De online Diensten van de Makelaardij bespreken Nieuwe Regelgevingskwesties Het is altijd geweest taai om een vastgoedregelgever te zijn, en Internet heeft geen het gemakkelijker gemaakt. De verordening en de handhaving zijn enorm complexer zoals reclame, verwijzingen, en geldstroom over zowel staatsgrenzen als nationale grenzen met elektronische snelheid geworden. Vele regelgevers posten online licensuregegevens, nu examenmaterialen, en makelaardijvormen. Het resultaat is de veel betere dienst voor zowel consumenten als vergunninghouders. Maar de regelgevers zijn niet de enige mensen die het Web gebruiken en ligt daarin een machtig probleem: Kunt u staatsregelgeving met een hebben middel dat geen grenzen heeft? Hebben wij specifieke verordeningen nodig uniek aan Internet, of kunnen wij off-line normen online te leiden enkel toepassen? De Status van Licensure In de dagen pre-Internet, had u over het algemeen een vergunning in de jurisdictie nodig waar u anderen voor een prijs vertegenwoordigde en in andere geregelde activiteiten in dienst nam. Met Internet, echter, zou een plaats voor een makelaar in Ohio overigens kopers in Californië kunnen aantrekken. Terwijl is het bijkomende contact geen kwestie, wat als de makelaar van Ohio met opzet naar de cliënten van Californië streeft? De van het de makelaarsgebruik veronderstel van Ohio Web-pagina „metamarkeringen“ die consumenten die het vastgoed van Californië zoeken ertoe beweegt om de plaats van Ohio door online onderzoeksmotoren te vinden? Of, veronderstel de makelaar van Ohio eenvoudig traditionele media in Californië gebruikt om zaken in Los Angeles en San Francisco actief te zoeken? Californië heeft deze kwestie behandeld: Zijn vastgoedverordeningen geven voor een deel op dat: De personen die adverteren of informatie over de diensten over Internet verspreiden zullen, het World Wide Web, of de gelijkaardige elektronische gemeenschappelijke dragersystemen, niet geacht worden om met de zaken bezig te zijn, in de capaciteit van te handelen te adverteren of te veronderstellen om als vastgoedmakelaar binnen deze staat te handelen als om het even welke volgend van toepassing is: (1). De reclame of de informatie impliceren de dienst maar (a) wordt niet aan enige bepaalde persoon geleid of klant die binnen de Staat van Californië wordt gevestigd, is (b) beperkt tot algemene informatie over de diensten die aan klanten of het publiek in het algemeen, worden aangeboden en (c) omvat de legende de „Diensten hierin worden verwezen die naar niet beschikbaar aan personen die binnen de Staat van Californië worden gevestigd.“ zijn (2). De reclame of de informatie impliceren geen dienst die met betrekking tot activiteit wordt verleend waarvoor een vastgoedvergunning wordt vereist. (3). De reclame of de informatie worden niet gepubliceerd, doorgegeven of namens een ander of anderen doorgegeven. Geen twijfel zal andere staten heeft snel de norm van Californië, of een equivalent, of goedkeuren om te vestigen wat minimaal noodzakelijk is om het openbare belang veilig te stellen. Inderdaad, zullen het online dienstenaanbod en de bijbehorende advertenties worden vereist om de staat te noemen waar een firma vergunning gegeven is zodat de consumenten welke regelgevers om in het geval van een geschil of een waarborg-fonds zullen kennen te contacteren eisen. Onthulling Who is vergunning gegeven en wie is niet? Het publiek moet zeker het weten, anders kon iemand ingeschreven in een collectief verhuizingsprogramma ook omhoog voor de online verwijzingsdienst ondertekenen -- en realiserend niet dat zowel de verhuizingsfirma als de online plaats dubbele verwijzingsprijzen voor de zelfde dienst zouden kunnen zoeken. De richtlijnen van Beste praktijken die door ARELLO worden ontwikkeld -- de vereniging van de Ambtenaren van de Wet van de Vergunning van het Vastgoed -- stel voor dat de makelaars een verplichting hebben „om volledige onthulling in wat geschreven formulier te maken dat aan de ontvanger voorafgaand aan het verstrekken, of het aanbieden te verstrekken, de toelaatbare diensten begrijpelijk en gemakkelijk beschikbaar is. De bewijslast van dergelijke vroegere volledige onthullingen valt op de vergunning gegeven entiteit wanneer het richten van een klacht van de consument.“ De onthulling schijnt als een redelijk en fundamenteel vereiste, vooral wanneer een verwijzingsprijs wordt gezocht. Vele staten hebben reeds de duidelijke eisen van de licensureonthulling ten aanzien van tekens en drukadvertenties, zo waarom niet voor de plaatsen van Internet en hun verwante reclame? Waarom zou niet verwijzingsplaatsen moeten en de diensten ronduit zij is kondigen de vergunning gegeven makelarij aan in een bepaalde staat en wordt gecompenseerd door makelaars hun aanbevelingen? Aansprakelijkheid In vastgoed is het mogelijk om een verwijzingsprijs te verdienen door zaken naar andere vergunninghouders te verzenden. Bijvoorbeeld, ontmoet de makelaar Smith in Oregon iemand dat zich aan Tamper beweegt en brengt de koper en de makelaar Jones in Florida samen. Als de koper van Oregon makelaar Jones gebruikt, en als een compensatieregeling op zijn plaats is, kan de makelaar van Oregon op een verwijzingsprijs recht hebben. De verwijzingen kunnen maken ontdekken omdat de makelaar Smith in Oregon niet vertrouwd met de markt is van Florida en kunnen de geen professionele diensten verlenen dientengevolge. Maar Smith kan een verwijzing aan de kopers kunnen verstrekken, een aanbeveling die op het idee wordt gebaseerd dat de makelaar Jones de best mogelijke prijs en de termijnen uit hun naam kan bespreken. Maar wat als de makelaar van Florida incompetent blijkt of op een discriminerende manier handelt? Zoekt verwacht goedkeurt niet een verwijzing van iemand moeten zou wie, of compensatie één of ander niveau van aansprakelijkheid creëren? Na allen, was het de verwijzing van de makelaar van Oregon die de koper naar makelaar Jones in de eerste plaats stuurde, en het was de fascinatie en de mogelijkheid van compensatie die Smith in Oregon ertoe bewogen om één makelaar van Florida en niet een andere te adviseren -- een aanbeveling waarbij de kopers zich baseerden. Marketing Één van de meest verwarde concepten onze tijd is de vrije term „.“ Sommige leningen, als voorbeeld, zijn vermoedelijk beschikbaar aan „geen kosten“ aan consumenten. Het probleem is zo wezenlijk dat Californië verordeningen heeft goedgekeurd om deze praktijk te belemmeren. „Uitdrukkingen en de woorden die in reclame worden de gebruikt kunnen misleidend zijn in zich,“ zegt het Vastgoed van de Afdeling van Californië. Van „geen Kosten“ de leningen en de van „Geen Prijs“ leningen zijn dergelijke woorden. Al onroerend goed beveiligde de leningen bepaalde inherente kosten, zoals titelverzekering, borg, schatting, registrerende prijzen, enz. hebben. Deze diensten worden en gekocht betaald voor door de lener in alle leningstransacties. In de gevallen waar een makelaar schikt stelde de prijs vast een premie van lening waar een geldschietersaftrek om voor deze diensten wordt gebruikt te betalen, worden de diensten nog