De Richtlijnen van de Schatter van het vastgoed - Deel 2 PRINCIPES VAN WAARDEVASTSTELLING Een kennis van basisveronderstellingen, postulaten of gebouw die schattings aan methodes ten grondslag liggen is essentieel aan een inzicht in het doel, de methodes en de procedures van waardevaststelling. De volgende principes van waardeinvloeden zijn belangrijker voor een algemeen inzicht in het schattingsproces.
> Principe van overeenstemming. Houdt dat de maximumwaarde wordt gerealiseerd wanneer het landgebruik compatibel is en een redelijke graad van architecturale harmonie is aanwezig. In zones onderver*delende vastgestelde de overeenstemmingsnormen van de verordeningenhulp.
> Principe van verandering. Het onroerend goed is in een constante staat van stroom en verandering, die individuele eigenschappen, buurten en steden beïnvloeden. De schatter volgt tendensen en invloeden en is gevoelig voor veranderingen in voorwaarden die de waarde van vastgoed beïnvloeden. Economisch, milieu, beïnvloeden de overheid, en de sociale krachten alle markten, vooral vastgoed.
> Principe van substitutie. Dit principe is de basis van het schattingsproces. Eenvoudig verklaard, zal de waarde om door de kosten neigen worden geplaatst om een even wenselijk substituut te verwerven. De waarde van een bezit aan zijn eigenaar kan niet de waarde in de markt aan personen doorgaans overschrijden over het algemeen, wanneer het zonder onbehoorlijke uitgave of ernstige vertraging kan worden gesubstitueerd. In een vrije markt, kan de koper worden verwacht om niet meer te betalen, en een verkoper kan verwachten om geen minder te ontvangen, dan de prijs van een gelijkwaardig substituut. Een bezitseigenaar verklaart dat het huis van de eigenaar $95.000 waard is. De kopers in de markt kunnen een substituutbezit met de zelfde eigenschappen en nut voor slechts $90.000 verkrijgen. Het huis van de verkoper, daarom, heeft een waarde van ongeveer $90.000, niet $95.000. > Principe van vraag en aanbod. Houdt dat de prijs proportioneel, met de vraag, en omgekeerd, maar niet noodzakelijk proportioneel, met levering direct, maar niet noodzakelijk vari?ërt. De stijgende levering of de dalende vraag neigen om prijs in de markt te verminderen. Het tegengestelde is ook waar.
> Principe van hoogste en beste gebruik. Het beste die gebruik van een pakket van land, als zijn hoogste, beste en voordeligste gebruik wordt bekend, is dat die het waarschijnlijkst de grootste netto terugkeer aan het land over een bepaalde periode zal veroorzaken. Deze netto terugkeer wordt gerealiseerd in termen van geld of andere belevingswaarde.
De toepassing van dit principe is flexibel. Het wijst op het advies van de schatter van het beste gebruik voor het bezit vanaf de datum van zijn schatting. Bij één periode, zou het hoogste en beste gebruik van een pakket van land in een bedrijfsdistrict van de binnenstad voor de ontwikkeling van een bureaugebouw kunnen zijn; in een andere tijd, kan een parkeerterrein het hoogste en beste gebruik zijn. Een ééngezinshuis op een commerciële partij kan niet het hoogste en beste gebruik voor de plaats zijn. Is een vier-eenheid flat op veelvoudig in zones ondergever*deeld land geschikt voor 30 eenheden waarschijnlijk niet het hoogste en beste gebruik op lange termijn van het land.
Het is ook nuttig om te begrijpen dat het hoogste en beste gebruik niet in karakter kan slechts economisch of winstgevend zijn. De milieu, esthetische, en historische overwegingen zijn meer en meer belangrijk in regeringsmeningen van hoogste en beste gebruik.
Het instituut van de Schatting, bij Pagina 244 van de 10de Uitgave van de Schatting van Vastgoed, biedt deze definitie voor hoogste en beste gebruik aan: Het „redelijk waarschijnlijke en wettelijke gebruik van leeg land of een beter eigendom, dat fysisch mogelijk zijn, geschikt gesteund, financieel uitvoerbaar, en dat resulteert in de hoogste waarde.“ De eerste verwijzing in de definitie is op leeg land van toepassing terwijl de tweede op betere eigenschappen van toepassing is. Dit wijst erop dat er kunnen zijn twee hoogste en beste gebruik, met de lege plaats en andere zoals beter. Deze moeten in een definitieve hoogste en beste gebruiksbepaling voor het bezit worden in overeenstemming gebracht die worden geschat.
