> De Raad van kopers
Waarom u Uw Contract van de Verkoop moet lezen
door Benny L. Kass
Vraag: Wij ondertekenden een overeenkomst met een bouwer in Mei 2003 om een ééngezinshuis te kopen. Het contract gaf op dat het huis in Oktober, maar zeker niet later dan December worden geleverd. Onnodig te zeggen, kwam December en ging. Nu, hebben wij net een brief van de Voorzitter verklaart die ontvangen van de ontwikkelaar dat zij niet het huis tegen Mei 2004 zullen kunnen leveren, en door contract kunnen zij het contract te niet doen. Hun verontschuldiging voor de vertraging is „marktvoorwaarden, prijsverhogingen van bouw en laat prijzen toe.“ Wij kunnen, echter, het huis kopen als wij de prijs met $70.000 verhogen. Wij zijn 10 dagen gegeven om te antwoorden of zij zullen de overeenkomst te niet doen en zullen onze storting, met rente terugkeren. Dit is verwoestend aan ons. Wat zouden wij moeten doen? Antwoord: Dit is één van de vele redenen waarom ik van geen consumenten houd huizen te kopen die nog niet zijn geconstrueerd. Ik verdenk -- maar kan niet duidelijk voor een feit verklaren -- dat de bouwer de huidige markt bekijkt en realiseert dat hij a lot more geld voor uw huis kan nu worden. Ik kan u verzekeren, echter, dat als de verkoop langzaam was, en de prijzen daalden, u nog het huis aan zijn prijs van het contract zou kunnen kopen. Het eerste ding u zou moeten doen wordt zorgvuldig gelezen uw verkoopcontract. In feite, is dit iets u zou moeten gedaan hebben alvorens het werd ondertekend. Jammer genoeg, is het mijn ervaring dat teveel consumenten in liefde met het nieuwe huis vallen en enkel niet de tijd vergen om het verkoopcontract te lezen. De contracten van de nieuwe bouwverkoop zijn traditioneel éénzijdig. Ik heb vaak gegekscheerd dat als er om het even wat in die contracten die de consument beschermt, het zijn is omdat de procureur van de bouwer vergat om het uit het contract te nemen. Het grootste deel van deze nieuwe bouwcontracten bevatten taal die de ontwikkelaar het recht kan toestaan het contract te annuleren als het huis niet binnen een bepaalde periode wordt geconstrueerd. Hier is de taal van één contract dat ik onlangs herzag: Overmacht: Als de Verkoper in voltooiing en het regelen op het bezit om redenen voorbij de controle van Verkoper wordt vertraagd, dan zal de tijd voor voltooiing voor de periode van dergelijke vertraging worden uitgebreid. De redenen voorbij de controle van Verkoper zullen, zonder beperking, onmogelijkheid van prestaties, overmacht, Brand, oorlog, terrorisme, aardbeving, vloed, explosie omvatten, veroordeling of handelingen van Regeringsbureaus die jurisdictie over het bezit, en een andere juridisch supportable rechtvaardiging beweren in het kader van de wetten van de Staat die Verkoper van voltooiing en het regelen op het bezit binnen de hierboven uitgevaardigde tijdspannes zou excuseren. Als de Verkoper regeling binnen 24 maanden vanaf de datum niet kan voltooien wordt dit contract bekrachtigd wegens overmacht, zal de Verkoper het recht hebben het contract te eindigen en de storting, met rente terug te geven, aan de Koper. Overmacht? Dat is een Frans woord voor „superieure of onweerstaanbare“ kracht -- iets wat buiten de controle van de bouwer is. Uw bouwer heeft verwezen naar een bepaalde sectie in uw verkoopcontract dat, eist hij, hem het recht geeft uw contract te eindigen. Lees zorgvuldig die clausule. De voorwaarden die de bouwer u als rechtvaardiging heeft gegeven dat het huis geen voltooide werkelijk daling binnen de taal van uw contract kan zijn? Wat hij door „marktvoorwaarden?