NAR Studie:

Nieuwe NAR Studie: De Veranderingen van de Wet van de belasting, Demographics die de Tweede Boom van het Huis van brandstof voorzien

door Kenneth R. Harney

Wat is achter de ongekende schommeling in de tweede huissector, die zowel investeerderseenheden als vakantiehuizen omvat? De nationale Vereniging van de econoom Keunwon Chung van Makelaars in onroerend goed naderde deze vraag vanuit een ongebruikelijke invalshoek -- een enorme trove van de federale gegevens van het Akte van de Onthulling van de Hypotheek van het Huis over leningen sloot tijdens de periode van vijf jaar 2000-2004 -- en kwam met twee belangrijke antwoorden op de proppen. De eerste is reeds goed - het geweten: Boomers van de baby in hun jaren '40 en jaren '50 die in de tweede nationale markt worden overstroomd die recreatief bezit en betere investeringswinst zoeken dan konden zij van de effectenbeurs krijgen.

Maar heeft de tweede stuwende kracht van Chung veel minder aandacht gehad: In 1997 knapte het Congres de federale de vermogensbelastingregels op van de huisverkoop, die wat elimineren een al lang bestaande aansporing voor huisverkopers was geweest winsten op de verkoop van hun primaire huizen in grotere en duurdere vervangingshuizen „om“ te verlengen. Onder de oude regels, zolang u hield kopend duurdere vervangingshuizen, kon u kapitaalwinstbelastingheffing op uw winsten voor onbepaalde tijd uitstellen.

Onder de herziene code, konden de gehuwde, gezamenlijk-indient huisverkopers tot $500.000 van belastingvrije verkoopaanwinsten houden en slechts belastingen op winsten boven die grens betalen. De enig-indient belastingbetalers konden eerste $250.000 van hun belastingvrije aanwinsten houden.

Het congres kan dit resultaat niet bedoeld zijn, maar het feit bleef: Plotseling „de huiseigenaren moesten geen dure huizen kopen om vermogensaanwasbelasting te vermijden meer,“ zegt Chung. „In plaats daarvan, kopend een kleinere, minder dure primaire woonplaats en een tweede huis met de belastingvrije aanwinsten gemaakt tot tweede-huis die financiëler aantrekkelijk kopen aan huiseigenaren dan ooit voordien.“

Bespreek dit voorbeeld. Zeg u gehuwd bent en een aanwinst $500.000 op uw oud familiehuis hebt. Onder de oude belastingsregels, zou u goed kunnen geopteerd hebben om een groter, duurder vervangingshuis te kopen om uw aanwinsten tegen belastingheffing te beschermen. Maar onder de herziene regels, zou u $300.000 kunnen nemen „de omvang reduceren van“ -- om downpayment op een kleine flateenheid dichter te kopen of te zetten aan de centrumstad, de culturele aantrekkelijkheden en het vervoer. U zou saldo kunnen nemen $200.000 om downpayment op een tweede huis te kopen of te zetten -- misschien een plaats van de weekendontsnapping in het land of een investeringseenheid op een toevluchtgebied.

Volgens de gegevens van Chung, vertegenwoordigden de tweede huizen enkel 8.6 percent van alle huisleningen die in het jaar 2000 worden gesloten, maar gaven van 14.2 percenten rekenschap -- een bijna 70 percentensprong -- in 2004. In sommige staten, zagen de tweede huizen en investeringseenheid de financiering de explosieve groei. In Nevada, waar het gemiddelde jaarlijkse aandeel van vijf jaar voor tweede huisleningen 17 percenten was, het totale aantal dergelijke financieringen dat met overweldigende 384 percenten tussen 2000-2004 wordt verhoogd.

In Florida, was bijna één van de vijf huis financieringen tijdens de zelfde periode voor een tweede huis. In Hawaï was het aandeel nog hoger -- 27 percenten. Arizona, Idaho, New Mexico en Utah -- al eerste recreatief trekt -- zag ook de explosieve groei. Maar deed dat een paar markten niet over het algemeen verbonden aan tweede huizen. Bovenkant op de lijst: Het district van Colombia, waar één van de 10 financieringen tussen 2000-2004 voor een tweede huis, het waarschijnlijkst in de vorm van investeerderseenheden was.