Het systeem van de Verhindering van het Miljoen dollar - Deel 15 16-8
Hoofdstuk Zeventien
GEPAST OP VERKOOP
Wanneer kan het kopende verhinderingsbezit het aan uw te houden voordeel zijn
om het even welke bestaande hypotheken die zonder het kwalificeren kunnen worden verondersteld. Nochtans,
de waarheid is u waarschijnlijk zal vinden geen één als geldschieters tegengehouden voortkomend hen velen
jaren geleden. Als u één vindt zal het op zijn plaats zo vele jaren geweest zijn die
de huis eigenaar zou een reusachtige hoeveelheid gelijkheid moeten hebben.
De verontruste eigenaren, in de meeste gevallen, hebben om het even welke gelijkheid in hun uitgeput
bezit door tweede of derde leningen te herfinancieren of te nemen. Als u vindt
assumable met een grote gelijkheid wenst de huiseigenaar u niet werkelijk omdat
hij kan tegen die gelijkheid lenen. Als u vindt waar de eigenaar aan wil
verkoop u zal moeten of met heel wat contant geld op de proppen komen of een creatieve overeenkomst doen waar
u betaalt hem voor zijn gelijkheid over een periode van jaren.
Alle die bijna hypotheken door conventionele geldschieters over laatste worden geplaatst
de decennia bevatten zeer sterke gepast op verkoopclausules. Deze clausule staat de geldschieter toe
om volledige betaling van de lening te vragen als het bezit wordt verkocht. In sommige gevallen de koper
kan worden toegestaan om de lening over te nemen na het indienen van een aanvraag en het samenkomen
crediteer kwalificaties en formeel het veronderstellen van de lening. Op dat ogenblik kan de geldschieter
pas de rentevoet en andere aspecten van de lening aan als het in de geldschieter zou zijn
beste rente dit te doen. U zult zelden, indien ooit, een conventionele lening veronderstellen.
De agressieve investeerders kopen vaak het bezit „onderwerp aan“ de hypotheek.
Dat is gemiddeld u op zijn plaats zou kopen en zou verlaten de hypotheek. Dan u
zou de betalingenstroom (plus, uitbetaling alle verhinderingskosten) brengen en zou houden
hen huidig met maandelijkse betalingen. U hoopt de geldschieter tevreden zal zijn
om het genezen gebrek te hebben en betalingen op tijd te worden en niet om worden geneigd aan
onderzoek verder.
17-1
Begrijp dat als er gepast op verkoopclausule (vervreemdingsclausule) in zijn
hypotheek de geldschieter kan eisen dat u de lening betaalt als zij van een titel leren
overdracht. Als u niet te zijner tijd betaalt kunnen zij met een verhinderingsactie beginnen
tegen u. Als uw oorspronkelijk plan enkel het bezit moest longenough houden om te verkopen
het u kan bereid zijn om een vraag naar volledige betaling te riskeren. De geldschieter vraagt zelden.
Bekijk het deze manier. U koopt het bezit tijdens de pre-verhinderingsperiode.
U brengt de leningsstroom. Dat houdt de verhindering tegen. U begint met uw situatie-omhooggaand en
zoek naar een koper. De geldschieter ontdekt dat u het bezit hebt gekocht en
schrijft u een brief eisend u de lening betaalt. U blokkeert hen en haast
met uw plan.
Als u correct de kansen hebt gepland bent u zult hebben de verkochte plaats
alvorens de geldschieter om het even welke actie voert. Tegen die tijd zou u aan zeer dicht moeten zijn
sluitende borg. Dan zal de geldschieter worden betaald en u zult uw winst krijgen.
In waarheid ontdekt de geldschieter zelden nieuw iemand maakt
betalingen, of als zij erkennen zij niet de verandering. Syndicated echt
de landgoed kroniekschrijver Robert Bruss heeft in zijn wekelijkse kolom dat hij regelmatig geschreven
koopt investeringshuizen „onderwerp aan“ de bestaande financiering.