Het bepalen van hoogste en beste gebruik omvat beoordelende potentiële kopers' motieven, het bestaande gebruik van het bezit, potentiële voordelen van eigendom, het gedrag van de markt, de communautaire of milieufactoren, en de speciale voorwaarden of de situaties die om op schattingsconclusies van waarde komen te dragen. > Principe van vooruitgang. De waarde van een kleiner-getaxeerd voorwerp neigt om door vereniging met vele gelijkaardige voorwerpen van grotere waarde (ontoereikendheid of onder-verbetering) worden verbeterd.
> Principe van regressie. De waarde van een groot-getaxeerd voorwerp wordt verminderd door vereniging met vele kleiner-getaxeerde voorwerpen van het zelfde type (super geschiktheid of over-verbetering).
> Principe van bijdrage. Een samenstellend deel van een bezit wordt getaxeerd in verhouding tot zijn bijdrage tot de waarde van het gehele bezit of door hoeveel de afwezigheid van dat deel aan de waarde van het geheel afbreuk doet. De maximum waarden worden bereikt wanneer de verbeteringen op een plaats de hoogste (netto) terugkeer veroorzaken, evenredig met de investering. > Principe van anticiperen. De waarde wordt gecre?ërd door voorzien toekomstige voordelen die uit het bezit moeten worden afgeleid. In de Eerlijke Analyse van de Waarde van de Markt, schatten de schatters de huidige waarde van toekomstige voordelen. Dit is de basis voor de inkomensbenadering van waarde. Eenvoudig verklaard, is de inkomensbenadering de analyse van de huidige waarde van ontworpen toekomstig netto inkomen en voorzien toekomstige wederverkoopwaarde. De historische gegevens zijn relevant omdat zij in de interpretatie van toekomstige voordelen helpen.
> Principe van de concurrentie. De concurrentie wordt gecre?ërd waar de wezenlijke winsten worden gemaakt. Als er een voordelige vraag naar woonbouw is, zal de concurrentie onder bouwers zeer duidelijk worden. Dit kon tot een verhoging van levering met betrekking tot de vraag leiden, resulterend in lagere verkoopprijzen en de nutteloze concurrentie, die tot vernieuwde daling in levering leiden.
> Principe van saldo. De waarde wordt gecre?ërd en wanneer zich het tegenover elkaar stellen, het verzetten gecre?ërd, of op elkaar inwerkende element is in evenwicht, of saldo. De juiste mengeling van variërend landgebruik leidt tot waarde. De onevenwichtigheid wordt gecre?ërd door een over-verbetering of een onder-verbetering. Het saldo wordt gecre?ërd door de plaats aan zijn hoogste en beste gebruik te ontwikkelen.
> Principe van het levenscyclus in vier fasen. Te zijner tijd, gaan alle materiële dingen door het proces om weg te dragen of te verspillen en uiteindelijk te desintegreren. Al bezit wordt gekenmerkt door vier verschillende stadia: de groei, stabiliteit, daling, en stimulering.
De enige eigenschappen, de districten, de buurten, enz., neigen over het algemeen om dit patroon van de groei te volgen en te dalen. Het is ook duidelijk dit proces vaak wordt omgekeerd als buurten en de individuele eigenschappen in oudere woonwijken worden vernieuwd en hersteld.
De stimulering en de modernisering in centrum oudere buurten kunnen uit georganiseerde overheidsprogramma's of als resultaat van veranderende voorkeur van individuele kopers voortvloeien. De meeste buurten blijven in het rijpe of stabiele stadium vele jaren, met daling die nauwelijks merkbaar zijn aangezien de vernieuwing hoofdzakelijk een aan de gang zijnde proces wordt.
DE BASIS DEFINITIES VAN DE WAARDEVASTSTELLING De Benoemingen van de waarde
Er zijn vele verschillende benoemingen of definities van waarde. Zij kunnen in de volgende twee belangrijke classificaties worden verdeeld:
> De waarde van het nut, die waarde naar een bepaald gebruik wordt geleid dat is. Dit wordt vaak genoemd subjectieve waarde en omvat waardevaststelling van belevingswaarde die aan een bezit of een bepaling van waarde voor een gespecificeerd doel of voor een specifieke persoon vastmaakt.
