De Wet van Ontario vermindert de Vereisten van de Eigendom van de Makelarij - 4/4/2006 - Internationaal Vastgoed

De Wet van Ontario vermindert de Vereisten van de Eigendom van de Makelarij

door PJ waad

De eigendom van het bezit en de vastgoedindustrie vallen onder provinciale en territoriale jurisdicties in Canada, zo veranderen de wetten aan verschillend tempo en op verschillende manieren. Bijvoorbeeld, breidt de het vastgoedwet van Ontario nu eigendom van makelarij buiten de het vastgoedgemeenschap van de provincie uit.

Bij „het moderniseren van het regelgevende regime“ voor vastgoedmakelaars, makelarij en winkelbedienden, ruimde de overheid hindernissen aan makelarijeigendom die uit de weg makeup van de industrie kan beïnvloeden. Vele wettelijke beperkingen op eigendom van de makelarij van Ontario beëindigden 31 Maart, 2006 toen het nieuwe Akte van de Makelaars van het Vastgoed en Bedrijfs, 2002 (REBBA 2002) in wet werd afgekondigd. De vorige eisen ten aanzien van registratie verklaarden dat 51% van de stemmingsaandelen van een vastgoedbedrijf door een vergunning gegeven vastgoedmakelaar moest worden gehouden, die, toen oorspronkelijk geregistreerd, een Canadese ingezetene minstens één jaar moest geweest zijn.

„Er is geen vereiste met betrekking tot de nationaliteit van wie een makelarij,“ bovengenoemde Gordon Smith, de Hogere Analist van het Beheer van Kwesties voor de Tak van Communicatiediensten van het Ministerie van de Diensten van de Overheid bezit. De „individuele makelaars en de verkopers moeten Canadese ingezetenen zijn, maar de eigendom van de makelarij is niet geregeld vanuit het perspectief van de nationaliteit of de plaats van zijn eigenaren. Het doel van het Akte is bescherming van het publiek, is het niet bedoeld om buitenlandse investering te regelen.“

De veranderingen REBBA omvatten het volgende:

 

• De eis ten aanzien van Canadese residentie van die die als makelaar of winkelbediende registreren gaat verder, maar één jaarminium heeft gebeëindigd.

   

• De succesvolle registratie van een makelarij eist een makelaar van verslag en een vertrouwensrekening, maar er is geen eis ten aanzien van makelarijeigenaren Canadese ingezetenen of burgers te zijn, noch als makelaars of winkelbedienden worden geregistreerd.

   

• De beperkingen op makelaars en winkelbedienden die het percentage van het stemmen van over aandelen plaatsten bij een 10% maximum en beperkte eigendom in een makelarij worden gehouden die die hen niet aanwendde zijn ook geëlimineerdn.

„De de eigendomsbeperkingen werden van het aandeel gezien als onnodige beperkingen op zaken en daarom geëlimineerdn,“ bovengenoemde Smith verklaren, die dat, als bescherming, de makelarijregistratie aan een `onderworpen zal zijn interesseerde personen' test. De „identiteit van aandeelhouders of geassoci?ërde aandeelhouders die bezitten of 10% of meer van het totale aantal uitgegeven controleren allen en de uitstaande gelijkheidsaandelen moeten aan de Archivaris worden onthuld.“

Wanneer de makelaar van verslag ook de makelarij bezit of een controlerend aandeel in het bedrijf heeft, zal die makelaar invloed hebben om besluiten te steunen die aan REBBA 2002 (het „Akte“) voldoen, maar die zich niet op collectieve plannen zou kunnen richten. Nochtans, wanneer de makelaar van verslag is slechts een werknemer, wat verhindert de potentiële dwang van dit individu door eigenaren van de makelarij?

„In het kader van het nieuwe Akte, is de makelaar van verslag juridisch verantwoordelijk voor allebei zelf die met eerlijkheid en integriteit als registrant in het kader van het Akte handelen, en voor de naleving van de makelarij globaal van het Akte,“ bovengenoemde Smith. „De individuen een makelaar van verslag drukken, of een ander die zouden registrant in de makelarij om uit naleving van de wet te handelen de termijnen van hun registratie overtreden en zouden het gevaar om en versperd van het voortdurende werk als makelaars of verkopers in deze sector in werking stellen worden herroepen. De bepalingen van het nieuwe Akte betreffende de het met elkaar verbinden verantwoordingsplicht van makelaars, makelaars van verslag en andere makelaars en verkopers bepalen eigenlijk sterkere verantwoordelijkheid voor algemene eerlijkheid en naleving binnen makelarij en beter adres om het even welke soort van collectieve slechte actie `' dan het vorige Akte.“

REBBA 2002 verbreedt verboden tegen valse of misleidende reclame, omvat ook bepalingen om belangengeschillen en immoreel gedrag te verhinderen, en verhoogt boetes tot C$50,000 voor winkelbedienden en C$250,000 voor bedrijven. Beduidend, is de Code van Ethiek omvat in het Akte en bijgevolg gehad de sterkte van wet.

De Raad van het Vastgoed van Ontario“ (RECO) beheert REBBA 2002, toezicht houdend op verlenen van vergunningen en disciplinaire kwesties. Bij het uitoefenen van versterkte bevoegdheden voor het behandelen van schendingen en „het noemen van namen,“ RECO zal bericht van aan de gang zijnde onderzoeken tegen vastgoed registrants en makelarij, en van voltooide disciplinaire acties publiceren.

REBBA 2002 heeft ook het vastgoedtaal van Ontario veranderd:

 

• De makelaar, die eerder naar een bedrijf en naar een individu kon verwijzen, zal slechts een „individu bedoelen dat de voorgeschreven kwalificaties die als makelaar in het kader van dit Akte heeft moeten worden geregistreerd en dat door een makelarij aan handel in vastgoed.“ wordt tewerkgesteld [kogel] de Makelarij is het bedrijf, het vennootschap, het enige eigendom of andere organisatie dat handel in vastgoed en kan vastgoedverkopers tewerkstellen.

   

• Om het concept specialisatie te erkennen, slechts kunnen de individuen met de certificatie in een vastgoedspecialisatie de term specialist juridisch gebruiken. De makelarij kan geen specialisten zijn.

   

• De makelaar van Verslag verwijst naar de makelaar door de makelarij wordt aangewezen ervoor te zorgen dat de makelarij aan het Akte en zijn verordeningen die voldoet. Noch moet een makelaar van verslag noch een makelaar juridisch om het even welke stemmende of andere aandelen of staak in de makelarij bezitten.

Nota: Een vastgoed registrant zonder makelaarsstatus, die door een makelarij aan handel in vastgoed moet worden aangewend, zal naar uitsluitend als vastgoedwinkelbediende of verkoopvertegenwoordiger blijven worden verwezen.