde eerste hypotheek of een toe:voegen- gelijkheidslening die hun totale hypotheekschuld tot de waarde van hun huis duwt, zullen niet waarschijnlijk niet met één percent willen scheiden -- of om het even welk percentage -- van hun verkoopprijs. Het is de zelfde programma's die van de redentoelage de financiële bijdrage van een verkoper niet goed in hete en high-end markten werkt vereisen. De „opties van de huur zijn zeer zeldzaam in hete markten zoals Silicon Valley, vooral wanneer er veelvoudige aanbiedingen zijn. De opties van de huur werken beter in langzame markten waar de verkoper fundamenteel een offer om in dat type van regeling zou maken binnen te gaan,“ bovengenoemde Janet Houde, een onafhankelijke vastgoedmakelaar in San Jose en voorzitter van Santa Clara County Association van Makelaars in onroerend goed. Callahan staat, terwijl er een paar-honderd programmadeelnemers die uit voor een huis winkelen zijn, slechts 11 leningen toe eigenlijk heeft gesloten aangezien het programma zes maanden geleden begon. Ook, zijn de kansen, zal de immobiliënmarkt van het Gebied van de Baai van San Francisco niet afbrokkelen, maar als de prijzen aan het eind van de periode van het 39 maandprogramma gedeprimeerd zijn, de kopers die opteren om de hypotheek te veronderstellen geplakt konden worden met naar huis geprijste hoger dan de huidige marktprijzen. Misschien grootste is downside een besluit, om de reden, om niet de hypotheek te veronderstellen. Als u niet de hypotheek veronderstelt verliest u al geld u in het programma hebt betaald. Dat is bijna $100.000 op een hypotheek $300.000. Maar het glas zou half volledig kunnen zijn. Het „belangrijke ding voor consumenten om het te weten is dat zij uiteindelijk toegang tot al gelijkheid zullen worden als de prijzen zolang zij het huis drie meer jaren blijven bezetten,“ nadat zij de hypotheek veronderstellen, bovengenoemde Callahan waarderen. | 
