Low-income Huizen werden gebroken omhoog door Andere Who van Kopers wegknipten hen voor een Winst Het Bureau van de Huisvesting heeft Miami-Dade niet geprobeerd om hen tegen te houden
RISMEDIA, 28 Juli, 2006- (MCT) - in een provincie van Florida door één van het meest dramatische betaalbare die tekort aan woningen in de natie wordt gegrepen, hebben de ontwikkelaars met overheidsland en geld worden toevertrouwd om huizen voor de armen te bouwen in plaats daarvan aan vastgoedinvesteerders, rijke kopers of families verkocht die snelle winsten die draaiden.
Jesse Jones pocketed $21.000 nadat hij zijn nieuwe met drie slaapkamers in minder dan twee maanden aan een mens verkocht van de Provincie Broward die twee andere huizen bezit.
Fredricka Trapp en haar zoon Clifton nog beter: Zij maakten $175.000 in 14 maanden die negen die huizen verkopen voor de armen in de Stad van Florida worden gebouwd.
Bovengenoemde Clifton Trapp: „Ik fundamenteel spreidde enkel het woord uit. Het is niet als het was een moordenaarsovereenkomst of om het even wat.“
Tot dusver, heeft het Bureau van de Huisvesting Miami-Dade niet geprobeerd om hen tegen te houden.
„Het wegknippen“ van huizen voor de armen is onder een koord van problemen die een innovatief die programma bederven door provinciecommissarissen vijf jaar wordt gelanceerd geleden het nieuwe leven aan lege die partijen te brengen over Provincie Miami-Dade worden verspreid.
Het idee scheen deceptively eenvoudig: gevend het land van de ontwikkelaarsoverheid en, in sommige gevallen, bouwleningen in ruil voor huizen die de slechte families zich konden veroorloven.
Sinds 2001, beloofden de ontwikkelaars om meer dan 580 huizen te bouwen. Maar slechts 190 huizen -- één derde van wat werd beloofd -- zijn geleverd. En niet zijn alle huizen verkocht aan behoeftige families.
Kenia Tookes snagged enkel een huis aan een verminderde prijs van $180.000. Voor het verkoopcontract, door Miami wordt verkregen kondig aan, verklaarde Tookes zich een first-time koper, een vereiste van het programma dat -- alhoewel zij minstens twee andere huizen bezit.
„Zij bedroog me,“ bovengenoemde ontwikkelaar Elena Diaz DE Villegas, die zei zij tot na de verkoop realiseerde niet dat Tookes andere huizen bezit.
De reactie van Tookes op Miami kondigt aan: „Bespreking aan mijn advocaat.“
Jarenlang, overzag het Bureau van de Huisvesting niet alleen het wegknippen van eigenschappen, maar ook stond wijdverspreide vertragingen en rode band toe om het programma te overvallen.
Betaalden de werkende armen van Miami een stijve prijs, uitsloten op een tijdstip waarop de het huisprijzen van de provincie op enkele hoogste niveaus in de natie stegen. Tezelfdertijd waren andere essentiële de bouw van het Bureau van de Huisvesting projecten ontspoord door insiderovereenkomsten en chronisch wanbeheer.
Gebrand door de analyses: De Portier van Ozie, die verscheidene jaren geleden de begonnen jacht voor een huis in het programma maar door wachtlijsten en ontwikkelaars werd geblokkeerd die nooit bouwden wat zij beloofden.
Toen zij haar onderzoek begon, verkochten de huizen voor net onder $100.000, de maximumprijs toegestaan door het Bureau van de Huisvesting. Nu is GLB opgeheven aan $225.000 -- en de Portier is niet meer zeker zij zich een huis kan veroorloven.
„Alles is,“ bovengenoemde Portier uitgegaan, die erin slaagde om $5.000 voor een aanbetaling op het salaris van een cafetariakok te besparen terwijl het leven in sociale woningbouw in de afgelopen 16 jaar.