> De waarde van de markt, die het bedrag in geld (contant geld of het equivalent) waarvertegenwoordigt voor een bezit kan in heersende marktvoorwaarden op een gegeven moment of plaats worden verkocht of worden geruild als resultaat van marktoverschot. Het kan op een „gewillige koper“ en „gewillige verkopers“ concept worden gebaseerd. Dit wordt vaak genoemd de objectieve waarde, aangezien het niet onderworpen aan beperkingen van een bepaald project is. De schatters bepalen zorgvuldig de waarde die worden gestreefd naar. De soorten waarden zijn de Waarde van de Liquidatie, Verzekerbare Waarde, de Waarde van de Investering en, natuurlijk, Beoordeelde Waarde (voor belastingheffing).
De vastgoedmarkt plaatst soms groot belang onder vastgoed financieringsvoorwaarden. Waarde van de markt zou voor specifieke financieringsregelingen kunnen worden geschat: verkopers dragen-rug, ballonbetalingen, renegotiable hypotheken of andere „creatieve“ financieringstechnieken. Bepaalde de Waarde van de markt
In schattingspraktijk, wordt de term Waarde van de Markt bepaald door bureaus die federale financiële instellingen in de V.S. regelen. Die definitie is gevonden in USPAP en zoals gegeven: De „waarschijnlijkste prijs die een bezit zou moeten in een concurrerende en open markt in alle omstandigheden vereist voor een eerlijke verkoop, de koper en de verkoper elk brengen die voorzichtig en knowledgeably handelen worden, en het veronderstellen van de prijs niet beïnvloed door onbehoorlijke stimulus.“ Impliciet in deze definitie is de voltooiing van een verkoop vanaf een gespecificeerde datum en het overgaan van titel van verkoper tot koper in de omstandigheden waardoor: > de koper en de verkoper zijn gemotiveerd;
> de koper en de verkoper zijn goed ingelicht of goed geadviseerd en handelend in als wat zij hun beste rente beschouwen;
> een redelijke tijd wordt toegestaan voor blootstelling in de open markt;
> de betaling wordt verricht in termen van contant geld in de dollars van Verenigde Staten of termen van financiële daaraan vergelijkbare regelingen; en
> de prijs vertegenwoordigt de normale overweging voor het bezit verkocht, onaangetast door speciale of creatieve die financiering of verkoop concessies door iedereen worden verleend geassoci?ërd met de verkoop.
(Bron: Eenvormige Normen van Professionele Praktijk van de Schatting, Stichting van de Schatting, Uitgave van 2000, pagina 160.)
Wettelijke Definitie
De wettelijke definitie van de Eerlijke Waarde van de Markt in het kader van de wet van de Staat wordt gevonden in de Code van Burgerlijke Procedure, Sectie 1263.320, als volgt: De „eerlijke marktwaarde van het bezit is de hoogste prijs op de datum van waardevaststelling die die met door een verkoper zijn akkoord gegaan, bereid te verkopen maar onder geen bepaalde of dringende noodzaak om dat te doen, noch verplicht om te verkopen, en een koper, die bereid, bereid, en kunnen kopen maar onder geen bepaalde noodzaak om dat te doen, elk die andere met volledige kennis van alle gebruik en doeleinden zijn behandelen waarvoor het bezit.“ redelijk aanpasbaar en beschikbaar is VALUE versus PRIJS
Wanneer de verwijzing naar de waarde van een bezit wordt gemaakt, wordt de over het algemeen eerlijke marktwaarde bedoeld. De marktprijs is wat men van de verkoop van het bezit in termen van geld zou kunnen krijgen. Soms zijn de waarde en de prijs het zelfde, het meest in het bijzonder wanneer er geen dwang om is te kopen of te verkopen. In andere omstandigheden, zou er een breed verschil tussen de marktwaarde van een bezit en de daadwerkelijke verkoopprijs kunnen zijn. De schatter moet zorgvuldig zijn om normale kopers en verkopershoudingen voor het geschatte type van bezit te overwegen. De schatter schat de daadwerkelijke theoretische waarde van de marktwaarde niet.
De onbeweeglijkheid van vastgoed maakt het uniek. Theoretisch, zijn er geen twee pakketten precies gelijk en daarom geen middelen om een totale vergelijking tussen eigenschappen te maken. De omstandigheden van één koper en één verkoper beïnvloeden de verkoopprijs van een specifiek bezit, terwijl de acties van vele kopers en verkopers van gelijkaardige typeeigenschappen het gaande tarief voor de verkoop of de uitwisseling van bezit op de open markt bepalen.
