De Richtlijnen van de Schatter van het vastgoed - Deel 1 Schatting en Waardevaststelling THEORETISCHE CONCEPTEN WAARDE EN DEFINITIES
Definitie van Schatting
Om middelen te schatten de handeling of het proces om een advies van waarde te ontwikkelen; een advies van waarde. (USPAP, 2000 E-D., pg. 10) men kan zeggen dat de waarde de huidige waarde van alle rechten op toekomstige voordelen is, die uit bezitseigendom, aan typische gebruikers of investeerders voortkomen. Een schattingsrapport is gewoonlijk een geschreven verklaring van het advies van de schatter van waarde van een voldoende beschreven pakket van bezit vanaf een gespecificeerde datum. Het is een conclusie die uit het proces van onderzoek en analyse van feitelijke en relevante gegevens voortvloeit. Het schatten van het vastgoed de methodes worden gestandaardiseerd krachtens de ervaring en de praktijk van gekwalificeerde mensen in alle delen van het land die de zelfde soorten waardevaststellingsproblemen ontmoeten, en die door diverse methodes en processen in het oplossen van hen op een billijke manier slagen. Het is natuurlijk, echter, dat de verschillen van advies in verband met de waarde van specifieke pakketten van vastgoed en de middelen kunnen bestaan om hun waarde te schatten.
De eigendomsrechten zijn meetbaar. Het vastgoed als tastbaar ding kan worden gemeten. Het omvat zowel land als verbeteringen en bestaat onafhankelijke van om het even welke wens voor zijn bezit. Om tussen zijn fysieke aspecten en rechten in en op echt bezit onderscheid te maken, worden de laatstgenoemden genoemd bezitsbelangen in vastgoed.
Deze belangen - eigendom in eenvoudige prijs en andere kleinere belangen - zijn besproken in voorafgaande hoofdstukken.
De eigendomsrechten in vastgoed worden normaal geschat bij de Waarde van de Markt. Er zijn vele definities van de Waarde van de Markt, maar een goede het werk definitie is de waarschijnlijkste prijs het bezit als vrij aangeboden op de open markt met zowel een gewillige koper als een gewillige verkoper zou brengen.
De rechten in onroerend goed worden bedoeld als „Bundel van Rechten,“ die concludeert: recht te bezetten en te gebruiken; om helemaal of gedeeltelijk te verkopen; om na te laten (geef weg); en, aan overdracht door contract voor een specifieke periode (huur). Het impliceert ook het recht om het even welk van deze acties niet te voeren. Deze rechten worden beperkt door: de macht van de overheid van belastingheffing; eminent domein; politie macht (voor veiligheid, gezondheid en algemeen welzijn van het publiek, zoals het in zones onderver*delen, bouwverordeningen); en, juist van bezit aan escheat (keer) terug aan de staat in de gebeurtenis sterft de eigenaar en verlaat geen erfgenamen. De rechten in een bezit moeten door de schatter alvorens een juiste waardevaststelling te maken, en de schatter worden gekend moeten ook tussen persoonlijk en onroerend goed kunnen onderscheid maken. De waarde van de markt is het voorwerp van de meeste schattingstaken, en de schattingen zijn hoofdzakelijk betrokken met waardevaststelling van het prijs de eenvoudige landgoed in tegenstelling tot gedeeltelijke rentewaarde.
De wijdverspreide behoefte aan schattingen is duidelijk. Iedereen gebruikt op één of andere manier vastgoed en moet voor zijn gebruik betalen, dat een besluit over waarde impliceert. De praktische besluiten betreffende waarde moeten op één of ander soort een schatting of een evaluatie van onroerend goedzakelijk onderpand worden gebaseerd.
De term evaluatie heeft een speciaal betekenis en een gebruik voor institutionele geldschieters sinds passage van het de Federale Hervorming van Instellingen, de Terugwinning, en Akte van de Handhaving (FIRREA). In werkelijkheid, is het een schatting, een raming van waarde.
Hoewel een schatting kan mondeling worden overgebracht, is het gewoonlijk een geschreven verklaring van een raming van waarde en als schattingsrapport bedoeld.
TRADITIONELE BENADERINGEN VAN WAARDE
Fundamenteel, zijn er drie die benaderingen van bezitswaardevaststelling door schatters wordt gebruikt. Elk geeft een afzonderlijke aanwijzing van waarde, nog worden de benaderingen allen met elkaar in verband gebracht en alle de vergelijkingstechnieken van de gebruiksmarkt. Alle drie benaderingen worden overwogen in elke volledige taak. Nochtans, zijn alle drie niet altijd aangewend die, afhangend van het bezitstype en het proces en het rapporttype met door de cliënt en de schatter akkoord is gegaan.