„Alle wil ik doen ben krijg in een huis. Ik wil een groene werf. Ik heb nooit dat.“ voordien gehad Genoemd geworden infill huisvesting, heeft het het landprogramma van Miami-Dade nationale erkenning getrokken, met toekenning geëerdi en door politici geprijst. Maar het gevonden onderzoek van Miami Herald's:
--Niet heeft eens het Bureau van de Huisvesting in beslag nam een partij van inelastische ontwikkelaars, alhoewel dozens partijen nog leeg zijn en het land verondersteld om terug naar de provincie in 12 maanden is terug te keren als de bouw niet aan de gang is.
--De inspecteurs van de provincie hebben de laatste jaren meer dan $65.000 in boetes tegen ontwikkelaars voor alles van het onwettige dumpen aan nagemaakt partijonderhoud aan het er niet in slagen om van industrieafval te vervoeren geheven. Nog, kwam het Bureau van de Huisvesting niet door voor bouw tussenbeide te duwen.
--Het bureau van de Huisvesting verspreidde nooit land maar hinderde ervoor te zorgen de ontwikkelaars op het konden voortbouwen. Toen zelfs goed-intentioned klaagden de ontwikkelaars zij geen bouw wegens bureaucratische formaliteiten konden beginnen -- alles van oude pandrechten aan het in zones onderver*delen van problemen -- het bureau negeerde hen grotendeels.
--Ondertussen, haalde het Bureau van de Huisvesting van het enig-het meest-belangrijke doel van het programma op -- het helpen van de armen -- door om er niet in te slagen ervoor te zorgen dat de nieuwe huizen aan low-income kopers werden verkocht.
In plaats daarvan, verlieten de ambtenaren de onoplettendheid aan ontwikkelaars, die zich om sneller bevonden te profiteren door aan kopers met gemakkelijke toegang tot contant geld te verkopen.
„Onaanvaardbaar,“ de bovengenoemde Kerrie van Cynthia, hogere adviseur aan de Manager George Burgess van de Provincie. „Het is een misbruikte situatie en het is duidelijk één dat de provincie controle over moet nemen. Er was een gebrek aan controle op het deel van het Bureau van de Huisvesting en dat gebrek aan onoplettendheid kostte ons duidelijk.“
In minstens 14 gevallen, kondigt Miami gevonden die aan, werden de huizen voor de armen worden gebouwd verkocht aan vastgoedinvesteerders, kopers die meer dan één bezit of families bezaten dat de huizen voor een snelle winst wegknipten.
De regels van het Bureau van de huisvesting bepalen dat de kopers low-income, first-time huiseigenaren moeten zijn. De richtlijnen verklaren ook de huizen moeten aan een betaalbare prijs worden verkocht en die manier 10 jaar blijven betekenen, die dat als een koper daarvóór aan iemand wie niet gekwalificeerd is verkoopt, het Bureau van de Huisvesting het bezit kan potentieel terugnemen.
Maar het Bureau van de Huisvesting nooit wordt gehinderd werd om zijn richtlijnen te verzekeren afgedwongen, noch plaatste het regelmatig beperkingen in akten alvorens de ontwikkelaars controle van het land dat namen.
In 2002, ontving de voor-winstOntwikkeling In heel de stad een $1 miljoen lening van het Bureau van de Huisvesting om 70 infill huizen te bouwen. Maar verkochte minstens 10 In heel de stad aan vastgoedinvesteerders.
Men was Clifton Trapp en zijn moeder Fredricka, die negen van de huizen kochten en hen aan vijf andere investeerders in de loop van 14 maanden verkochten, die een winst van $175.000 verdienen. Gecombineerd, het vijf investeerders eigen die bezit bij meer dan $2 miljoen wordt getaxeerd.
„Wij kenden om het even wat over het niet die low-income,“ bovengenoemde Clifton Trapp, van Provincie Broward zijn, die 10 huizen bezit.
