De Verrassing van de hypotheek?

De Verrassing van de hypotheek? Welke Verrassing?

door Peter G. Miller

„De hypotheek reuzeMAC Freddie van de V.S. zei het niet meer die zeer riskante huishypotheken zou kopen die het om kwetsbaarst aan verhindering acht te zijn. De verrassingsbeweging kwam amid een verslechterende die markt voor subprimeleningen door het instorten naar huis prijzen en toenemende rentevoeten.“ worden beïnvloed MAC van Freddie haalt de normen van de huishypotheek, het International Herald Tribune aan., 28 Februari, 2007.

Maar het feit is dat de huisprijzen niet in vele lokale markten instorten en de rentevoeten ronduit op het lage eind van historische normen zijn. Dergelijke factoren zijn eenvoudig niet de worteloorzaak van de hypotheekinstabiliteit van vandaag.

In plaats daarvan, problemen in de markt van de subprimehypotheek -- en een groeiende betekenis van problemen in andere delen van het hypotheekheelal -- zijn het resultaat van de concepten van de diceylening dat bleek precies wat om het even welke heldere persoon zou verwachten: gewaagd voorbij reden.

Who kon dergelijke dingen gekend hebben? Iedereen met gezond verstand, met inbegrip van lezers van deze kolom.

Begin met rente-slechts leningen. Dit zijn hypotheken waar de leners niets het hoofd voor de verscheidene jaren van de lening doen eerst verminderen. Zodra de rente-enige „beginperiode“ toen beëindigt moet de lening bij volledig geïndexeerd en volledig het aflossen van tarief worden terugbetaald. Gezien de meeste rente-slechts leningen regelbaar zijn, en gezien minder jaren na het eind van de beginperiode blijven, volgt het dat dergelijke financiering onvermijdelijk hogere maandelijkse betalingen zal vereisen.

„Er is geen twijfel,“ het zei hier in 2004, „dat de nieuwste tendens in vastgoed financiering de rente-enige lening, een tendens is die zorvuldig door iedereen moet worden onderzocht wie verkiest armoede te vermijden.“

Voorts zei de kolom, „met een rente-enige lening zullen uw aanvankelijke maandelijkse contant geldbetalingen elke maand zijn -- en ben zeker om de rest van deze paragraaf te lezen -- lager dan met een zelf-aflost lening van de zelfde grootte en met het zelfde tarief en de termijnen. Nochtans, heeft de rente-enige lener meer schuld voor een langere periode en zo hogere totale kosten. En als de tarievenstijging, de maandelijkse kosten en de algemene rentekosten wezenlijk groter dan zouden kunnen zijn met vaste tarief financiering.“ (Zie: De schoonheid van rente-slechts Leningen -- En het Dier, November 30, 2004.)

De prijzen van het huis zijn wezenlijk sinds 2001 en god zij dank toegenomen. Terwijl die in vastgoed bloeiden nam de effectenbeurs grotendeels een snooze tijdens de zelfde periode. De vangst, zoals die in 2005 wordt genoteerd, was dat de „enige manier wij hoge vastgoedprijzen steunen door traditionele regels te ontwijken is. Wij staan mensen toe om op niveaus te kopen die onder verleden lenende normen.“ onbetaalbaar zouden geweest zijn

De „speelhypotheekroulette is fijn zolang iedereen realiseert er massieve kansen zijn te verliezen.“ (Zie: Zien wij een Recessie onder ogen? September 13, 2005)

Is „verrast“ iedereen dat een aantal geldschieters nu in probleem zijn -- en dat hun steunen ook verliezen nemen? Waarom? Enkele die risico door „niet-traditionele leningen wordt vertegenwoordigd“ kan zijn het gecompenseerde door toenemen naar huis waarden. Maar twee jaar geleden wees men erop dat als de huiswaarden niet toenemen -- en zij hebben niet ronduit op vele gebieden tijdens het afgelopen jaar -- dan de „geldschieters kunnen Wapens gebruiken om toekomstig tariefrisico te compenseren, maar wat over toekomstige activawaarden? Is het de moeite waard vandaag het voortkomen van leningen die geldschieters kunnen morgen dalen? Een groot aantal verhinderingen zal niet goed op iedereen boeken, reden genoeg kijken om de leningsnormen van het WAPEN aan te halen.“ (Zie: Het Lenen van de verkeerd-manier bedreigt Leners, Lenders, Juni 7, 2005)

Één van het meest wijdverspreid van de nieuwe die financieringsconcepten tijdens de afgelopen jaren worden gezien is het gebruik van de toepassingen van de „ver*klaren-inkomens“ lening geweest.

In de zomer van 2004 verklaarde men dat „de ver*klaren-inkomensleningen teveel risico voor geldschieters vertegenwoordigen -- en teveel verleiding voor leners. Misschien is een kleine starheid in het lenende proces niet zo slecht. Na allen, hoe hard is het om belastingaangiften en loonslips te veroorzaken? (Zie: Zou de Stortplaats van Lenders Leningen moeten geen-vertellen? Juli 27, 2004)

„Wat duidelijk best is moet de aantallen juist krijgen wanneer het maken van een leningstoepassing,“ het zei hier in November 2004. „Het is even duidelijk dat „de verklaard inkomens“ hypotheken de kluis voor verleiding openen. Zulke geen-vertellen leningen vragen leners wat zij verdienen en de lener dan zet een aantal neer. In tegenstelling tot een typische hypotheektoepassing, verifi?ërt de geldschieter gewoonlijk niet het cijfer met belastingaangiften, loonslips of vraag aan werkgevers.“

Natuurlijk, als het gebeurt dat die zelf-ramingen van inkomen van een aanraking toen zijn zullen de geldschieters problemen hebben.

