De nieuwe Rekening van de Belasting versmalt een Populaire Sectie 1031 Uitwisseling/de Uitvlucht van de Kapitaalwinst
door Kenneth R. Harney
Het belastingvrije ruilen -- één van de populairste vastgoedstrategieën voor de verkopers van het investeringsbezit -- nam enkel een bescheiden klap van de federale overheid. Diep begraven binnen $136 miljard is pre-election belastingsrekening die in wet door President Bush wordt ondertekend nieuwe beperkingen op bepaalde Sectie 1031 uitwisselingen die omzettingen van investeringsvastgoed impliceren in belangrijkste woonplaatsen. Sectie 1031 van de Code van de Fiscus staat belasting-uitgestelde ruilmiddelen van investering en commercieel vastgoed voor andere „als vriendelijke“ eigenschappen toe. Het concept dateert onlangs achterdecennia maar een belangrijke activiteit voor eigenaren van alles van de bureaugebouwen van de binnenstad om geworden zijn toevlucht te nemen de eenheden van de huurflat. De nieuwe belastingswetgeving, het Amerikaanse Akte van het Creëren van arbeidsplaatsen van 2004 (H.R. 4250), neemt doel bij een uitvlucht die populair genoeg aan netel IRS heeft gekweekt: Eigenaars van investeringsvastgoed met hebben wezenlijke samengestelde aanwinsten hun eigenschappen voor vastgoed geruild dat gemakkelijk in door de eigenaar bewoond woonbezit kan worden omgezet. Hebben voltooidd een belasting-uitgestelde uitwisseling van Sectie 1031 van investeringsbezit, zetten de eigenaren dan het uitwisseling-verworven vastgoed in hun belangrijkste woonplaatsen om. Zij leven binnen en gebruiken de eigenschappen als belangrijkste woonplaatsen een paar jaren, en verkopen dan. Waarom? Hier is de uitvlucht: In het kader van Sectie 121 van de Code van de Fiscus, kwalificeren de belangrijkste woonplaatsen overal voor de grootmoedigste onderbrekingen in het belastingssysteem -- belastingvrije uitsluitingen van zelfs $250.000 (enige belastingsvijlers) en $500.000 (gehuwde gezamenlijke vijlers) in verkoopwinsten, op voorwaarde dat de belastingbetalers bezitten en het vastgoed als hun belangrijkste woonplaats voor een complex twee uit de voorafgaande vijf jaar gebruiken. Sectie 1031 staat eigenaren van investeringsvastgoed toe om erkenning van hun vermogensaanwas via gekwalificeerde uitwisseling uit te stellen, maar de aanwinsten uiteindelijk zijn belastbaar wanneer het bezit voor contant geld wordt verkocht. Sectie 121, enerzijds, is grootmoediger: Het staat gekwalificeerde verkopers aan zak toe al hun contant geldaanwinsten belastingvrij, tot de $250.000/$500.000 grenzen, zo vaak zoals eens om de twee jaar. Voor sommige savvy eigenaren van het investeringsbezit, is de naam van het spel geworden: Hoe ik kan mijn uitgestelde Sectie 1031 bewegen bereikt de uitwisseling in Sectie 121 grondgebied, waar de aanwinsten (tot grens $500.000) potentieel belastingvrij zijn. Om te illustreren, zeg u een klein bureau of een flatgebouw jarenlang en gezichts aanzienlijke vermogensbelastingen (de appreciatie plus waardevermindering herovert) hebt bezeten als u helemaal verkoopt. Zo opteert u voor een Sectie 1031 uitwisseling. Maar waarom de pot door uw investeringsbezit voor te ruilen niet zoeten vastgoed dat het potentieel dat in een door de eigenaar bewoonde belangrijkste woonplaats moet worden omgezet heeft? Unidirectioneel om dit te doen: Ruil, namelijk, uw investeringsvastgoed voor een villa van de luxehuur bij een gemeenschap van de golftoevlucht. Zodra u de huurvilla hebt verworven, zet u het in belangrijkste woonplaatsgebruik door om daarin een paar jaren te leven. Door de manier, onder IRS regels, die niet zelfs betekenen u een full-time ingezetene van de villa moet zijn. U moet enkel daar een meerderheid van de tijd tijdens elk belastingsjaar leven, en uw bestuurdersvergunning, het bank en andere indexen van belangrijkste woonplaatsplaats overbrengen zoals die door IRS worden gevestigd. Zodra u hebt bezeten en de villa twee jaar gebruikt -- op zijn minst onder de oude uitvlucht -- u zou voor de belastingvrije uitsluitingen onder Section121 kwalificeren. Voila! Uw vroeger belastbare aanwinsten van het investeringsbezit door alchimie in niet belastbare aanwinsten worden omgezet -- tot een half miljoen dollars -- en u kon de villa met beperkt verkopen of geen die belastingsblootstelling, afhankelijk van de hoeveelheid aanwinst via vroegere uitwisseling 1031 wordt uitgesteld. Nu voor de nieuwe wet: Het versmalt de uitvlucht. Het belemmert dergelijke belasting-gedreven omzettingen niet helemaal, maar het vereist acquirers van het uitwisselingsbezit om het vastgoed te bezitten en te gebruiken als hun belangrijkste woonplaatsen vijf jaar, in plaats van de gebruikelijke twee jaar. De deskundigen van de uitwisseling zeggen de wet veel slechter kon geweest zijn. „Er is hier een zilveren voering,“ zegt Michael Phillips, bevestigt een partner in de de wetsfirma van San Francisco van Rocca en Phillips en ondervoorzitter van Vreedzaam Inc. van de Uitwisseling Realty „als voortvloeisel, de rekening dat u“ omzettingen van uitwisseling-verworven investeringsvastgoed en later gebruiksSectie 121 kunt doen sommige of een deel van de aanwinsten uitsluiten. „Aangezien een praktische kwestie,“ Phillips zegt, „het is niet slecht dat alles.“ | 