uitgevoerd en de kosten gelopen op. De lener betaalt de kosten van de diensten via een hogere rentevoet dan als de lener betaald voor de contante diensten beschikbaar zou zijn. Inderdaad, financiert de lener de het sluiten kosten tijdens het volledige leven van de lening. Hoewel er geen contante kosten kunnen zijn aan de lener, duidelijk daar worden de prijzen en de kosten geïmpliceerda, strijdig met de eisen in deze advertenties. In de context van online plaatsen die „vrije“ makelaarsaanbevelingen aan consumenten aanbieden en ook verwijzingsprijzen aan makelaars aanrekenen, zijn dergelijke verwijzingsprijzen uiteindelijk geen kosten aan consumenten omdat de makelaar die dergelijke uitgaven betaalt denkt om hen tot kopers door en verkopers over te gaan? Kunnen vrij dergelijke aanbevelingen „zijn“ wanneer, in feite, de plaats verkrijgt of hoopt om compensatie uit die te verkrijgen het onderschrijft -- compensatie die uiteindelijk door consumenten wordt betaald? Als is één makelarij zegt dat het de „vrije“ diensten aanbiedt, niet de implicatie dat andere makelaars voor de zelfde dienst laden? Maar als de eerste makelaar verwijzingsprijzen voor zijn aanbevelingen ontvangt, zijn er geen kosten aan consumenten voor dergelijke huldeblijken? En, als er kosten zijn, hoe de dienst „vrij kan zijn?“ De consumenten zien andere uitgaven met naar verluidt „vrije“ plaatsen en de diensten onder ogen, het belangrijkst waarvan „kans“ kosten is. Als een „vrije“ plaats of de dienst slechts die makelaars en geldschieters bereid adviseren om verwijzingsprijzen te betalen, dan per definitie niet zijn alle makelaars inbegrepen -- omvattend misschien makelaars met objectief grotere vaardigheden of lagere kosten dan die die worden onderschreven. Als een plaats of de dienst eisen om „vrije“ makelaarsverwijzingen te verstrekken, is dat fijn -- zolang er zijn hadden geen prijzen op dergelijke aanbevelingen betrekking. Maar de eisen van de „vrije“ diensten die daadwerkelijke of prospectieve verwijzingsprijzen impliceren zouden moeten worden gezien strijdig met gezond verstand en -- de eisen als van de „geen kosten“ lening in Californië -- verboden. Of, als belemmerde niet, verwijzing zouden de plaatsen en de diensten minstens moeten worden vereist aan duidelijk en opvallend verklaren dat zij door de makelaars worden gecompenseerd die zij hebben geadviseerd. Gelijkwaardige Toegang Wanneer de makelaars aan een verwijzingsplaats zij deelnemen heeft geen twijfel een expection van volledige toegang tot al zaken naar hun gemeenschap, Postcode of specialisatie geleid. Beurtelings, zouden de verwijzingsplaatsen moeten worden verplicht om bedrijfskansen op een gelijke basis te verdelen. Dit betekent dat als Groene de Verkoper een makelaar in een bepaalde Postcode zoekt, en de verwijzingsplaats 41 lidmakelaars die kon Groen misschien dienen heeft, dan of alle 41 makelaars zouden toegang tot Groen moeten krijgen of zouden daar een systeem op zijn plaats moeten zijn dat kansen onder gekwalificeerde makelaars roteert -- misschien zullen eerste 10 aan register over Groen worden meegedeeld, zullen tweede tien over het volgende vooruitzicht worden meegedeeld, enz. Wat niet kan aanvaardbaar zijn is een situatie waar de makelaars hun geloofsbrieven en geloofwaardigheid aan een plaats lenen, maar anderzijds speelt de plaats favorieten -- belonend sommige makelaars met meer verwijzingen dan anderen. Om te verzekeren dat een plaats markt speelt, zou het moeten verklaren hoeveel licnesees voor elke markteenheid (zeg een individuele Postcode) worden goedgekeurd en hoe de makelaars en de vooruitzichten worden aangepast.