Onder de diverse soorten waarde die van tijd tot tijd zijn aangewezen zijn boekwaarde, belastingswaarde, marktwaarde, contant geldwaarde, hoofdwaarde, speculatieve waarde, pariteit, ware waarde, uitwisselingswaarde, reproductiewaarde, fysieke waarde, nieuwwaarde, verzekeringswaarde, investeringswaarde, huurwaarde, nominale waarde, gedepreci?ërde waarde, huurwaarde, correcte waarde, verkoopwaarde en kostenwaarde.
De vastgoedmakelaar zou meestal bij het concept de Eerlijke Waarde van de Markt, of eenvoudig marktwaarde betrokken moeten zijn, want dit de basis is waarop het meeste bezit over het algemeen wordt gekocht en verkocht.
VALUE versus COST
De waarde kan van „kosten“ worden onderscheiden evenals van „prijs,“ voor geen van beiden is noodzakelijk synoniem met waarde. De belangrijkste verschillen kunnen als volgt worden verklaard: > De waarde moet met de gecombineerde factoren van heden en toekomst voorzien plezier of winst doen. De waarde in de schatting van bezit wordt gestreefd naar kan worden gezegd om de voorzien huidige waarde van alle wenselijke dingen (voordelen) te zijn die van een bekwaam gebruik dat van het kunnen groeien. Een conclusie wat betreft deze dingen zal duidelijk een kwestie van advies zijn: een intelligente die raming op een grondige analyse van alle beschikbare beïnvloedende factoren en op redelijke en min of meer gerechtvaardigde veronderstellingen wordt gebaseerd.
> De kosten vertegenwoordigen een maatregel van afgelopen (of prospectieve) uitgaven in geld, arbeid, materiaal of offers van één of andere aard in het verwerven van of het veroorzaken van de goederen. Terwijl de kosten kunnen zijn, en vaak, een factor zijn waarop de waarde gedeeltelijk gebaseerd is, te hoeven het niet zijn, aangezien het geen huidige en toekomstige waarde controleert. Een voorbeeld van dit feit is de waarde van een flatbezit vergeleken met een oliebron die veronderstellen (dat de de bouw en het boren kosten het zelfde waren). De oliebron kan blijken een grote producent en van grote waarde te zijn, of het kan blijken een droog gat en van geen waarde te zijn. Een flatgebouw zou duur kunnen zijn om te bouwen maar heeft weinig waarde wegens zijn slechte plaats en hoge vacaturefactor.
> De prijs is wat men voor goederen, ongeacht drukmotieven of intelligentie van de verkoper of de koper betaalt. Gewoonlijk als wordt het beschouwd om de hoeveelheid geld betrokken bij een transactie. Of wij in waarde min of meer dan ontvangen zal wat wij betalen voor afhangen van de gefundeerdheid van oordeel in de analyse of de schatting van waarde. Onder een efficiënte marktstructuur, zal de prijs gewoonlijk neigen om waarde te evenaren, die slechts aangezien de kopers en de verkopers ongelijke kennis, het onderhandelen vaardigheden, of economische sterkte hebben variëren. Sommige factoren die marktprijs (zoals voornaam van waarde) beïnvloeden zijn gunstige financiering, noodverkoop, gedwongen aankoop, niet geïnformeerde koper of verkoper, onjuiste voorstelling van feiten door de verkoper en de praktijken van de hoge drukverkoop.
De schatters maken zorgvuldig tussen marktwaarde, kosten en prijs in het raffineren van hun schattingsconclusies onderscheid.
Doeleinden en Kenmerken van Waarde
Het doel van een waardevaststelling of een schatting is gewoonlijk vermeld in het aangewende waardeconcept, bijvoorbeeld: markt waarde, beoordeelde waarde, veroordelingswaarde, liquidatiewaarde, contant geldwaarde, de waarde van de hypotheeklening, brandverzekeringwaarde, enz. Het doel van een schatting dicteert vaak de aangewende waardevaststellingsmethode en beïnvloedt de resulterende raming van waarde.
