> De Raad van kopers
U kunt Geld zonder de Onvoorziene uitgaven van het Contract verliezen
door Benny L. Kass
Vraag: Ik denk wij in probleem zijn. Drie weken geleden, ondertekenden wij een contract om een ééngezinshuis te kopen. Onze vastgoedmakelaar vertelde ons dat er heel wat rente in het bezit was en als wij werkelijk wilden kopen wij geen onvoorziene uitgaven in onze contractaanbieding zou moeten zetten. Wij dachten dat wij voor een hypotheeklening konden kwalificeren, en namen de raad van de makelaar. Het blijkt nu dat onze kredietscore te laag is en onze hypotheekgeldschieter heeft ons voor de lening afgewezen. Wij zetten een $20.000 ernstige geldstorting op, en zijn nu betroffen dat wij dit geld kunnen verliezen -- evenals het huis -- als wij een lening niet kunnen krijgen. Zijn wij in probleem? Antwoord: Ja, kunt u in ernstig probleem zijn als u niet de overeenkomst kunt bergen. Er zijn twee zeer belangrijke kopersbepalingen die in elk vastgoedcontract zouden moeten worden bevat: een financieringsonvoorziene gebeurtenis en een onvoorziene gebeurtenis van de huisinspectie. Een onvoorziene gebeurtenis wordt als verklaarde die gebeurtenis gedefiniërd in het contract nauwkeurig wordt beschreven, dat moet voorkomen alvorens een vastgoedcontract bindend is. Bekijk beide onvoorziene uitgaven: Financiering: U koopt een huis voor $300.000, en bent van plan om een 80 percentenlening, in het bedrag van $240.000 te krijgen. Dat betekent dat u het 20 percentenverschil ($60.000) met uw eigen contant geld, naast de diverse het sluiten en geldschieterslasten moet compenseren die bij regeling zullen voorkomen. De maandelijkse die hypotheekbetaling voor een hypotheek $240.000, op een 6 afgelost percententarief wordt gebaseerd, zal meer dan 30 jaar $1438.94 zijn. U zult ook vastgoedbelastingen en verzekering moeten betalen, die u $300-400 meer konden kosten een maand. De geldschieters van de hypotheek hebben formules waardoor zij kunnen bepalen of een potentiële koper voor een lening kan kwalificeren. Duidelijk, wil een geldschieter geen geld aan een persoon lenen die enkel zich niet de maandelijkse betalingen kan veroorloven. Alle wettige hypotheekgeldschieters willen niet op uw huis verhinderen; zij willen u succesvol met uw nieuwe huisaankoop zijn. U zou aan een hypotheekgeldschieter moeten gesproken hebben alvorens u het contract ondertekende, om te bepalen of u, in feite, voor een lening kunt kwalificeren. De meeste geldschieters zullen u een inleidende (comfort) brief, die dat onderwerp aan een nauwkeurige schatting van het bezit opgeeft, gebaseerd op de financiële inlichtingen geven u de geldschieter hebt verstrekt, kunt u voor een lening tot een bepaald bedrag kwalificeren. U zou nooit dat comfortbrief aan een verkoper moeten geven tot nadat u het contract ondertekent. Waarom niet? Als, bijvoorbeeld, u de verkoopprijs bespreekt, en de verkoper van de comfortbrief leert dat u voor een hogere aankoopprijs kunt kwalificeren dan biedt u aan, kan de verkoper niet zo worden geneigd om de verkoopprijs neer te bespreken. Maar de comfortbrief zou in uw handen moeten zijn, zodat u ongeveer weet hoeveel geld kunt lenen u. Uw verkoopcontract moet een bepaling dat bevatten het contract contingent is -- voor een periode van dagen (gewoonlijk 20-30) -- op uw capaciteit om de aangewezen financiering te krijgen. Tijdens deze onvoorziene gebeurtenisperiode, zal uw geldschieter het bezit schatten en zal uw krediet evalueren. Als u kwalificeert, zult u een brief van de leningsverplichting krijgen. Als u niet kwalificeert, is de geldschieter vereist bedrijfsvoorschrift om u een verwerpingsbrief te geven. Die verwerpingsbrief moet aan de verkoper (of de agent van de verkoper) vóór de onvoorziene gebeurtenisperiode worden gegeven beëindigt. Als de tijduiterste termijnen niet worden ontmoet, zult u het bezit moeten kopen of misschien uw ernstige geldstorting verbeuren. De Inspectie van het huis: Bent u een structurele ingenieur? Hebt u ervaring met huisbouw? Als niet, moet u een onvoorziene gebeurtenis omvatten die u een periode (gewoonlijk 7-10 dagen) na het contract wordt ondertekend om het geïnspecteerdee huis te hebben geeft. Als u met het inspectierapport ontevreden bent, en u de verkoper binnen de onvoorziene gebeurtenisperiode adviseert, kunt u of het contract eindigen en uw stortingsrug krijgen of sommige kredieten met de verkoper bespreken om u de inspectiedeficiënties te compenseren die u, op uw kosten zult moeten verbeteren. Nu, bekijken uw specifieke situatie. Uw contract bevatte geen financieringsonvoorziene gebeurtenis en u kunt geen lening krijgen. In het kader van het standaardvastgoedcontract, bevindt u zich om uw storting te verliezen. Nochtans, zou u de situatie met uw verkoper onmiddellijk moeten verklaren. Ik zou spreken rechtstreeks aan de verkoper eerder dan om de vastgoedmakelaars te hebben die aan elkaar spreken. Het kan zeer goed zijn dat de verkoper andere aanbiedingen heeft (inderdaad wat die hoger kunnen zijn dan uw prijs van het contract) waarbij de verkoper u van het contract zal bevrijden en uw storting aan u zal teruggeven. Als de verkoper niet koeperatief c is, zijn hier een andere suggesties: - Vraag uw geldschieter om opnieuw in overweging te nemen. Lenders is bereid om grotere risico's voor hogere rentevoeten te nemen. Afhankelijk van het tarief, zult u waarschijnlijk van het betalen van een weinig meer geld elke maand voor uw hypotheekbetaling eerder dan om uw storting te verliezen beter zijn.
- Zoek onmiddellijk andere hypotheekgeldschieters. Lenders heeft een massa hypotheekprogramma's, en misschien zal één hiervan aan uw behoeften voldoen.
- Hebt u om het even welke vrienden of verwanten die gewillig of mede-teken op de lening met u zullen zijn of minstens waarborgbetaling op uw lening zou moeten u in gebrek zijn?
- Tot slot raadpleeg uw procureur. Er kunnen sommige technische glitches in het verkoopcontract zijn dat u het recht zou geven te beweren dat het contract ongeldig is en dat u een terugkeer van uw storting zou moeten krijgen.
U moet deze twee onvoorziene uitgaven in uw verkoopcontract altijd omvatten, of u kunt met een ernstig verlies van geld worden geconfronteerd. | 