De benaderingen van waarde zijn: De Benadering van de verkoop van de Vergelijking (of van de Gegevens van de Markt); De Benadering van kosten; en de Benadering van de Kapitalisatie van het Inkomen.
DE ROL VAN DE SCHATTER' S IN HET BEROEP VAN HET VASTGOED
De schatter, uit hoofde van beroepsopleiding, ervaring, en ethiek is verantwoordelijk voor leverende cliënten met een objectief die derdeadvies van waarde, bij zonder druk of vooroordelen van de partijen is aangekomen met het bezit, zoals een eigenaar of een geldschieter worden geïmpliceerds.
De schatter heeft een zware persoonlijke en professionele verantwoordelijkheid naar mening van waarde correct en nauwkeurig te zijn. Anders, kunnen de cliënten van de schatter aan verlies gemakkelijk lijden en de professionele reputatie van de schatter kan ook lijden. Er is aanzienlijke controverse de laatste jaren betreffende het potentieel van de schatter voor het beïnvloeden van dalend buurten en onderscheid in huisvesting geweest. De belangrijkste duw van de controverselasten die de schatters hebben geneigd om dalende buurten zoals verminderend in waarde zonder achting voor individuele huis bevordering en homogene buurten te bekijken zoals zijnd stabieler in waarde dan gemengde buurten. Men heeft geëistd dat de leningsschattingen in deze het dalen of de gemengde gebieden wegens deze beweerde schattershoudingen overmatig pessimistisch en conservatief zijn geweest. Dit vermeende conservatisme, is het verklaard, leidt tot verdere daling omdat de gunstige leningen niet worden gemaakt. De schatters antwoorden dat de professionele schatter slechts de factoren overwegen zal die eigenlijk waarde beïnvloeden, en het geldschieters' beleid voor het verstrekken van kredieten is voorbij de controle van de schatter. Het antwoord dat van Lenders het advies van de schatter van waarde de belangrijkste basis voor de lening en de voorzichtige lenende praktijken is moet worden gevolgd. Bij het nemen van duizenden dagelijkse schattingsbesluiten, is er waarschijnlijk wat waarheid aan alle kanten.
Een juiste schatting draagt niet tot één van beide hierboven vermeld probleem bij. Een nauwkeurige schatting, als gevolg van de bekwaamheid van een deskundige schatter, zal slechts op de krachten wijzen die waarde beïnvloeden.
> Ware krachten die waarde beïnvloeden. Het is noodzakelijk dat de schatters uitzonderlijk gevoelig voor hun rollen in de beoordeling van van de ware nauwkeurig krachten die waarde beïnvloeden zijn. Bij het verwezenlijken van dit, kan de schatter niet de algemene buurtsamenstelling van etnische, godsdienstige, of minderheidsbevolking of de algemene voorwaarde van de buurtverbetering toestaan om aan een duidelijke en objectieve evaluatie van het bezit afbreuk te doen geschat op zijn eigen verdiensten.
Het is ook de verantwoordelijkheid van de schatter om de schattingen in een veranderende markt geschikt te houden. Het is niet meer voorzichtig om zich alleen op afgelopen verkoop van vergelijkbaar bezit te baseren. De schatter moet alle relevante gegevens gebruiken en de schattingsmethodes om de geschatte waarde te verzekeren is, in feite de dichtste raming van de prijs het bezit als vrij aangeboden op de open markt zou brengen.
Gebeurtenissen van de wereld van de recente jaren '70 resulteerden in rentevoet en bezitsappreciatiespiralen aan historische hoog, dramatische daling in bouw, creatieve financieringsbenaderingen om verkoop te produceren, en buitengewone niveaus van verhindering en faillissement. Dergelijke tijden vereisten uitzonderlijke schattersgevoeligheid aan de ware marktinvloeden. Nu en dan hebben de schatters bijgedragen tot individuele bezitsproblemen door er niet in te slagen om tegengestelde markttendensen te begrijpen of te erkennen.