> Voorgenomen gebruik. Het voorgenomen gebruik van het rapport is verschillend van het doel van de schatting geworden. Dit heeft betrekking op hoe het proces van het schrijven van het rapport is gescheiden (Norm 1 versus Norm 2 in USPAP). Het doel van de schatting kan zijn, bijvoorbeeld, in het regelen van een landgoed te helpen. Het voorgenomen gebruik van het rapport kan zijn de waardebevindingen aan erfgenamen mee te delen slechts, of kan procureurs en/of belastende autoriteiten omvatten. Het doel helpt om te bepalen hoe het schattingsproces zal worden opgemaakt. Het voorgenomen gebruik zal helpen om te bepalen welk rapporttype voor het meedelen van de resultaten van het proces het meest aangewezen is.
> Vier elementen van waarde. Er zijn slechts vier elementen van waarde, die essentieel zijn. Dit zijn nut, schaarste, de vraag (samen met financiële capaciteit te kopen), en overdraagbaarheid. Niets zal alleen tot waarde leiden. > Bijvoorbeeld, kan een ding schaars zijn maar als het geen nut heeft, is er geen vraag naar het. Andere dingen, zoals lucht, kunnen nut hebben en kunnen in de grote vraag zijn, maar zijn zo overvloedig om geen commerciële waarde te hebben. Het nut is de capaciteit van goederen om een behoefte of een wens tevreden te stellen. Om nutswaarde te hebben, zou het vastgoed de capaciteit moeten hebben om schuilplaats, inkomen, belevingswaarde te verstrekken of welk gebruik ook wordt gestreefd naar. Het functionele nut is een belangrijke test voor het bepalen van waarde. Eveneens, moeten de goederen overdraagbaar zijn verkoopbaar gebruiken of titel om te zijn.
In het algemeen, zullen goederen commerciële of verkoopbare waarde in verhouding tot zijn nut en relatieve schaarste hebben. De schaarste is de huidige of voorzien levering van een product met betrekking tot de vraag naar het. Het nut leidt tot de vraag, maar de vraag, om efficiënt te zijn, moet door koopkracht worden uitgevoerd. Anders, kan een persoon die een product wensen niet het verwerven.
Fundamenteel voor het concept waarde is „hoogst en het beste gebruiks“ principe, besprak vroeger in dit hoofdstuk. De plaats is een belangrijkste factor in het bepalen van hoogste en beste gebruik. Om het even welke analyse om een besluit in verband met het „hoogste en beste gebruik“ te nemen moet overweging in verband met de toekomstige vraag en aanbod omvatten voor dergelijk gebruik binnen het gebied en een mogelijke overbevoorrading of onderbevoorraden met begeleidend effect op de marktvraag en waarde. KRACHTEN DIE WAARDE BEÏNVLOEDEN De waarde van vastgoed wordt gecre?ërd, gehandhaafd, gewijzigd en door de interactie van de volgende vier grote krachten vernietigd: > Milieu en fysieke kenmerken. De voorbeelden van fysieke kenmerken omvatten: kwaliteit van gemakken; beschikbaarheid van scholen, het winkelen, openbaar vervoer, kerken; gebruikte gelijkenis van land; en soorten fysieke gevaren. De milieu overwegingen omvatten klimaat, grond en topografie, barrières aan toekomstige ontwikkeling (oceanen, bergen, enz.), vervoerssystemen, en toegang tot andere gebieden/gebieden.
> Sociale ideals en normen. De voorbeelden van sociale krachten omvatten: bevolkingstoename en daling; leeftijd, huwelijk, geboorte, scheiding en sterftecijfers; en houdingen ten opzichte van onderwijs, recreatie, en andere instincten en sterke verlangens van mensheid.
> Economische invloeden. De voorbeelden van economische machten zijn: natuurlijke rijkdommen; industriële en commerciële tendensen; werkgelegenheids tendensen; loon niveaus; beschikbaarheid van geld en krediet; rentevoeten; prijs niveaus; belastings ladingen; regionale en communautaire huidige economische basis; nieuwe ontwikkelingstendensen; en huur en prijspatronen.
> Politieke of overheidsverordeningen. De voorbeelden van politieke machten omvatten: bouwverordeningen; het in zones onderver*delen wetten; volksgezondheidsmaatregelen; brand verordeningen; huur controles; milieu de wetgevings controlerende soorten nieuwe ontwikkeling; fiscaal beleid; monetair beleid; overheid gewaarborgde leningen; overheids huisvesting; en kredietcontroles. Elke één van deze vele fysieke, sociale, economische/politieke factoren beïnvloedt kosten, prijs, en waarde aan één of andere graad. De vier krachten verweven en elke men is in een constante staat van verandering.
