Hoeveel Benaderingen van de Waardevaststelling zijn genoeg? Door Kenneth J. Jones, CTA, SCGREA Directeur, Belangrijkste Instructeur van het Instituut van de Technologieën van het Vastgoed Aangezien ik rond de Verenigde Staten zwerf, zowel letterlijk, door het geven van seminaries als schatting te ondernemen en taken te raadplegen, en figuratively, meestal door mijn werk op het gebied van schattingsoverzicht, ben ik voortdurend verbaasd bij verklaringen die door schatters in hun te steunen pogingen worden afgelegd/verdedig hun gebruik van veelvoudige (gewoonlijk alle 3) zogenaamde waardevaststellingsbenaderingen in schattingstaken waarin de Waarde van de Markt, zoals die in USPAP wordt bepaald, het doel van de taak is. Wanneer in dergelijke besprekingen, zal ik altijd onderzoeken in verband met waarom zij of de 2 of alle 3 zogenaamde waardevaststellingsbenaderingen gebruikten. Ik hoop om het enige antwoord te horen dat ethisch is en economisch gesteund, wat is, „ik onderzocht de markt en vond dat er geen duidelijke aanwijzing voor om het even welke 1 van deze benaderingen over een andere was, en ook vond dat de typische marktdeelnemer eigenlijk allebei/elk van deze benaderingen in het formuleren van hun waardevaststellingsbesluit.“ gebruikt Nochtans, in plaats van het horen van zulk een het correcte redeneren, vind ik dat de schatters bijna onveranderlijk met de volgende verklaring antwoorden, „hoewel, ik alle 3 benaderingen ontwikkelde, vond ik dat slechts de (lege) benadering toepasselijk was, en dat is wat ik op.“ vertrouwde. Deze verklaring zet me ertoe aan altijd om, „goed te vragen, als slechts de (lege) benadering toepasselijk was, waarom u ontwikkelde en de andere benadering bij allen?“ omvatte. Hun reactie is vrijwel universeel: „Dat is de manier de cliënt me het wilde doen.“ Goed, om een verscheidenheid van economisch en ethisch correcte redenen, de schatters die waardevaststellingsbenaderingen blijven ontwikkelen die niet relevant voor het bezit die zijn zullen waarschijnlijk vinden blootstellend aan ernstige kwesties van bekwaamheid en ethische correctheid, zowel worden geschat van welke waarschijnlijk zullen sommige eerder ongunstige wettelijke en financiële gevolgen omvatten. Laat me beginnen door te verklaren dat er 2 algemeen onderliggend gebouw is waarop dit artikel gebaseerd is: 1. De waardevaststellingstaken in dit artikel worden behandelen alleen verzoeken om ramingen van de Waarde van de Markt, zoals die in USPAP worden bepaald besproken die, en 2. De besproken waardevaststellingstaken behandelen vastgoed dat met bestaande gebouwen beter is. NOTA: De waardevaststelling van leeg land is specifiek uitgesloten van bespreking in dit artikel toe te schrijven aan de variërende en verschillende methodes van landwaardevaststelling van methodes van waardevaststelling voor bestaande de bouwverbeteringen. Binnen deze parameters, zouden wij bepaalde feiten over de rol en de verantwoordelijkheden van een schatter moeten erkennen wanneer bezet om een de schattingstaak van de Waarde van de Markt te ondernemen. Ik ben zeker dat wij allen dat, onder het scenario van de Waarde van de Markt, de schatter wordt gevraagd om de cliënt van een conclusie van de geschatte waarde te voorzien, of een waaier van waarden het ermee eens zijn geweest die nauwkeurig dat waarde of gamma vertegenwoordigt die de „waarschijnlijkste“ waarde waarvoor het onderwerp zou verkopen, binnen en aanhangend alle parameters in de definitie USPAP van de Waarde van de Markt zijn. Bij het analyseren van dit scenario een beetje meer diep, geloof ik dat wij ook met de redelijke conclusie dat, opdat een schatter aan een nauwkeurige raming komt die zou vertegenwoordigen wat die typische koper en verkoper met zoals zijnd de waarde van een specifiek bezit zouden goedkeuren zouden overeengekomen worden, moet de schatter a) aanwendt de zelfde waardevaststellingstechniek, en B) ontwikkelt it/them op dezelfde manier als de typische koper en de verkoper van dat specifieke bezit; de reden die dat, het gebruik van een andere techniek of, ontwikkelt de aangewezen die techniek, maar op een manier verschillend van de manier algemeen zijn door de typische marktdeelnemers wordt gebruikt, zou waarschijnlijk in een vervorming van de definitieve waarderaming, dus