“ betekent Duidelijk, heeft de markt voor nieuw-huisverkoop in het verleden het paar van jaren een hoge vlucht genomen, maar dat is geen verontschuldiging voor het eindigen van uw contract. En het feit dat de bouwskosten of de prijzen voor vergunningen zijn gestegen is, naar mijn mening, niet ook een element van overmacht. Het feit dat de bouwer meer geld zal moeten betalen om uw huis te construeren is niet -- en niet zou moeten -- ben een reden om uw contract te annuleren, of u te vragen om a lot more geld te betalen. De kosten van de bouw zouden door de bouwer moeten voorzien te zijn toen hij de prijs van het contract bepaalde. Het is niet „buiten de controle van de bouwer,“ aangezien hij de extra kosten zou moeten kunnen absorberen, zelfs als hij geld op de baan verliest. Ik adviseer dat u de volgende maatregelen treft: Eerst, verzend een sterke brief naar de bouwer, die hem adviseert dat u van plan bent hem aan de prijs van het contract te houden, en zal al aangewezen gerechtelijke stappen voeren als dat niet mogelijk is. U zou moeten eisen om een vergadering van aangezicht tot aangezicht met de bouwer te hebben; geen advocaten zouden aanwezig moeten zijn. Misschien is er wat grond voor compromis, waardoor hij iets extra aan uw huis zou toevoegen en in ruil daarvoor u een weinig meer geld zou betalen (maar duidelijk niet $70.000 meer). Ten tweede, als dit niet slaagt, zou u een directe klacht met het aangewezen Bureau Van de consument van Zaken in uw staat of provincie moeten indienen. Sommige jurisdicties hebben specifieke Bureaus van de Zaken Van de consument; in andere jurisdicties zal het het bureau van Generaal van de Procureur zijn. Ten derde, zou u uw hypotheekgeldschieter moeten raadplegen om te bepalen als u een weinig meer geld zult kunnen lenen indien u een compromis met de bouwer kunt bereiken. En tenslotte, zou u een lokale procureur moeten behouden die kan proberen om u bij te staan. Zoals eerder vermeld in deze kolom, zijn er vele dingen die ik houd van kopend ongeveer geen huis dat nog niet is gebouwd. Hier zijn twee andere kwesties: Onvoorziene gebeurtenis bij de financiering: De meeste contracten bevatten een bepaling dat u het contract kunt eindigen en een terugbetaling van uw ernstige geldstorting krijgen als u aangewezen hypotheek financiering niet kunt verkrijgen. Nochtans, in vele contracten van de nieuw-bouwverkoop, moet u voor onmiddellijk financiering van toepassing zijn, en de bouwer laten weten of hebt u een leningsverplichting binnen een korte periode nadat het contract is ondertekend -- vaak 30 dagen. Maar als uw huis niet voor negen maanden of meer klaar zal zijn, wat gebeurt als de hypotheekrentevoeten vastspijkeren, die kan na de Presidentiële verkiezing van dit jaar net zeer goed gebeuren? Als het tarief beschikbaar aan u wanneer u om naar regeling wordt verondersteld te gaan voorbij uw financieel vermogen is en de geldschieter u op die recentere datum verwerpt, zult u nog het contract uw storting teruggekeerd krijgen kunnen annuleren en? In het kader van de meeste nieuw-bouwcontracten, is het antwoord waarschijnlijk nr. Van wat de huisblik zal houden? Elk nieuw-bouwcontract dat ik zal een clausule heb herzien bevatten teneinde de bouwer zich het recht voorbe*houdt veranderingen in het ontwerp van het huis aan te brengen, en zich ook het recht voorbe*houdt materiaal, zoals ijskasten, wasmachine/drogers, en dergelijke te substitueren. Ik werd geïmpliceerde in een geval waar de bouwer de goedkoopste afwasmachine in plaats van installeerde van uitstekende kwaliteit die in de modelwoning was. En, de laatste jaren, heb ik zelfs gehoord dat sommige bouwers zelfs geen modelwoningen hebben om consumenten bij te staan. Misschien de belangrijkste reden ik geen consumenten aanmoedig om unbuilt huizen te kopen is dat u niet het bezit zien of kunt voelen waarop u een groot verkoopcontract ondertekent. Als het afgewerkte product niet aan uw tevredenheid is, hebt u werkelijk weinig of geen toevlucht. Ik erken dat vele consumenten, in feite, contracten voor huizen ondertekenen die nog niet zijn gebouwd. Als dat is wat u wilt doen, is mijn raad: controleer de reputatie van de bouwer, inspecteer andere die projecten door die bouwer worden ontwikkeld, en lees zeer, zeer zorgvuldig uw verkoopcontract. | 