Er is ook een techniek u kunt ongeveer horen waar u de verkoper hebt
breng titel in een vertrouwen over en dan neemt u het vertrouwen over. Die heenweg is nr
titel verandering wanneer u koopt. Het vertrouwen is nog de titelhouder en de financieringsverblijven
op zijn plaats. Is dit voor het gerecht getest?
Ja, is deze tactiek voor de agressieve investeerder. Uw alternatief is:
(a.) hebben genoeg van uw eigen contant geld om de geldschieter te betalen;
(b.) hebben een investeerder die het contante geld heeft;
(c.) hebben een lijn van krediet op korte termijn, zodat kunt u het geld voor enkelen lenen
weken terwijl u het huis verkocht krijgt.
Bespreking aan hypotheekmakelaars over leningen op korte termijn. Zij worden genoemd brug
de leningen in huisbouw en zouden u iets voor uw overeenkomsten gelijkaardig kunnen krijgen.
In de meeste gevallen gaat u het bezit voor een snelle winst wegknippen. In uw
aankoop overeenkomst u kunt vereisen dat de niet dichte borg tot u a hebt
klaar koper voor het bezit. Dan kon u een dubbel dicht hebben. Dat is waar
de bezitsoverdrachten aan u van de verkoper voor een moment alvorens u het overbrengt
aan de koper.
17-2
Het zou gemakkelijker zijn de aankoopovereenkomst aan de koper enkel om te verkopen, maar als
de koper zou niet akkoord gaan aan dat u het dubbel kon dicht gebruiken. In één van beide geval
de titeloverdracht is zo snel, vóór het nieuwe die geld van de koper van het bestaan wordt betaald
hypotheek, dat u niet gepast op verkoopclausule zou teweegbrengen.
Wij vermeldden het kopen van het bezit „onderwerp aan“ de bestaande hypotheek. Ben
zorgvuldig hier. Het betekent u het bezit koopt, maar de verkoper heeft nog verantwoordelijkheid
voor de hypotheeklening. Als u geen betalingen verrichtte zou de verkoper worden
verantwoordelijk.
De geldschieter kon verhinderingsactie tegen de verkoper voeren alhoewel
de verkoper geloofde hij uit van onder het bezit was. Als u dit aan een eigenaar doet
dat het gehad onder ogen zien van verhindering en de eigenaar u later vervolgt - om het even welke rechter
waarschijnlijk draai u in hondvlees.
Zorgvuldig ben hoe u eigenaren in nood behandelt. Het is O.K. om a te slaan
voordelig behandel hen, maar verlaat hun beenderen niet blekend in de zon. Als u
, wordt u kwetsbaar aan één of andere toekomstige gerechtelijke stappen die niet mooi zullen zijn.
Hier is iets anders u zich zou moeten herinneren. Als investeerder u nooit
wil persoonlijke aansprakelijkheid op om het even welke schuld hebben. Dat betekent de enige veiligheid voor om het even welk
de vastgoed lening zal het bezit en het alleen bezit zijn. Als u hard valt
tijden en gebrek op de lening de geldschieter het bezit kan nemen, maar hij kan niet komen
na om het even welk van uw andere activa. U plant niet bij het in gebreke blijven, weet ik het. Spel enkel het
brandkast en nooit teken om het even wat waar u persoonlijke aansprakelijkheid hebt als u het kunt helpen.
Hier in Arizona hadden wij een gouverneur die een topvastgoed was
ontwikkelaar alvorens politiek in te gaan. Hij had een persoonlijke waarborg op wat gegeven
multimillion dollarleningen voor een paar zijn projecten. Één van de projecten was a
het Hotel van Ritz Carleton van de pluche.
In de vastgoedneerstorting van de recente jaren '80 die hij op die leningen in gebreke is gebleven.
