De NIEUWE/OUDE HYPOTHEEK PLANT NIEUW Januari, 2002 Met hypotheekrentevoeten die, een huis financieringsplan dat 2 percenten van de bovenkant van een hypotheektarief omhoog kruipen scheert kijkt zeer een beroep doend op consumenten. Dat kan met een „gedeelde appreciatiehypotheek“ worden verwezenlijkt - een plan dat een heet product een paar decennia was geleden werd, maar opgeschort toen de veranderlijke tariefhypotheek centrum-stadium nam. Nu, wordt de veranderlijke tariefhypotheek opgeschort door een stijgend aantal geldschieters en de gedeelde appreciatiehypotheek (SAM) wordt opnieuw populair. Vanuit een investeringsperspectief, is de doende herleven gedeelde appreciatiehypotheek een weinig als het gokken. De huiseigenaar wedt de waarde van zijn huis in waarde veel over toekomstige jaren niet zal waarderen. Als het beduidend stijgt, zal de eigenaar uiteindelijk de geldschieter betalen meer dan hij ooit met de lagere rentevoet spaart. Maar voor vele consumenten, is het een haalbare optie. SAM is een vaste tariefhypotheek met een termijn tot 30 jaar zoals traditionele hypotheken. In ruil voor een lagere rentevoet en/of andere concessies, komt u (de huiseigenaar) overeen om een gedeelte van de toekomstige gewaardeerde waarde van uw bezit op te geven. Met andere woorden, deelt u het verschil tussen wat het waard is wanneer u het huis koopt en wat het waard zal zijn wanneer u het verkoopt. Het bedrag uw hypotheektarief wordt verminderd hangt af van hoeveel van uw toekomstige waardeappreciatie u met de geldschieter deelt. Typisch, strekt het zich van 20 uit tot 60 percent van totale appreciatie. Er zijn twee belangrijke voordelen van een lening van SAM. Het staat vele families toe om voor een nodig huis financieringslening te kwalificeren die dit zonder deze speciale voorziening niet zou kunnen doen. En het bespaart een wezenlijke hoeveelheid geld elke maand toe te schrijven aan verminderde leningsbetalingen. Dit bewaarde bedrag kan voor investeringen of het betalen voor het huisverbeteringen worden gebruikt. Sommige homebuyers die zulk een lening overwegen komen met het heldere idee van het nemen van de lening voor een korte periode op de proppen dan herfinancierend om een groter aandeel te bewaren dat naar de geldschieter gaat. De geldschieters behandelen effectief dat probleem vrij door stijve vooruitbetalingssancties in te bouwen als de lening vroeg wordt geëindigde. De sancties worden vaak opgelegd als u meer dan 20 percent van het uitstaande saldo op om het even welk punt tijdens de eerste drie jaar van de lening betaalt. Als om het even welk plan, hebben SAMs hun negatieve factoren. De eerste zorg is het geld u de geldschieter zult moeten geven wanneer het bezit wordt verkocht of de lening geherfinancierd. Als de waarde wezenlijk uitging, zou dat gedeelde bedrag groot kunnen zijn. En alhoewel het vastgoed cyclisch is, over het algemeen waarderen de huiswaarden. Ook als u zulk een lening overweegt, controleer met uw accountant betreffende de belastingsaspecten van zulk een lening. Dat is niet welomlijnd door IRS geweest. Controleer ook hoe de lening in uw landgoed in het geval van uw dood worden behandeld. Men zou moeten opmerken dat om het even welke verbetering u in het huis gedurende een lening maakt van SAM aan de geldschieter kon ten goede komen. De verhoogde die waarde door de verbetering wordt gecre?