Factoren die Waarde beïnvloeden
> De richting groei. In om het even welke raming van waarde, zou de aandacht aan de „stads richtinggroei“ evenals aan de Plannen van de „Stadsvernieuwing moeten worden gegeven.“ De stads richtinggroei verwijst naar de manier en de richting waarin de stad zich neigt uit te breiden. De eigenschappen in de richting van de groei of de vernieuwing in verschillende secties van de stad neigen om in waarde te stijgen, vooral als de groei of de vernieuwing regelmatig en snel zijn.
> Plaats. De plaats is een uitzonderlijk belangrijke waardefactor omdat de plaats vraag naar het bezit beïnvloedt. De plaats moet niet te over het algemeen worden beschreven, en is een efficiënte waardefactor slechts wanneer het met hoogste en beste gebruik specifiek verwant is. De makelaars eisen vaak, de „Drie belangrijkste kenmerken voor om het even welk bezit zijn plaats, plaats en plaats.“ > Nut. Het nut omvat de capaciteit te produceren. Deze belangrijke factor impliceert oordeel in verband met het beste gebruik waaraan een bepaald bezit kan worden gezet. De beperkingen van de bouw en het in zones onderver*delen de verordeningen beïnvloeden nut.
> Grootte. De breedte en de diepte van een pakket van land zullen vaak de mogelijkheden en het karakter van zijn gebruik bepalen.
> De invloed van de hoek. De plaatsen van de hoek hebben soms hogere eenheidswaarde dan een plaats die op één slechts straat uitzien op. De nadelen omvatten verlies van privacy, hogere kosten aangezien off-site verbeteringen meer kosten en het partijonderhoud duurder is, en de tegenslagen kunnen een kleiner groottehuis vereisen. De commerciële eigenschappen profiteren van hoekplaatsen wegens gemakkelijke toegang en toegevoegde blootstelling.
> Vorm. De pakketten van land van onregelmatige vorm kunnen niet over het algemeen zo voordelig worden ontwikkeld zoals rechthoekige partijen.
> De voorwaarden van de doorgang. De breedte van straten, de verkeerscongestie, en de voorwaarde van bestrating hebben een effect op de waarde van fronteigenschappen en aan een kleinere graad op andere eigenschappen in de buurt.
> Blootstelling. De zuiden en het westenkanten van bedrijfsstraten worden gewoonlijk verkozen door handelaars omdat de voetgangers naar de shady kant van de straat op warme die middagen streven en de koopwaar in de ramen wordt getoond niet door de zon wordt beschadigd. Deze traditionele mening in oudere commerciële districten is enigszins gecompenseerd door nieuwe architecturale concepten (b.v., winkelcomplexxen), het parkeren en gemak.
> Karakter van bedrijfsklimaat. De grotere steden ontwikkelen woon, winkelende, financiële, in het groot, en industriële districten.
> Plottage of assemblage. Een toegevoegde toename van waarde wanneer verscheidene pakketten van land onder één eigendom worden gecombineerd om groter nut te veroorzaken dan wanneer de pakketten onder afzonderlijke eigendom zijn. In hoogst verstedelijkte veelvoudige woon en commerciële gebiedenplottage, of assemblage, maakt het mogelijk om dat hogere nut te bereiken. Een voorbeeld van dit zou een dichtheidsbonus voor het combineren van woonpartijen zijn. Dit principe kan ook op lichte industriezones van toepassing zijn.
> Topografie en karakter van grond. De dragende kwaliteiten van de grond kunnen bouwskosten beïnvloeden. De uitgebreide stichtingen zijn gewoonlijk noodzakelijk in zachte aarde. Het type en de voorwaarde van de bovengrond beïnvloeden de groei van gras, installaties, struiken en bomen. De waarde kan ook door landcontour en rangen, drainage en meningspunten worden beïnvloed.
> In onbruik raken. Veroorzaakt door externe of economische veranderingen die het functionele nut van een bezit, of door fysieke verslechtering van het bezit verminderen. De veranderingen in types en methodes van bouw, de stijl van architectuur, of de binnenlandse regelingen voor specifieke doeleinden kunnen een bepaald gebouw verouderd maken. De veranderingen in het gebruik van naburig bezit kunnen ook tot het in onbruik raken van een gebouw bijdragen. De zorgvuldige schatting zal het potentieel voor het remodelleren, het renoveren of ander methode om waarde te herstellen omvatten.