In heel de stad verdedigt de verkoop, zeggend huizen werden verkocht aan ongeschikte kopers omdat het reeds de $1 miljoen lening aan het Bureau van de Huisvesting had terugbetaald.
„Wij waren uit van onder de vereisten,“ bovengenoemd Diaz DE Villegas.
Maar de verslagen tonen enkele huizen weken of zelfs maanden werden verkocht alvorens de lening werd betaald. Één van beide manier, het Huisvesten de ambtenaren van het Bureau zegt, In heel de stad ondertekende een contract die in die 2002 de „eenheden beloven in het kader van deze overeenkomst worden goedgekeurd moet door laagste punt aan gematigd-inkomensfamilies bezet=worden=.“ In heel de stad kreeg de lening over andere ontwikkelaars in een concurrerend proces.
Diaz DE Villegas zei In heel de stad dozens betaalbare huizen in Miami-Dade heeft gebouwd. „Dit was slechts één van mijn gevallen,“ zij zei. „Het is bloed, zweet en scheuren bouwend betaalbare huisvesting. Ik ben altijd zeer zorgvuldig over het verkopen aan betaalbaar-huisvest mensen.“ geweest
Maar de verslagen tonen In heel de stad enkel een ander huis in het infill programma aan Tookes verkocht, die minstens twee andere huizen bezit.
Tookes werd niet verteld het huis voor de armen, debatteerde haar procureur, Dacia Riley werd gebouwd. „Het schijnt aan me dat misschien de controles en de saldi niet in dit geval werden gemaakt, en nu men heeft bepaald dat zij geen first-time huiskoper was, gaan de mensen op het offensief,“ bovengenoemde Riley.
Maar Tookes ondertekende een verkoopcontract die zij een first-time koper was eisen.
Bovengenoemde Riley: „1/8fine print3/8 is zo klein.“
In sommige gevallen verkochten de ontwikkelaars ongewild aan kopers die van het programma profiteerden: De jeugd in het Centrum van de Actie, Miami zonder winstbejag, verkocht een huis $140.000 aan Jesse en Lukesha Jones in Januari. Het paar knipte het weg later weken.
Provincie ingezetene Julio Cortez van Broward nam hun hypotheek over en betaalde Joneses $21.000 na het inhuren van een schatter om tot de de marktwaarde van het huis toegang te hebben.
De jeugd in Uitvoerende Directeur Linda Stevenson van de Actie zei zij geen idee had de koper het huis bij een winst ging opnieuw verkopen.
„Als u wist wat wij door dat huis gingen bouwen, enkel om het aan hen voor $140.000 te verkopen,“ zij zei. „Dit maakt me boos. Wij hebben eerlijke mensen die huizen.“ nodig hebben
In 2005, verkochten de Persoonlijke Ontwikkelaars van het Paradijs een huis aan Deney en Katherine Navarro voor $153.900. Het paar kwalificeerde als laag inkomen en ontving zelfs een tweede hypotheek van het Bureau van de Huisvesting Zeven die maanden nadat zij het huis kochten, Navarros voor $207.000 wordt verkocht -- het oogsten van een winst $53.100.
De nieuw eigenaren, Roger Perez en Maria Hernandez, verdienen minder dan $30.000 tussen hen en gezegd waren zij onbewust het huis waren weggeknipt en de prijs gewandeld door 35 percenten.
„Het krijgt het frustreren wanneer u het voor betaalbare huisvesting doet en dit gebeurt,“ bovengenoemd Persoonlijk Paradijs President Octavio Castellanos toen hij werd ingelicht over de verkoop door Miami aankondigt.
De kerrie, met het bureau van de provinciemanager, wil het Bureau van de Huisvesting beter spoor van de verkoop door te vereisen sluitend verklaringen, exemplaren van contracten en bewijs van inkomen voor alle kopers houden. Zij verplaatste uit onlangs het infill programma van onder het Bureau van de Huisvesting naar het Beleid van de Diensten van de provincie Algemene.