resulteren, er niet in slagend die het antwoord aanvankelijk te geven van de schatter wordt gevraagd. Zo, welke benadering zou de schatter moeten gebruiken? Tijdens komst aan een antwoord aan die vraag zouden wij de stappen van de bekwame schatter tijdens het proces eerst moeten volgen om de schattingstaak te ondernemen. In wat de normale cursus zou moeten zijn van het onderzoeken van een gebied van de onderwerpenmarkt, is de belangrijkste reeks te verkrijgen feiten 1) de waarneming momenteel van de staat van economische voorwaarden en in de redelijk nabije toekomst, 2) de huidige en voorzien invloed op lokale onroerend goedwaarden van dat/die economische invloed, en 3) de specifieke het meest meestal ontwikkelde waardevaststellingsmethode en vertrouwde op door de meerderheid van lokale marktdeelnemers in het besluiten van de waarde die zij vinden voor dat specifieke bezitstype op dat marktgebied eerlijk en redelijk is. om deze informatie na te gaan moet een schatter persoonlijk zo vele actieve marktdeelnemers (kopers, verkopers, eigenaren, huurders, managers, en makelaars) identificeren en interviewen zoals mogelijk voor het specifieke type van bezit die worden geschat; ideaal gezien, zal de schatter een meerderheid van die marktdeelnemers interviewen. Het is belangrijk om op te merken dat, om actieve deelnemers van een verschillend marktgebied te interviewen of zij te interviewen die actieve deelnemers op het gebied van de onderwerpenmarkt voor een verschillend type van bezit dan het onderwerp zijn, waarschijnlijk in een vervormde, onnauwkeurige waardevaststellingsconclusie voor het onderworpen bezit zal resulteren. Om de geldigheid van deze verklaring aan te tonen, maken een analyse van een redelijk gemeenschappelijk voorkomen; de schatting van een pakhuis/een distributiegebouw dat, omwille van het dit voorbeeld, wij zullen zeggen is oude 150.000 van 5 jaar SF het schuine stand-omhooggaande metselwerk die hebbend een duidelijke spanwijdte van 30 voet, een vlak dak, 10 vloer-hoogten laadklepdeuren, een 2.400 SF bureaugebied, in goede voorwaarde is en met goede nabijheid aan de belangrijke routes van het wegvervoer tussen 2 belangrijke noordoostelijke markten goed gevestigd bouwen. Verder, groeide dit marktgebied, waarin er 20 gebouwen fysisch gelijkend op het onderwerp zijn, aan een snel tarief tot ongeveer 2 jaar geleden. Het is nog enigszins actief, met de zeldzame verwezenlijking van nieuwe gebouwen, en met verkoop die aan het tarief van ongeveer 1 per jaar voorkomen. Aangezien wij zouden moeten, zullen wij een dichter onderzoek van het de marktgebied van het onderwerp door om de eigenaar en de bewoner van de elke bouw maken te proberen te interviewen die het feit onthult dat, van de 20 gebouwen, 14 door de eigenaar bewoond zijn, zijn 5 bezette huurder en 1 is leeg, heeft voortgebouwd op specificatie (ulation). Tijdens onze gesprekken vinden wij dat, van de 14 eigenaar-bewoners, 9 gebouwen kochten die bestaande nieuwe die gebouwen op specificatie worden voortgebouwd waren die leeg en beschikbaar waren. Van de resterende 5 eigenaar-bewoners, 3 gekochte bestaande gebouwen van vroegere eigenaar-bewoners, was 1 een huurder in de zijn bouw die het van de bank in bezit van de titel kocht, en laatste had zijn de bouw bouwen-aan-kostuum door een lokale ontwikkelaar door de inspanningen van een makelaar. Tijdens onze gesprekken werden wij verteld dat elke koper zijn aankoopprijs op de verkoopprijzen baseerde andere gebouwen waarvoor hadden verkocht; een paar eigenaren becommentari?ërden dat het, „vrij veel als het kopen van een huis.“ was. Toen wij hen vroegen als zij overwogen ooit hoeveel huur zij van het gebouw konden krijgen, waren zij allen het ermee eens dat zij het geen gedachte hadden gegeven omdat zij niet in de zaken van het kopen van vastgoed voor het produceren van huurinkomen, eerder waren, zij slechts geinteresseerd waren in het gebruik van het gebouw voor het huisvesten van hun specifieke onderneming. Proberend alle hoeken, vroegen wij of overwogen zij ooit de kosten om een nieuw gebouw te bouwen; kopend de partij en inhurend onderaannemers om het gebouw te construeren. Aan een mens, na het hebben van een goed binnenpretje, zei elk dat zij niet het eerste ding over het construeren van een gebouw