De gerechtelijke stappen werden gevoerd tegen hem terwijl hij in bureau was en hij werd aangeklaagd
op enkele lasten. Aangezien zij misdrijflasten waren werd hij gedwongen om af te treden
van bureau. Hij werkt nu als chef-kok in een gebiedsrestaurant. Geef nooit persoonlijk
de waarborg tenzij u houdt van aan sauteerde.
De waarheid is de enige tijd u kunt vermijden gevend een persoonlijke waarborg voor
het geld van het investeringsvastgoed is wanneer de verkoper bereid is om achteralles of een gedeelte te dragen
van de financiering.
17-3
Wanneer het behandelen van hypotheekbedrijven en institutionele geldschieters die zij zal
eis gewoonlijk een persoonlijke waarborg of u zult niet het geld krijgen.
Terug in de goede oude dagen bijna waren alle huisleningen assumable, daardoor
makend de aankoop van vastgoed snel en redelijk ongecompliceerd. Nr
meer!
Een leningsveronderstelling is een overeenkomst door een koper om de aansprakelijkheid te veronderstellen en
termijnen van een bestaande die nota door een hypotheek of een akte van vertrouwen wordt beveiligd. Het afhangen
op het type van veronderstelling kan de verkoper of kan niet van toekomst worden bevrijd
aansprakelijkheid.
Het federale Beleid van de Huisvesting (FHA), de leningen van het Beleid (VA) van Veteranen
en de meeste conventionele regelbare tariefhypotheken (ARMS) staan langs veronderstellingen toe
volledig - gekwalificeerde kopers.
„Gepast op verkoop“ is het tegengestelde van „assumable“. Men betekent u moet betalen
van de lening wanneer u verkoopt. De andere termijn betekent u kunt kunnen veronderstellen
de lening als u de zelfde kwalificaties hebt die voor een nieuwe lening worden vereist
oorsprong. Assumability van een lening kan worden geverifi?ërd als u naar „gepast zoekt
op verkoop " clausule of veronderstellingsruiter in een akte van vertrouwen of hypotheek.
Spreek over FHA verzekerde leningen. In een inspanning om gebreken van FHA te bestrijden
de leningen HUD heeft de uitvoerbaarheid van hun gepast op verkoopclausule verhoogd.
Vóór 1 Dec., bevatten de verzekerde leningen van 1986 FHA geen beperkingen op de overdracht
van het bezit. De geldschieter had geen recht de lening gepast te roepen, noch had hij
recht een veronderstellingsprijs aan te rekenen, als u „onderworpen-aan“ de lening moest kopen.
de verkoper kon een winstgevende verklaring enkel eisen (verklaring van het bedrag nog
gepast op de lening) van de geldschieter. De geldschieter moest het binnen 21 leveren
de dagen en konden geen meer dan $50 voor het aanrekenen.
Wij hebben deze leningen „assumable leningen“ geroepen. Dat is niet helemaal correct. U
moest niet formeel de lening veronderstellen. U kon het bezit „onderwerp aan“ kopen
de lening en heeft niets van de geldschieter te vrezen. Maar kijk, gaat u niet aan
vind om het even welk van deze leningen op voordelige overeenkomsten. Als een mirakel gebeurt nu het weet u
de grondbeginselen.
Voor FHA verzekerde leningen die tijdens de periode van 1 Dec., 1986 aan 14 voortkomen Dec.,
1989, moet een koper kwalificeren om de lening te veronderstellen als:
17-4
1. Een door de eigenaar bewoonde woonplaats wordt verkocht binnen de eerste 24 daarna maanden
oorsprong van de lening.
2. Een niet bezette woonplaats wordt verkocht binnen de eerste 24 daarna maanden
oorsprong van de lening.
Eigenaars die in schending van gepast op verkoopclausule verkopen blijven aansprakelijk op de lening
voor een periode van vijf jaar na de verkoop. Na een periode van vijf jaar is de lening
beschouwd als gekruid en de vroegere eigenaar is verlicht van aansprakelijkheid.