> De beperkingen en de streken van de bouw. Deze werken soms om waarden en in andere tijden in te drukken om waarden te verhogen. > Bijvoorbeeld, kan er een lege partij op een woonstraat zijn die zal verkopen voor slechts $150 een voorvoet voor enig familie woongebruik maar voor $600 per voorvoet als flatplaats zou verkopen. Of een lege partij op een in zones ondergever*deeld gebied kan voor meer per voorvoet als bedrijfsplaats wegens de levering die van bedrijfsplaatsen verkopen door in zones onder te ver*delen worden beperkt.
Extra Factoren Belangrijk voor WoonBezit
Wanneer het schatten van woonbezit, is het gebruikelijk om een directe vergelijking tussen het bezit (onderworpen bezit) worden geschat en vergelijkbare eigenschappen die in het gebied te maken dat onlangs hebben verkocht. Dit is de van de marktgegevens of „methode verkoop van de vergelijkingsbenadering“ op het economische principe van substitutie wordt gebaseerd (d.w.z., zal de waarde van een bepaald bezit over het algemeen niet de kosten overschrijden om een gelijkaardig, of substituutbezit te kopen dat dat even wenselijk en beschikbaar is). > Bruto huurmultiplicator. Een schatter kan een techniek ook gebruiken als de BrutoMultiplicator van de Huur door (GRM) daadwerkelijke huren en verkoopprijzen van eigenschappen te vergelijken vergelijkbaar met het onderwerp om een andere aanwijzing van waarde te krijgen door de maandelijkse huur die met aangewezen GRM wordt bekend te vermenigvuldigen. Als een verkoopt de vergelijkbare bezitshuren voor $700 per maand en voor $84.000, wat 120 keer de bruto maandelijkse huur ($84.000 ÷ $700 = 120) is, vermelde is GRM van toepassing op het onderworpen bezit 120. GRM is slechts op huurinkomen van toepassing. Wanneer een deel van een inkomen van het bezit uit nonrental bronnen komt, zal een schatter een gelijkaardige brutoinkomensmultiplicator gebruiken (GIM). > Vierkante voetmethode. Bij het maken van een inleidende raming van de waarde van woonbezit, is het gebruikelijk om de partij en de huidige waarde van het gebouw te evalueren. Een raming van de kosten om een gebouw wordt te vervangen gewoonlijk gemaakt door de vierkante voetmethode. De vierkante voetmethode vereist metend het gebouw en verdelend het in rechthoeken. Het vermenigvuldigen van de lengte met de breedte van elke rechthoek zal de vierkante lengte van dat segment veroorzaken. De totale vierkante lengte van de woonplaats wordt verkregen door de vierkante lengte van alle rechthoekige segmenten samen toe te voegen. De daardoor verkregen som wordt vermenigvuldigd met desbetreffende bouwskosten die per vierkante voet, van het type van bouw in kwestie afhangen. Het resultaat is genoemd geworden vervangingskosten van de woonplaats. De waardevermindering wordt dan genomen uit de vervangingskosten om de huidige waarde van de verbeteringen te geven. De huidige toegevoegde waarde aan de landwaarde vertegenwoordigt een aanwijzing van de waarde van het onderworpen bezit. Bij het analyseren van waardevermindering, zou de speciale aandacht aan de voorwaarde van het gebouw moeten worden besteed, eindigt de buitenkant en dak, de binnenlandse inrichtingen, de plannen en het vakmanschap, binnenhuisarchitectuur, loodgieterswerk, het verwarmen, en de elektrische inrichtingen, de enz. Bijzondere aandacht zouden aan de inspectie moeten worden gegeven van de stichting en het ondersteunen van het huis met betrekking tot mogelijke van de termietteistering en grond problemen zoals bezinksel of uitbreiding.
> Woningen met meerdere gezinnen. De tendensen en de normen voor woonwoningen variëren in de markten, vooral voor structuren met meerdere gezinnen. De schatters moeten nadenken: de lay-out; geschiktheid van grootte; gemakken; veiligheids eigenschappen en comfort; aanpassingsvermogen voor voorgenomen gebruik; en kosten en gemak van onderhoud.