kenden, hadden niet de tijd aan „dwaas rond“ met zulk een onderneming, en zouden weten niet of kregen zij een betere of slechtere overeenkomst. Hoewel hij toegaf dat hij aan een ontwikkelaar over het construeren van een nieuw gebouw sprak, volgde hij door te verklaren snel dat, aangezien er vrijwel geen fysiek noch financieel voordeel zou geweest zijn, hij besliste de bestaande bouw te kopen. Tijdens het interviewen van de 5 huurders in de 5 gehuurde gebouwen, vonden wij dat er 2 verschillende collectieve eigenaren van deze 5 gebouwen waren. Tijdens de gesprekken met deze 2 collectieve eigenaren, vonden wij dat elk landontwikkelaars en bouwondernemers die die hun gebouwen voor het enige doel hadden gebouwd om hen te houden als investering en huurinkomen te verkrijgen, geen bedoeling om de om het even welke bouw binnen de volgende 10-15 jaar hebben te verkopen was. Ons gesprek met deze ontwikkelaars onthulde ook dat één van hen de eigenaar van het momenteel lege gebouw was. Wanneer gevraagd in verband met hun bedoelingen voor die bouw, verklaarde de eigenaar dat zijn originele bedoeling deze bouw was te huren aangezien hij anderen deed hij op dit marktgebied bezit. Hij verklaarde ook dat, aangezien het gebouw zich bijna 2 jaar met weinig of geen hoop voor het verkrijgen van een huurder leeg heeft bevonden, hij nu zijn die strategie wordt veranderd en het gebouw aan een eigenaar-bewoner, een besluit zal willen verkopen op zijn analyse van de huidige tendens van verkoop op dit marktgebied zoals wordt gebaseerd zijnd de enige manier die bouw met succes om op de markt te brengen. De eigenaar verklaarde ook dat hij zijn die verkoopprijs formuleren zal op de verkoopprijzen wordt gebaseerd van gelijkaardige gebouwen die onlangs in het directe marktgebied werden verkocht. Bij het overleggen met de makelaars die zijn het geweten om actief te zijn in op de markt brengend dit type van bezit in dit markt gebied, evenals het interviewen van de daadwerkelijke kopers, de eigenaren, en de verkopers van het zelfde type van de bouw zoals het onderwerp, wij inzicht in het denken aan de lokale marktdeelnemers hebben bereikt en geconstateerd dat allen waardevolle informatie in verband met de waardevaststellingsmethodes verstrekten die zij hebben gebruikt om de waarde van dit type van bezit op dit marktgebied te schatten, die ertoe brengen ons om redelijk te besluiten: 1. 70% van alle gebouwen van dit type zijn door de eigenaar bewoond. 2. De benadering van Kosten is een onbelangrijke methodologie. 3. Er is vrijwel geen stroom noch redelijk voorzien waarschijnlijkheid van het verkrijgen van huurders voor gebouwen van dit type op dit gebied, dus, is er geen relevantie voor ontwikkeling van de Benadering van de Kapitalisatie van het Inkomen. 4. De huidige staat van de marktactiviteit voor dit type van het inbouwen van dit marktgebied is, en die voorzien te blijven hoofdzakelijk naar door de eigenaar bewoonde gebouwen nu wordt geleid, dicterend het gebruik van de Benadering van de Vergelijking van de Verkoop. Daarom nu wij marktrichting hebben verkregen om de vraag te beantwoorden van welke waardevaststelling de methode in komst aan een raming van de waarde zou moeten worden gebruikt die redelijk de prijs zou vertegenwoordigen die waarschijnlijk zou betaald worden voor het onderworpen bezit, schijnt het duidelijk dat, om het even welke methode buiten de Benadering van de Vergelijking van de Verkoop gebruiken niet voor de acties van de typische marktdeelnemers op dit marktgebied, daarom, zou resulteren in representatief zou zijn: 1. Een waarderaming die zou vertegenwoordigen wat niet de typische marktdeelnemer om de waarde van het onderwerp zou besluiten te zijn, EN 2. Een misleidende conclusie, die een immorele handeling volgens de Voorziening/het Gedrag van de Ethiek USPAP is, die als resultaat van de nalaten zouden voorgekomen zijn om aan Regel 1-1 van Normen USPAP (a), (b) & (c), evenals het nalaten te voldoen om aan Regel 2-1 van Normen USPAP (a) te voldoen. Verder, naast het zijn onbelangrijk om een andere benadering te ontwikkelen, dit zou doen waarschijnlijk zowel verwarrend evenals misleidend aan de lezer en/of de gebruiker van het rapport zijn. En, terwijl deze les ons heeft getoond hoe, in echt, iets die wij aan zouden kunnen denken