De professionele schattingsverenigingen hebben met verhoogde nadruk op onderwijs in huidige schatting en financiële technieken geantwoord. De dynamica van zulk een vluchtige markt vereist de schatter om van nieuwe technieken en marktinvloeden op de hoogte te blijven. Erkennend dit, vereisen de statuten van de Staat door het Bureau van de Schatters van het Vastgoed (OREA) worden afgedwongen voortgezet onderwijs voor vergunning gegeven en verklaarde schatters die. Die vereisten worden uitgevaardigd in het OREA gedeelte aan het eind van dit hoofdstuk.
HET RAPPORT VAN DE SCHATTING
Een schattingsrapport vaardigt de gegevens, de analyse en de conclusies van de schrijver uit. Wanneer schriftelijk gezet, beschermt het zowel schatter als cliënt. De rapporten variëren in werkingsgebied en lengte. De volgende informatie zou moeten worden omvat en is specifieker geschetst in Normen 1 en 2 van USPAP: > Een definitieve waardeconclusie wordt uitgedrukt in termen van dollars voor het bezit dat wordt geschat.
> De waardeconclusie kan voor om het even welke datum in het verleden, en, met wat zorg, voor om het even welke datum in de toekomst worden gemaakt. De tijd van inspectie van de fysieke verbeteringen wordt over het algemeen gevergd als datum van waarde tenzij anders geïnformeerd door of de bezitseigenaar, de procureur van de eigenaar, of een hof van wet. De datum van het definitieve schrijven en de levering van het rapport is de datum van de schatting, niet dat met de datum van waarde moet worden verward. > Adequate beschrijving van het bezit. Het straatadres, met inbegrip van stad en staat, evenals een volledige wettelijke beschrijving zoals die door de akte in het Bureau van het Registreertoestel van de Provincie wordt uitgevaardigd, zouden moeten worden getoond, en de fysieke structuren zouden duidelijk moeten worden beschreven. De lengte van deze beschrijving zal afhangen van de lengte en de omvang van het rapport.
> De breedte van het redeneren in het bepalen van de waardeconclusie zal afhangen van het type van rapport en de ingewikkeldheid van het schattingsprobleem.
> De gegevens van de markt, en andere feitelijke gegevens. Dit omvat informatie over de stad en de buurt die de waardeconclusie beïnvloedt; verzamelde informatie over de plaats, verbeteringen en het milieu van de buurt die door middel van één of meer van de benaderingen van waarde zou moeten worden verwerkt; en, de inleidende raming van waarde zou door middel van logica en het redeneren moeten worden in overeenstemming gebracht bij één waardeconclusie voor het bezit aan te komen. De lange details worden gewoonlijk weggelaten in de rapporten van de brievenvorm, maar de schatter behoudt de informatie reserve.
> Handtekening en certificatie. De rapporten van de schatting moeten door de schrijver worden ondertekend en in de meeste instanties zijn voorafgegaan door een verklaring teneinde de schrijver geen huidige of overwogen rente in het bezit heeft. De vereisten van een schatting worden uitgevaardigd in USPAP, die in 1989 door de belangrijkste schattingsorganisaties werd goedgekeurd.
De Termijnen van leken voor de Rapporten van de Schatting (Terminologie USPAP)
> De vormrapport van de brief. Dit type van rapport wordt over het algemeen gebruikt wanneer de cliënt met het gebied vertrouwd is, en de ondersteunende gegevens zijn niet noodzakelijk. Het bestaat uit een korte beschrijving van het bezit, het gezochte die type van waarde, het doel door de schatting wordt gediend, de datum van waarde, de waardeconclusie en de handtekening van de schatter. Dit is gekend als Beperkt Rapport van het Gebruik en bij Sectie 2.2 (c) van USPAP geregeerd. De specifieke taal wordt vereist om lezers op bericht dat te zetten dit rapporttype voor één enkele gebruiker voor zijn/haar enig doel is.
> Korte vormrapport. Dit type van rapport wordt normaal gebruikt door lenende instellingen, zoals banken, verzekeringsmaatschappijen, besparing en leningsverenigingen, en regeringsbureaus. Over het algemeen, bestaat het uit eenvoudige controlebladen of ruimten die door de schatter moeten worden ingevuld. Het rapport vari?ërt van twee tot acht pagina's in lengte en omvat de relevante gegevens over het bezit, met foto's, kaarten, plats en schetsen. Vandaag zijn deze types van rapporten gerangschikt als Rapporten en bij Sectie 2.2 (B) van USPAP geregeerd. Deze categorie van rapport kan ook een verhalend formaat zijn, maar de voorgelegde gegevens zullen over het algemeen in een summier formaat met meer informatie dan een beperkt rapport zijn.