Follow-up Ik schreef onlangs over domeinnamen en hoe zij worden getaxeerd, kunnen worden gekocht en worden verkocht (zie: De Plaatsen & de Diensten van de makelaardij omhoog voor Bod). Komt nu woord uit GreatDomains.com, een bedrijf dat plaatsnamen veilt, dat het loans.com voor $3 miljoen heeft verkocht, een prijs beschreven zoals „plaatsend het verslag voor een domeinnaam die bij veiling wordt verkocht.“ GreatDomains.com zegt het heeft nu meer dan 250.000 lijsten en dergelijke namen zoals Drugs.com, Capital.com, ForSaleByOwner.com, en Perfect.com verkocht. Het bedrijf zegt het sommige namen voor prijzen meer dan $1 miljoen evenals vele namen voor $100.000 of meer heeft verkocht. De Common-Sense Hypotheek De recentste uitgave van de Common-Sense Hypotheek -- in zijn tweede druk sinds September -- is nu beschikbaar in boekhandels online en weg. In druk bijna 15 jaar en op brede schaal erkend als de standaardgids van de consument aan vastgoed financiering, heeft het door syndicated kroniekschrijver Robert Bruss als „encyclopedische, gedetailleerde samenvatting van enkel over alles immobiliëninvesteerders, agenten beschreven, willen de geldschieters en de leners en moeten van hypotheken op de hoogte zijn.“ „Op mijn schaal van één tot 10,“ zegt Bruss, „dit buitengewone boektarieven 10.“ „Dit blijft het meest, heldere, uitvoerige behandeling van het onderwerp op de markt,“ zegt de Beroeps van het Vastgoed. „Als u stevig wilt, is de betrouwbare informatie over woonvastgoed financiering, geschreven in een nadenkende, overtuigende stijl, dit uw bron.“ Voor extra informatie, pers hier. Kwestie van de Week Q ik krijg mijn huis geschat om te zien of heb ik genoeg gelijkheid zodat de betalingen PMI niet meer worden vereist. Hoeveel gelijkheid met deze bedoeling heb ik nodig? Een deze kwestie komt vaak omhoog, in één of andere maatregel omdat er minder bescherming voor leners is toen men zou kunnen denken. Als u hebt kwam een lening vóór 29 Juli voort, 1999 is het niet duidelijk dat om het even welke geldschieter onder federale regels kan worden gedwongen om een eind aan dekking PMI, ongeacht uw gelijkheid in het bezit toe te staan. Terwijl de geldschieters kunnen beleid hebben dat leners toestaan om PMI te annuleren zodra zij 20 percenten gelijkheids hebben, wordt dergelijk beleid niet vereist. Als uw lening na 29 Juli was voortgekomen, 1999, kunt u weg beter zijn. In het kader van het zogenaamde „van de de eigenarenBescherming van het Huis Akte van 1998“ u kunt een geldschieter vragen om PMI te annuleren zodra uw origineel leningssaldo door 20 percenten is verminderd. Nadat uw hypotheeksaldo 22 percenten valt, moet de geldschieter PMI annuleren tenzij u een „zeer riskante“ lening hebt (waarbij PMI 15 jaar) kan verdergaan. De „gelijkheid“ is geen kwestie onder de nieuwe regels, slechts het originele leningssaldo en waar het zich vandaag bevindt. Aangezien de federale overheid de regels maakt, heeft het gemakshalve om het even welke eis ten aanzien van zijn eigen Fha- leningsprogramma weggelaten om hypotheekverzekeringsuitkeringen te beëindigen (MIP). Het resultaat is dat de verzekeringsuitkeringen FHA voor het leven van de lening, ongeacht gelijkheid of amortisatie verdergaan. Wekelijks Middel De federale overheid, door het Algemene Beleid van de Diensten, veilt nationaal bezit. De plaats van de Verwijdering van het Bezit van GSA maakt een lijst van gebouwen en land voor verkoop, en verklaart ook het het bieden proces. | 