„Wij moeten dit wegknippen,“ zij zei. Het „programma verloor zijn manier.“
Andere problemen onderbraken het programma: Het bureau van de Huisvesting gaf vrij land aan groepen zonder spoorverslag of de bouw deskundigheid. Miami kondigt gevonden meer dan 20 nonprofits en andere groepen betrokken bij het programma aan dat nooit één enkel huis veroorzaakte.
Maar er waren problemen zelfs met ervaren ontwikkelaars.
De provincieopstelling werd een infill huisvestingscommissie om ontwikkelaars te verzekeren partijen geschikt gegeven om te bouwen. Maar die de commissie, door het Bureau van de Huisvesting toezicht wordt op, ging regelmatig langs partijen over met belasting liens en andere problemen worden gezadeld gehouden dat.
De ambtenaren van de huisvesting geven toe dat ongeveer 70 percent van de partijen niet „schoon of klaar“ voor de bouw was. Maar de commissie keurde hoe dan ook hen goed. Sommige partijen waren te klein voor een ééngezinshuis en vergden het in zones onderver*delen vrijstellingen, die maanden kunnen vergen. Anderen moesten in water en rioollijnen onttrekken.
De partijen kwamen ook met dure pandrechten uit oude schendingen, zoals het onwettige dumpen, dat geërftew ontwikkelaars toen zij controle van het land namen.
Dat veroorzaakte problemen omdat de ontwikkelaars geen banken kunnen ertoe brengen om leningen of de provincie aan de kwestiebouw vergunningen goed te keuren tot de pandrechten zijn gegaan -- een winkelhaak die alles behalve haltbouw kan.
De bouw van voor-winstFortex werd gedwongen om $80.000 in pandrechten te betalen alvorens de provincie de bouw vergunningen zou goedkeuren, die de winsten van het bedrijf op huizen afvoeren die reeds goedkoop werden gebouwd.
„Het is enkel al dit bestaande bureaucratische formaliteiten die daar voor altijd dat zijn moeilijk zijn geweest te vechten,“ bovengenoemde Jose Perez DE Corcho, een civiel-ingenieur met Bouw Fortex.
Tot slot overreedde het Bureau van de Huisvesting vorig jaar de provincie om zijn beleid te veranderen en liens vooruit bouw op te schorten.
Het programma blijft in stroom, maar de provincieambtenaren zeggen zij proberen om manieren te vinden om bouw te versnellen.
Op het stil straat enkel oosten van 95 Tusen staten, heeft de oude lokale ontwikkelaar Jerry Flick geprobeerd om 1.200 vierkant-voet met drie slaapkamers te bouwen.
Hij kreeg de partij vier jaar geleden maar kon niet op het wegens treuzelende pandrechten van de stad voortbouwen die van Miami, het project vertragen tegen een jaar.
Dan ontdekte hij ontoereikende rioollijnen.
Flick bestede $6.500 verwijderend een gevallen die boom Banyan door Orkaan Wilma vorige herfst ten val wordt gebracht. Om de twee maanden, besteedt hij het ontruimen $200 puin dat op de partij wordt gedumpt; soms is hij te recent en met een boete gemept.
Globaal, Flick heeft besteed meer dan $20.000 aan procureurs, prijzen, het toelaten en uitgaven -- zonder de kosten om het huis te bouwen.
Het infill programma zou, zei hij, beter moeten gepland te zijn alvorens het land werd verdeeld.
„ik denk er sommige mensen zijn die enkel zo gefrustreerd zij weten geen wat worden om de partij te doen en te laten daar zitten,“ gezegd Flick, die definitief bouw op het huis is begonnen.
„Wij hebben daar een bos van dode partijen. Het wordt gekwetst iedereen.“ |