Dit zijn prachtige leningen voor de vastgoedinvesteerder, maar zelfs nu zijn zij
weinigen en ver tussen. Het is enkel te gemakkelijk te herfinancieren en de nieuwe leningen zijn niet dat
vriendschappelijk aan investeerders.
FHA verzekerde leningen op of na 12/15/89 op eengezinswoningen zijn voortgekomen die draagt
gepast op verkoopclausule die de verkoop van het beveiligde bezit beperken tot slechts gekwalificeerd
eigenaar-bewoners. De nieuwe eigenaar-bewoner moet een prijs betalen en een krediet overgaan
controle alvorens zij de lening kunnen veronderstellen. De privé investeerders zijn niet verkiesbaar aan
veronderstel.
Nu zal de agressieve investeerder, „ja vragen, die is wat de regel
boeken, maar zeggen zullen zij werkelijk die clausule afdwingen? „
Hebt u ooit één vernomen die worden geroepen? Geen van beiden hebben wij!
Als u over een bezit in gebrek met dit type van lening komt herinner me
dat de geldschieter toestemming van HUD moest krijgen om met de verhindering op te beginnen
huis eigenaar. Nu gaat u het gebrek genezen brengt langs de betalingen
huidig en houdend hen stroom.
Als de geldschieter leert dat u het bezit „onderwerp aan“ hebt gekocht
FHA verzekerde lening hij naar HUD zal terugkeren en om toestemming zal vragen te verhinderen
een lening die huidig is? En, als hij, zal HUD hem om toestaan te verhinderen?
HUD vergt werkelijk een ander leeg huis in hun inventaris? vooral waar
de leningsbetalingen waren huidig!
Er is een lichaam van advies dat zegt voor het ga! Koop het bezit „onderwerp aan“.
Als u zo kiest kon u tot een winstgevende verklaring door de borg opdracht geven.
Dit zet de geldschieter op bericht, maar het verhindert om het even welke eis dat de overdracht was
verborgen of de leningsbedragen zijn onjuist.
17-5
Bovendien - de postleningen van 12/14/89 kunnen minimale interferentie van HUD onder ogen zien, zoals
lang aangezien de lening huidig wordt gehouden en de veronderstellingsprijs wordt betaald.
Sommige „conventionele“ leningen, vooral die kwamen vóór 1980 voort hebben nr of
zeer zwakke gepast op verkoopclausules. Ben zeker om alle hypotheekdocumenten te lezen en
begrijp precies wat de vereisten en de beperkingen zijn. Koop bezit
„onderwerp aan“ om het even welke hypotheken als u niet voorgenomen om hen te betalen.
VA de leningen vóór 3/29/88 zijn voortgekomen kunnen genomen „onderwerp zijn dat aan“ zonder
kwalificatie. VA de leningen kwamen voort nadat die datum slechts formeel kan worden verondersteld
door het kwalificeren, een kredietcontrole over te gaan en een veronderstellingsprijs te betalen. U niet
moet een te kwalificeren veteraan zijn. Kon u de kans om bezit te kopen nemen
„onderwerp aan“ een lening VA? Kon u de leningsstroom dan houden enkel brengen en
de betalingen bijgewerkt zonder de geldschieter die het bezit kennen waren geweest
overgebracht? Misschien?
In om het even welke omstandigheid de actie die de geldschieter dat gewoonlijk waarschuwt
er is een overdracht van eigendom is de verandering in het brandverzekeringbeleid geweest
begunstigde. Wanneer u een bezit koopt en de verzekeringsmaatschappij om vraagt te zetten
uw naam over het beleid de geldschieter zal worden meegedeeld.
Lenders is altijd mede-begunstigden over het beleid en ontvangt bericht van
om het even welke verandering van begunstigde. Of zij om het even wat over het zullen doen is een andere
vraag.