Extra Factoren Belangrijk voor Commercieel Bezit
Het commerciële die bezit is onroerend goed voor investering wordt verworven. De commerciële structuren zijn van vele types, die dergelijke ondernemingen zoals winkelcentra, banken, de dienstondernemingen, restaurants, parkeerterreinen, detailhandels en bureaugebouwen beschutten. Een commercieel district van de binnenstad, regionaal, of communautair is gewoonlijk welomlijnd en gelegen op belangrijke straten. De huren van de opslag en de bedrijfshuur zijn over het algemeen gebaseerd op vierkante lengte van rentable gebied. In vele plaatsen betaalt de huurder, naast huur, alle bezitsuitgaven/lasten zoals belastingen, verzekering, onderhoud, en beoordelingen. Zulk een huur is een „netto“ (of, in sommige gemeenschappen, „netto, netto, netto“) huur. De voor lengtewaardevaststellingen zijn nog toepasselijk in vele gebieden van de binnenstad of plaats. Bij het schatten van dergelijk bezit, moet de zorg worden gebruikt om dergelijke dingen behoorlijk te evalueren zoals vloerplannen, nut, verhouding van plaatsgebied aan verbeteringen, in onbruik raken, het parkeren aanpassingen, verhoudingen van netto rentable gebieden aan brutogebied. De efficiency, de veiligheid, de structurele en ontwerpeigenschappen zijn ook zeer belangrijk, zoals de de energienormen en efficiency zijn.
Extra Factoren Belangrijk voor Industrieel Bezit
Het industriële land wordt gewoonlijk getaxeerd in termen van bruto te bouwen gebied, of door vierkante voet of door acre (b.v., 30 centen een vierkante voet; $13,000 een acre). Één van de redenen om industrieel land in termen van gebied te taxeren is dat het pakket over het algemeen bruikbaar allen is. De optimale efficiency van plaats, de gebouwen en het materiaal zijn namelijk essentieel voor de succesvolle verrichting van industriële eigenschappen. De industriële gebouwen worden over het algemeen geconstrueerd van beton of staal, met inbegrip van prefabrications, of schuine stand-UPS. De industrieterreinen (groepen industriële gebouwen die gelijkaardig gebruik hebben) zijn in belang gegroeid. Deze vereisen overvloed van parkeerplaats, opslagfaciliteiten, uitstekende werkende lay-outs, de beheersdiensten, en zelfs ruimte om zich uit te breiden. Deze eigenschappen worden vaak ontworpen en uitgerust om aan behoeften van specifieke bewoners te voldoen.
> Topografie. De topografie van onontwikkeld land is van belang, en aandacht zou aan de kosten moeten worden gegeven om te sorteren, indien nodig.
> Ondergrond. Het karakter van de ondergrond wordt vaak overzien, en toch kan essentieel zijn. Het drijfzand, de rots, of andere detriments kunnen een bepaalde plaats voor de bepaalde industrie ongeschikt maken. De drainage kan ook een belangrijke factor zijn.
> De waarde van Plottage. Er is een toegevoegde die toename van waarde als plottage wordt bekend die van het combineren van landpakketten op een stedelijk gebied in een redelijk met maat industriële plaats wordt bereikt.
> De lay-outs van de landstreek. In de studie en de waardevaststelling van onverbeterd maar potentieel waardevol industrieel land, is het vaak noodzakelijk om de hulp van een bekwame ingenieur te hebben die met installatie en landstreeklay-outs vertrouwd is.
Extra Factoren Belangrijk voor het Landbouw of Land van het Landbouwbedrijf
De huidige tendensen tonen groter en minder landbouwbedrijven, minder landbouwbedrijfgebouwen per acre, en minder familie-stijl verrichtingen. Het type van gebouwen een schatter vindt gewoonlijk op landbouwgronden woonplaatsen, machineloodsen, gevogelteloodsen, multifunctionele schuren, silo's, en diverse dierlijke schuilplaatsen omvat. Volgens sommige deskundigen op het gebied, dragen de landbouwbedrijfgebouwen minder dan 20% van de totale bezitswaarde bij.
Één belangrijke factor in het schatten van de waarde van landbouwgrond is de aard en de kostenontwikkeling op lange termijn en de prijzen voor het gewas gekweekt of om worden gekweekt. Bijvoorbeeld, als het bezit als melkveehouderij moet worden gebruikt moet de schatter nadenken: of de grond voor hooi en korrel geschikt is; watervoorziening voor het vee en de gewassen; nabijheid aan markten; klimatologische omstandigheden; arbeids voorwaarden, enz.
De het landwaardevaststelling van het landbouwbedrijf is hoogst gespecialiseerd en vereist vaak de hulp van grond en gewassendeskundigen en schattingsspecialisten om irrigatiesystemen en andere materiaal en machines te evalueren. |