> Verhalend rapport. Dit type van rapport kan een volledig document met inbegrip van al relevante informatie over het gebied en het onderworpen bezit evenals de redenen en de berekeningen voor de waardeconclusie zijn. Het omvat: kaarten, foto's, grafieken en perceelplannen. Het wordt geschreven voor rechtszaken en uit-van-stadscliënten die alle feitelijke gegevens vergen. Het geeft het uitvoerige redeneren van de schatter evenals de waardeconclusies. Deze rapporten zijn gerangschikt als Met alle accomodatie Rapporten. Zij worden geregeerd bij Sectie 2.2 (a) van USPAP.
Om het even welk van deze rapporttypes op een vorm of in een verhalend formaat kunnen zouden worden gedaan. De inhoud en de diepte van bespreking, niet het formaat, bepalen het rapporttype in Uspap- termen.
Doeleinden en Gebruik van Schattingen
Het basisdoel van een schatting is een bepaalde waarde, d.w.z., marktwaarde, controle voor steun van verkoopprijs, leningswaarde, investeringswaarde, enz. te schatten Enkele gebruik voor het vereisen van de raming van waarde is:
Overdracht van eigendom van bezit.
> Een schatting helpt kopers en verkopers bij het aankomen aan een eerlijke en billijke verkoopprijs. Een schatting van fysische eigenschap kan ook een advies van zijn tijd omvatten, die het leven, kwaliteit of authenticiteit blijven.
> De lijstagent heeft een raming van waarde van het bezit nodig alvorens een lijst van de eigenaar goed te keuren. Als de agent door middel van een schatting de geschatte eerlijke marktwaarde van het bezit kan tonen, en een lijst verkrijgen bij dat cijfer, zal een verkoop die waarschijnlijk voortvloeien. De vastgoedvakman zou moeten bereid zijn om een kennis van zowel vergelijkende als economische waarden aan te tonen.
> Waar een handel geïmpliceerde is, neigen de schattingen die in het verduidelijken van de adviezen van waarde bij te wonen door beide partijen aan de handel worden gevormd.
> De waardevaststellingen zijn noodzakelijk voor de distributie van landgoedeigenschappen onder erfgenamen.
Financiering en krediet.
> De geldschieter heeft een schatting van de waarde van het bezit zich dat als veiligheid voor een hypotheeklening moet ertoe verbinden die wordt gemaakt.
> Het meten van economische gefundeerdheid van vastgoedprojecten impliceert haalbaarheidsstudies met betrekking tot financiering en krediet.
Schatting voor belastingheffingsdoeleinden.
> De schattingen worden gewenst door regeringsorganismen om het juiste verband tussen land en verbeteringen voor vastgoedbelastingen (belastingheffing ad valorem) te vestigen.
> De eigenschappen onderworpen aan successierechten moeten voor federaal heffen en staatsbelastingen worden geëvalueerdf.
> De schattingen van inkomen-producerende eigenschappen zijn noodzakelijk voor bezitseigenaren voor de basis van waardevermindering. Normaal, slechts kunnen de verbeteringen worden gedepreci?ërd, niet het land. Een toewijzing van de marktwaarde tussen land en verbeteringen is een vereiste voor boekhouding en belastingheffingsdoeleinden.
De acties van de veroordeling.
> Met het recht van eminent domein die in regeringsbureaus worden bekleed, is het belangrijk dat de eigenschappen onder veroordeling bij marktwaarde worden geëvalueerdl om aankoopprijs, voordelen, en schade aan het bezit behoorlijk te schatten die worden beïnvloed.
De Doeleinden van de verzekering.
> De schattingen zijn hoofdzakelijk gebaseerd op de kosten van vervanging. Dit is belangrijk voor het verzekeren van eigenschappen voor brandverzekering.
> De schattingen zijn nuttig in het plaatsen van eisen die van verzekeringscontracten het gevolg zijn nadat een bezit is vernietigd.
Diverse redenen voor schattingen.
> Catastrofale schade. Vestigend eerlijke marktwaarde van bezit vóór en onmiddellijk na de schade.
> Eerlijke huurwaarde voor onderhandeling van huur.
> Schattingen voor overerving en giftbelastingsdoeleinden.
> De gevallen van de fraude.
> De gevallen van de schade.
> Afdeling-van-landgoed gevallen. Een distributie van bezit in het kader van de termijnen van a zal, in scheidingswerkzaamheden, of tussen rivaliserende eisers, vereist vaak dat de waarde van het bezit in kwestie door schatting wordt bepaald. |