Met veronderstellingen is het belangrijker om zich van om het even welke pandrechten bewust te zijn
het beïnvloeden van het bezit. U wilt geen delinquent unknowingly veronderstellen
bezit of inkomensbelastingen.
Het overnemen van bestaande financiering kan een krachtige strategie zijn. De waarheid is u
zelden leningen zal vinden die kunnen worden verondersteld. Zij waren de basis voor elk van die
de oude „Geen Geld neer“ en „wordt Rijk boeken morgen aan van het Vastgoed“. Het was
prachtig terwijl het duurde.
Als u geen bestaande leningen kunt overnemen moet u op met het contante geld komen, krijgt a
de nieuwe lening, brengt bij een investeerder, maar „onderwerp aan“ of werkt een huur/optieovereenkomst. Dat is
wat u meestal zult doen. U nog veel geld maakt enkel u
gebruiks verschillende tactiek! Alle hulpmiddelen om te winnen zijn in dit handboek. U kunt het doen
enkel op dit ogenblik doen zo vele anderen het!
17-6
Dit hoofdstuk adviseert u om geen bezit over te nemen zonder het betalen
van leningen als de hypotheek gepast op verkoopclausule heeft. Wij wijzen eenvoudig op
sommige opties die sommige agressieve investeerders soms gebruiken. (Nu is er a
zin met wezelwoorden dat wordt ingepakt!)
17-
7
Hoofdstuk Achttien
RESTEN
Wanneer u de Berichten van Gebrek herziet zult u zoeken
namen van de individuen die de bevoegdheid hebben om het bezit aan u te verkopen.
Het bericht van Gebrek zal van de naam van Trustor of de Hypotheekgever een lijst maken. Dit is gewoonlijk
de persoon die het bezit bezit en waarschijnlijk momenteel daar leeft.
Wat als Trustor/de Hypotheekgever niet bij het bezit leven en geen zijn
eigenaar? Dit gebeurt niet zo vaak zoals het eens, maar er is nog een kans
u zou nu en dan de situatie kunnen tegenkomen. Hier is waarom:
De persoon die een huis koopt en de aankoop met een lening financiert
beveiligd door een vertrouwen akte of een hypotheek is Trustor of de Hypotheekgever. Als hij later verkoopt
het bezit en staat de nieuwe koper toe om de lening te veronderstellen, of het bezit te kopen
het „onderwerp aan“ de bestaande lening, zal zijn naam op de verslagen als blijven
Trustor/Hypotheekgever.
De enige manier de verkoper van de lening worden bevrijd is als de koper
waren de lening na het kwalificeren aan de tevredenheid van de geldschieter formeel te veronderstellen.
Dan kon de verkoper vragen om van al verdere verantwoordelijkheid worden bevrijd en
naam van de koper zou in de verslagen als Hypotheekgever verschijnen.
Als de formele veronderstellingsprocedure niet origineel wordt gevolgd
De naam van Trustor/van de Hypotheekgever blijft op de lening en in de verslagen. Als nieuw
de huis eigenaar houdt op verrichtend betalingen de geldschieter een bericht van gebrek tegen zal indienen
originele Trustor/de Hypotheekgever, niet de huidige eigenaar.
Al dit die middel is dat een brief naar een naam wordt verzonden u op een Bericht van vindt
Het gebrek kan zijn teruggekeerd, omdat die persoon niet meer de eigenaar van is
het huis en leeft niet daar.
Zoals wij zeiden, vaak meer gebeurt dit niet, maar als het doet moet u
vind de naam van de huidige eigenaar. Dit document en begeleidende materialen worden ontworpen om gebiedende die informatie wat betreft de inhoud te verstrekken daarin wordt behandeld. Het is slechts voor illustratiedoeleinden en voorgesteld met het begrip dat de auteur en de uitgever geen bezig geweest met het teruggeven van wettelijke, rekenschap gevende of andere professionele adviezen zijn. Als het juridische advies of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame beroeps moeten worden gestreefd. |
