Plaats, Plaats, Plaats:

Plaats, Plaats, Plaats: Wat is het Effect op Waarde?

door Kenneth R. Harney

Enkel om het even wie wie vastgoed heeft gekocht of in de zaken geweest kent ongeveer mantra „plaats, plaats, plaats,“ en heeft adviezen inzake welke kwesties het meest. Maar het nieuwe onderzoek door de Nationale Vereniging van het gebruik van de Bouwers van het Huis fijnde statistische analysetechnieken op een massief huisvestingsgegevensbestand ver om met een definitieve lijst van de hoogste plaatskenmerken op de proppen te komen die opheffen en bezit het meest taxeren indrukken.

Het gegevensbestand bestaat uit een nationaal-representatieve steekproef van 60.000 huizen van het halfjaarlijkse Amerikaanse die Onderzoek van de Huisvesting door de Dienst van de Telling van de V.S. wordt en door HUD wordt gefinancierd uitgevoerd die. Gebruikend wat als „prettig regressie“ gekend is -- een statistische methodologie die analyse van het effect van enige kenmerken op de algemene waardevaststelling van een huis toestaat -- NAHB de economen Paul Emrath identificeerden de hoogste waarde-versterkers en de kalmeringsmiddelen.

De studie bekijkt een „standaard“ onlangs-geconstrueerd huis in vier gebieden -- het noordoosten, Zuiden, Midwesten, het Westen, en in belangrijke die sub-region als „grote metros van Californië“ wordt bekend waar de huisprijzen ver boven nationale gemiddelden zijn.

Het „standaard“ huis voor de analyse wordt gedefini?ërd als wordt geconstrueerd na 2003, met 1.850 vierkante voet leefruimte, twee volledige baden, drie slaapkamers, eetkamer, keuken en een „diverse“ ruimte, een kelderverdieping, garage, open haard, en „geen speciale (plaats) belevingswaarde of disamenity.“

De beginnende waardevaststelling van de „norm“ of basislijn nieuw huis strekte zich van $163.540 op een nietmetropolitaans gebied in het Midwesten uit aan $589.551 op een groot zuidelijk metro van Californië gebied. De studie onderzoekt dan wat aan die waardevaststelling gebeurt wanneer de positieve en negatieve plaatskenmerken in de vergelijking worden geïntroduceerdt.

Bijvoorbeeld, in een voorstad van Midwesten het basislijnhuis zonder speciale plaatsbelevingswaarde voor verkoop bij $212.137 worden getaxeerd. Gezet dat zelfde huis in een plaats die parkland hebben of open plekken dichtbij en de waarde neemt tot $215.510 toe. Zet het huis in een gemeenschap met poorten en de waardestijgingen aan $225.772. Zet het op een gebied dat aan openbaar vervoer en de waardesprongen aan $238.340 geschikt is. En bepaal de plaats van het op waterkant en u krijgt het grootste positieve effect van allen -- zijn stijgt in waarde aan $303.760.

Zelfde huis, zelfde basiseigenschappen binnen, maar in verschillende plaatsen.

De tikkant van de vergelijking is de analyse van Emrath van „buurtdisamenities. Basislijn $212.137 Van het Midwesten huis in de voorsteden daalt aan $209.175 als het door „slechte wegen wordt gediend,“ $205.729 als het „het ontoereikende winkelen heeft,“ $197.699 als er industriële gebouwen in de nabijheid zijn, en aan $185.805 als er „verlaten gebouwen“ overal dichtbij zijn.

De resultaten variëren enigszins van gebied aan gebied, maar in elk deel van het land is de nummer één waardeversterker, volgens Emrath: waterkant. In Californië, waterkant verhoogt het plaatsen de het verkopen waarde van het basislijnhuis met 41 percenten -- aan $831.275. Overal waar anders is de waardeverhoging van waterkant in ruwweg de zelfde percentagewaaier, van 43 tot 44 percenten, maar op een lagere prijsbasislijn.

Aantal één plaatskalmeringsmiddel, overal u gaat in de V.S.: verlaten gebouwen binnen de helft van een blok of 300 voet het huis. Het afval in het gebied, de industriële gebouwen en het gebrek aan het winkelen faciliteiten zijn ook significante negatieven in alle gebieden.

Meer informatie over het onderzoek, dat NAHB zijn „Schatter van de Prijs van het Huis roept,“ is beschikbaar bij de website van de vereniging.