„Met een groeiend aantal die van verklaard inkomen konden de leningen op de boeken, met overdreven aantallen financieren snel een geldschieterszorg worden als de onderdompeling van huiswaarden, de economie vertraagt en de maandelijkse betalingen verschijnen niet. Dat is het punt waarop de verklaarde inkomensleningen naar huis aan zitstok.“ zullen komen (Zie: Hoeveel is teveel? November 16, 2004)

Het is moeilijk om de taaie tijden te bekijken die nu de hypotheekindustrie zonder het slechtst van slechtst, het optieWAPEN gecombineerd met weinig of niets neer plus een toepassing van de ver*klaren-inkomenslening te vermelden onder ogen zien.

Hier is een leningsconcept dat gleefully leners toestaat om betaling en na betaling te verrichten die zelfs geen rentekosten zal dekken. Duidelijk -- geen „verrassing“ hier -- de lening moet op wat punt worden terugbetaald wat betekent dat de maandelijkse kosten moeten toenemen als de lening voorbij de beginperiode wordt gehouden.

Zoals hier verklaard in 2005:

„In de volgende twee tot vier jaar zullen wij verkiezingsbetalingeneind voor vele optieleningen zien. Dan zullen wij te weten komen wie niet zou moeten gekocht hebben en wie niet geleend zou moeten hebben. Niet worden verrast als heel wat goedkope vastgoedvloed de markt -- en niet worden geschokt als de waarde van uw huis dientengevolge wordt beïnvloed. In verband met de aantrekkelijke prijzen van het geldschietersaandeel en dividenden, hoe dergelijke bedrijven zullen lijken wanneer de reusachtige aantallen leningen onbetaald zijn, vooral als de grootte van de schuld in veel gevallen de waarde van de onderliggende eigenschappen overschrijdt?

„Alternatief, als wij nu optieleningen door regelgeving of geldschieterskeus beperken, zal de pool van kopers krimpen en de huisprijzen zullen onder veel minder druk zijn uit te gaan. Wij zullen minder appreciatie en zelfs prijsdalingen in sommige lokale markten zien. Nu handelend kunnen wij gematigde en verdraaglijke dalingen in marktactiviteit, een kans onder ogen zien die niet in aanwezigheid van de financiële ramp zou moeten worden genegeerd die weefgetouwen vooruit.“ (Zie: Het geval tegen Teveel Opties, Juni 28, 2005)

Het groeiende aantal leningsmislukkingen heeft een toenemend volume van verhinderingen veroorzaakt. RealtyTrac.com rapporteert dat de verhinderingsacties van 885.468 in 2005 tot 1.259.118 in 2006 toenamen -- een 42 percentenverhoging.

Het reusachtige aantal verhindering betekent dat wij een groeiende levering van verontruste eigenschappen, eigenschappen hebben die bij korting vaak beschikbaar zijn. Zelfs kan een klein aantal verhinderingen onderaan lokale vastgoedprijzen slepen.

„Geloven dat een stijgend aantal verhinderingen geen marktinvloed zal hebben is noch logisch noch geloofwaardig. Vraag enkel de mensen in de onderverdelingen en de flatprojecten waar de ontwikkelaars onlangs prijzen op enkel een paar eenheden hebben gesneden. (Zie: Verhinderingen -- Geen Zorgen, Geen Visie, Mei 5, 2006)

Bij dit het schrijven hebben wij bewijsmateriaal dat de huiswaarden in ongeveer de helft alle belangrijke metro gebieden zijn gevallen. Het probleem, natuurlijk, is dat wij werkelijk niet de omvang van waardedalingen kennen en zo geen toekomstige van de leningsmislukkingen en verhindering niveaus kunnen ontwerpen.

„Terwijl de eenheidsverkoop gemakkelijk is te volgen, zijn de gegevens betreffende geregistreerde prijzen minder bepaald. Als u een sterke verkopersmarkt hebt kunt u wedden dat de verkoopprijzen zijn inderdaad wat de mensen betaalden omdat de verkopers geen behoefte hebben om kortingen aan te bieden en de kopers any more niet dan vereist zullen betalen. Maar als u een markt hebt die stoom verliest, is de zelfde verzekering niet aannemelijk.

Het „probleem met het vertragen van markten is dat de verkoopprijzen het gehele verhaal kunnen niet vertellen. De prijzen van de verkoop kunnen worden voorzien, en de omvang van die kortingen kan niet betrouwbaar worden geschat.“ (Zie: Een tijd voor Gele lissen, November 28, 2006)

Het nieuws vandaag is geconcentreerd op de subprimemarkt, maar gissing wat? Dit is geen probleem dat aan slechte en marginale leners kan worden bevat. Heel wat well-funded ondernemersdiemensen met giftige leningen worden gekocht en zij zullen zoals gevraagd de taaie stijging ook onder ogen zien van tijdenbetalingen en in teveel gevallen vallen de bezitswaarden.

„Wij hebben nu een groot percentage leningen die negatieve amortisatie en potentieel reusachtige betalingsverhogingen impliceren. Het is onmogelijk om te geloven dat één of ander gedeelte deze leningen -- en misschien een groot gedeelte -- niet in financiële ramp.“ zal resulteren (Zie: De giftige Leningen bedreigen de Waarden van het Huis, Februari 14, 2006)

Als de „niet-traditionele“ hypotheken zo groot zijn, hoe gekomen leningskopers en regelgevers eisen nu een terugkeer volgens oude lenende normen? Wat nog belangrijker is, waarom keurden zij dergelijke gewaagde concepten goed in de eerste plaats? Zeker zal niemand „verrast worden“ als de wetgevers beginnen gerichte vragen als stijging van verhinderingstarieven te stellen en verhogend aantallen geldschieters ontbreek.