ërd zou normaal in het berekenen van het gedeelde die bedrag omvat worden door de geldschieter wordt ontvangen. Nochtans, als u een belangrijke verbetering wanneer het kopen van het bezit, zoals een ruimtetoevoeging of een zwembad plant, dat het project van de berekening zou kunnen worden vrijgesteld. Dit zou met de geldschieter moeten worden besproken tegelijkertijd de lening van SAM gestructureerd is. Naast verlaagde die rentevoeten door de geldschieters van SAM worden aangeboden, zijn er een aantal variaties op dit die concept door lokale regeringsentiteiten wordt aangeboden. Deze „verpanden hulpprogramma's“ worden aangeboden door steden en provincies. Bijvoorbeeld, biedt de stad van Burbank, Californië, een 30-jaar tweede hypotheeklening aan families met beperkte inkomens aan. Het draagt nul rente en geen betalingen voor de eerste vijf jaar. Dan beginnen de tweede hypotheekbetalingen bij 5 percenten rente. In plaats van een rentevoetconcessie op de eerste hypotheek, biedt het een concessie op een tweede hypotheek aan. In ruil voor de concessie, maakt de plansponsor een deel van de gewaardeerde waarde van het huis uit. Dit plan is beperkt tot families, met vier of meer mensen, die niet meer maken dan $62.500 per jaar. Andere communautaire plannen hebben variërende termijnen en vereisten. Voor meer informatie over het huis van SAM financieringsleningen, vraag uw lokale hypotheekgeldschieters, en controle met een lokaal bureau van het huisvestingsgezag. * * * Een ander niet-traditioneel hypotheekplan dat wat vernieuwde rente in de markt aantrekt van vandaag is de rente-enige lening. Zoals de naam impliceert, betaalt u slechts rentebetalingen - niets op het hoofd. Het is een beroep doend omdat de betalingen lager zijn, en er zijn geen het delen van gewaardeerde waarde wanneer het huis wordt verkocht. Maar vele financiële ontwerpers raden homebuyers van het gebruiken van zulk een plan af. Zij beschouwen als het een zeer riskante lening voor vele homebuyers. Het feit dat het hoofd van de lening nooit daalt is het primaire probleem. Dit beperkt uw gelijkheidsopbouw tot de stijgende die waarde van het bezit van inflatie wordt geproduceerd - niets van leningsvermindering. De investeringsvoordelen van huiseigendom maximaliseren, is het gewoonlijk beter met een traditionele afgeloste hypotheeklening gaan. * * * De de inspectiediensten van het huis worden de boomindustrie. Één recent onderzoek wijst erop dat tot 77 percent van de transacties van de huisverkoop nu de diensten van een professionele inspecteur, volgens Michael Casey, voorzitter van de Amerikaanse Maatschappij van de Inspecteurs van het Huis (ASHI) impliceert. „In sommige delen van het land, beter dan 90 percent van huisverkoop omvat nu een inspectie,“ bovengenoemd David Hetzel, voorzitter van het Instituut van de Inspectie van het Huis van Amerika (HIIA). „Dat is omhoog van 45 tot 55 percenten enkel een paar jaar geleden.“ Het is niet werkelijk verrassend dat een groeiend deel huisverkoop een huisinspectie - vóór of tijdens het het sluiten proces omvat. De kopers willen duidelijk as much as possible over de voorwaarde van een huis kennen alvorens te kopen en financieren het. De verkopers en de makelaars willen naverkoopruzies en potentiële wettelijke problemen in het proces-gek gemaakte milieu van vandaag vermijden. De toenemende kosten om een inspecteur in te huren zijn een overweging. Typisch, strekt het zich nu van $250 uit tot $300. En na uit het schillen dat de prijs, geen totale inspectie verwacht. De inspecteurs snijden geen gaten in muren om het beslaan of bronnen van vochtigheid te inspecteren. Zij ontmantelen andere gedeelten van de bouw van het huis niet om anders verborgen elementen te openbaren. Zij inspecteren en evalueren slechts die delen van het huis die gemakkelijk zichtbaar zijn. Normaal, wordt dat duidelijk gespeld uit in het inspectiecontract. Dat is zeker een redelijke en nodig beperking. Maar die het beperkt ook het werkingsgebied van de inspectie en opent de deur voor naverkoopproblemen niet door de inspecteur worden voorzien of worden gemeld. Het zou moeten worden genoteerd, echter, dat die problemen die van unseen gedeelten van het huis afkomstig zijn zeldzaam zijn. En de meeste mensen overwegen dat de kosten van een visuele inspectie worden gerechtvaardigd door zijn voordelen, zoals die door het stijgende aantal inspectiecontracten die worden getoond worden verkocht. |