zoals eigenlijk wordt waargenomen als onschadelijke „traditionele“ het werkgewoonte heeft aanzienlijke gevolgen voorbij wat wij zouden kunnen realiseren. Het volgende is een echt voorbeeld van hoe „onschadelijk“, en al te gemeenschappelijk, misbruik van een zogenaamde waardevaststellingsmethodologie eigenlijk een significante negatieve invloed op één schatter had. In een echte procesgebeurtenis, werd een schatter, die een schatting van een losgemaakte 1 familiewoning voor een geldschieter in een verkooptransactie maakte, genoemd een Gedaagde in een proces door een koper die beweerde dat de schatter hem (opzettelijk de koper) in het denken misleidt die het huis wezenlijk meer dan zijn daadwerkelijke waarde waard was die hem ertoe bewoog om het huis te kopen op een tijdstip waarop hij (de koper) wist dat hij op financieel risico zou kunnen plaatsen toe te schrijven aan een mogelijke negatieve verandering in zijn inkomen. Nochtans, was de geëiste, koper, dat, gebaseerd op het „het misleiden“ van de schatter schattingsrapport, specifiek de raming van de schatter van de waarde van het huis zoals die door de Benadering van Kosten wordt vermeld, de koper overtuigd geweest dat de aankoop van het huis een veilige onderneming was aangezien, gebaseerd op de aanwijzing van de Benadering van de Kosten van de schatter, de koper overtuigd was hij het huis voor meer dan kon verkopen hij betaalde. De koper beweerde dat hij beschadigd was toen het dat, binnen 1 jaar, hij niet het huis voor het zelfde betaalde bedrag kon verkopen bleek, veel minder het hogere die bedrag in de sectie van de Benadering van Kosten van het rapport van de schatter wordt vermeld. Dit resulteerde uiteindelijk in verhindering, veroorzakend de koper het verlies die van zijn gelijkheidsinvestering, zijn krediet beschadigen, en hem streng emotioneel kwaad veroorzaken. Tijdens een pre-trial procedure, probeerde de advocaat van de schatter om het verworpen kostuum te hebben het aanhalen van een gebrek aan verdienste en het wijzen op aan het Hof dat: 1. De schatter wist dat de Benadering van Kosten voor het bezitstype op dat marktgebied ongepast was, 2. Verklaard in het rapport dat het een ongepaste methode voor dat type van bezit op dat marktgebied, was en 3. Ook verklaard in het rapport dat hij (de schatter) niet op de aanwijzing van de Benadering van Kosten in het bereiken van zijn waarderaming vertrouwde die alleen op de aanwijzing van de Benadering van de Vergelijking van de Verkoop werd gebaseerd. In zijn reactie, besloot het Hof dat, de schatter, die het gebruik van de Benadering van Kosten kennen ongepast voor dit type van bezit in het marktgebied was, geen redelijke verklaring voor zijn opneming in het rapport van de schatter kon vinden buiten voor het specifieke doel om de lezer en de gebruiker van het rapport in het denken te misleiden dat de waarde van het huis wezenlijk hoger kan geweest zijn dan zijn daadwerkelijke waarde. Het Hof rechtvaardigde verder zijn conclusie door te zeggen dat, als de schatter niet van plan was de lezer en de gebruiker van het rapport te misleiden, hij zulk een misleidende aanwijzing niet zou omvat hebben. De te leren les is, zijn er welomlijnde en ernstige gevolgen die (en) uit de acties en de woorden van een deskundige, zoals een schatter kunnen voortvloeien. Het bericht: Een schatter moet op een eerbare, verantwoordelijke manier handelen. Welke schatters verondersteld om zijn te doen zijn kwantificeren, in monetaire termen, menselijke activiteit aangezien het op hun acties in vastgoedmarkten betrekking heeft. Het volgt logisch gezien dat, als een schatter 1) er niet in slaagt om dat marktgebied voldoende te onderzoeken, 2) er niet in slagen om de marktdeelnemers te identificeren, en die marktdeelnemers voor a die) te interviewen en hun waarnemingen van waarde en invloeden op het voor een specifiek bezitstype verkrijgen begrijpen, evenals B) begrijpend de methodes die zij gebruiken om de waarde van een specifiek bezitstype te bepalen, de SCHATTER is ER NIET IN GESLAAGD om zijn/haar morele, ethische, en wettelijke verantwoordelijkheden na te leven. Het nalaten om de activiteit van die mensen na te streven die de makers van de marktactiviteit op een bepaald gebied voor een specifiek type van bezit zijn is incompetent. |
